建銀國際專家認為目前樓市已步入復甦階段

2009年7月6日 10:02

建銀國際(中國)研究中心主任卻永忠認為，隨著房屋銷量和價格不斷上升、行業資金面繼續改善以及行業投資信心逐步恢復，目前樓市已經步入復甦階段。

據中國證券報7月6日報道，建銀國際(中國)研究中心主任卻永忠撰文指出，房地產市場在2008年已經觸底，隨著房屋銷售量和房價不斷上升、行業資金面繼續改善以及行業投資信心逐步恢復，目前樓市已經步入復甦階段。

從投資額來看，統計局的數據顯示，2009年第一季度的實際完成投資額最少，2009年2月份僅實現2,398.15億元的投資。但是，隨後投資額逐步出現回升，2009年5月的實際完成投資額為10,165.21億元，約是2月份投資額的四倍。

從商品房銷售量來看，2009年以來，在房貸利率不斷下降導致購房負擔減輕、行業扶持政策的情況下，商品房銷售不斷創新高，截至5月份，全國共銷售商品房面積24,644.44萬平方米，同比增長25.52%。上半年，部分城市交易量已超2008年全年，如天津上半年成交新建商品住宅562萬平方米，同比上漲了115.5%，超過了2008年全年的成交量。

從房地產價格來看，隨著銷量大幅增加，開發商迅速提價。前5月商品房銷售均價4,621元/平方米，與2008年全年銷售均價3,877元/平方米相比上升19.19%。從四大一線城市來看，北京目前市區房價相對於2008年10月已經反彈了40%，即使剔除保障性住房的影響，房價也反彈了30%左右；深圳目前房價相對於2009年1月份低點的反彈幅度已接近30%；上海、廣州等城市也從低點出現了20%左右的反彈。二線城市的天津、大連、杭州、寧波、廈門、武漢、重慶等城市也都出現了10%-30%的反彈。房價快速反彈使自住需求短期內面臨的壓力驟增，2009年以來商品房銷售「量價齊升」的現象明顯。

從施工面積來看，2009年1-5月，全國房地產開發企業房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%，增幅比前4月回落0.7個百分點。施工面積增速的回落，是開發商控制新開工面積、行業性去庫存的結果。從銷售面積增速和施工面積增速的歷史關係來看，兩者之間的相關性較強。如果下半年樓市的銷售面積能持續增長，施工面積的增速也會結束回落的趨勢，而隨銷售面積增長。

良好的政策環境支持是行業復甦的主要原因。自2008年底，為了刺激國內經濟的發展，國家實行寬鬆的貨幣政策，不斷降息和放鬆信貸投放。寬鬆的貨幣政策使得購房者及開發商均獲得支持，並衍生出各種投資需求。

首先，大幅降息後的房貸利率優惠及首付比例的下降，使得購房者的購房負擔得到了減輕，顯著提高了居民相對購買力。

其次，由於2009年前5個月的信貸投放遠遠超過了市場預期，所以通脹預期隨之而來。從歷年房價增速與CPI的關係來看，房價增速領先與CPI增速，商品房能較好的抵禦通脹，為了保值增值，不可低估的大量保值增值的資金湧入樓市，加大了商品房的需求量，進而推動商品房價格的上漲。

信貸投放的放鬆有利於開發商獲取銀行貸款，走出融資困境。房地產企業銀行貸款增速在2008年12月份觸底反彈，在目前寬鬆的貨幣政策及房地產支持政策下，銀行貸款累計同比增速有望走高。

此外，5月27日，國務院將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，其他房地產開發項目最低資本金比例降為30%，對開發普通商品住房的開放商而言獲益最大，資金槓桿率由2.857提升為5，資金槓桿率的大幅度提升使開發企業的投資淨利潤率提高，企業投資意願明顯上升。

(徐志嬌 編輯)

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