京滬籌劃新一輪土地儲備

北京、上海等全國樓市的一線城市都已準備籌劃實施新一輪的土地儲備計劃，中央財經大學學者劉桓表示，從財權、事權的角度上說，地方政府更愿意從土地這個環節上調節房價，而不是在房價的終端環節上直接踩剎車。

據中國經營報1月3日報道，當下，北京、上海等全國樓市的一線城市，都已經準備籌劃實施新一輪的土地儲備計劃，北京甚至已經為此準備了高達1000億元的投資總額。

儲地供地

“我們已經和北京市發改委協調完，第二輪土地儲備的投資計劃已經沒有什么太大問題了，總投資額是1000億元。”12月30日晚，北京市土地儲備中心的一位內部人士向記者透露，這部分的投資額中，地方財政將占相當大的比例，而更大比例的信貸投入，也將大部分由政府下設的獨立法人機構進行擔保。

一切只是為了讓北京市政府手中擁有足夠的“房價控漲”的話語權——土地。記者了解到，這實際上是北京市的第二輪土地儲備計劃，第一輪土地儲備計劃，在2009年剛剛完成。

一位接近北京市政府的消息人士告訴記者，本來第一輪和第二輪土地儲備計劃之間是有一定的間隔的，因為投入畢竟很大。而兩次土地儲備計劃之間的“無縫鏈接”，實際上是國務院提出“遏制部分城市房價過快上漲”并明確要求“做好土地供應”工作之后，北京市政府做出調整所得。

“儲地”只是手段，“供地”才是根本目的。“如果這個計劃能順利實施，到2010年底，我們手中至少有4500公頃的熟地可以向市場投放。”前述土地儲備中心的內部人士告訴記者，熟地是一個術語，專門指完成土地開發整理，開發企業拿到便可進行開發的地塊。

在這個科目下，4500公頃的總量，幾乎相當于北京過去3年土地實際供應量的總合，實施完成后，北京市政府對于房價的“話語權”，可想而知，而在此之前，多數開發企業在談到房價上漲的原因時，都把矛頭指向土地供應不足而導致房源供給稀缺。

中央督戰

比北京市政府更不愿意聽到這樣論調的是國土資源部，為了反駁“地價推高房價”之說，2009年國土資源部多次進行集中調研，并公布近300多個房地產項目的土地成本明細，以證明地價占房價的比重不超過20%。

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而作為“地價推高房價”最為積極的“鼓吹者”的“地產界大炮”任志強所在的華遠地產在內地開發的項目，幾乎都在被清查的樣本之列，國土資源部對此的重視，由此可見一般。

“我所了解的情況是，國務院在提出遏制部分城市房價過快上漲的精神中，提到了完善土地供給制度之后，一方面國土資源部密集出臺打擊囤地的政策，另外一方面，也和全國各主要大型城市溝通，要求按照國務院的要求，做好供地工作，北京就是個例子。”2009年12月30日晚，一位接近國土資源部的人士稱。

他強調，說“督戰”，一點也不過分。

記者了解到，盡管4500公頃的“熟地開發”計劃不可能一次性在2010年后投入市場，但在2010年中，北京市政府已經確定，向市場投放的住宅用地不少于2500公頃，在這些土地上開發的住宅面積，將不少于3000萬平方米，其中50%是保障性住房以及普通商品房。

“這(4500公頃)是未來幾年的儲備，不會一口氣供完。”北京市國土局副局長曾贊榮向記者表示，這個數字，絕不是一個不可完成的天文數字。

根據北京市國土局的統計，截至2009年底，北京市2009年全年基本完成儲備開發面積約4300公頃，超額完成年初3600公頃的計劃指標。2010年還將有至少5000公頃土地完成一級開發，投資不低于1000億元。新增項目將向南城、新城范圍、軌道交通沿線、城鄉結合部等重點區域傾斜。

“更關鍵的是，各地的土地儲備機構，逐步都具有了獨立法人資質，這樣就可以擔保銀行的信貸了，這在一定程度上，也是國土資源部愿意看到的。”前述接近國土資源部的人士告訴記者。

調節剎車

“從財權、事權的角度上說，地方政府更愿意從土地這個環節上調節房價，而不是在房價的終端環節上直接踩剎車。”中央財經大學財政稅收學院院長劉桓表示，這與中央地方的財政分配制度直接相關。

因此，包括全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生等在內的專家都認為，這一輪對房地產市場的調控，“調整”的意義，遠大于“打壓”。

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住房和城鄉建設部的一位內部人士則向記者表示，相比于2005年、2006年兩年的調控，2009年的調控，將不再統一出臺細則，而是由各部委分別細化而后發布，熟悉政策運行的政界人士告訴記者，相比于統一由國務院辦公廳轉發的執行細則，現在的這種方式，行政效力上“要小很多”。

“從供地的環節上進行調整，只要政府手中有地，可松可緊，房價漲得快的時候，多放地，反之也是一樣。”一位不愿具名的中國人民大學的土地專家告訴記者，而一旦在終端環節上直接踩剎車的話，將直接影響地方的財政收入。

消息人士向記者透露，在完成新一輪土地儲備計劃之后，按照目前北京市政府的考慮，將在商品房用地出讓領域，逐步加大不設評標委員會的“價高者得”的出讓方式，“引導市場土地資源的合理配置，并適度鼓勵競爭”，而這一切的幕后，實則是地方的財政收入有了保障。

“中國地方財政真正的來源不是來自于稅收，而是來自賣地和地方國企的收入，這兩者都是預算外的，如果他們都是預算內的，中央財政肯定要拿走了。包括所得稅，原來都是地方的，現在調整為中央財政的，所以從這兩個角度來講，地方發展很重要的一個積極性是把地產盤活。” 中國人民大學公共政策研究院執行副院長毛壽龍表示。

據了解，北京2009年納入“1000億元土地儲備開發投資”的項目383個，涉及土地面積約1.8萬公頃，累計實現投資1165億元。在“土地一級開發收歸國有”的原則下，2009年土地儲備機構和國有企業用占90%的資金完成了84%的土地開發面積，其余部分由社會企業實施。

(郭建英 編輯)

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