與董秘對話:即使萬科資金充裕也不意味必然會堅持高價策略

至今，國內四大房企「萬保金招」三季報皆披露完畢，增幅都頗為驚人。其中，萬科(000002)，無論是從銷售金額還是銷售面積依然保持行業龍頭的地位。「萬保金招」四大房企皆手握上百億元的現金伺機而動，其中萬科貨幣資金餘額為276.15億元。同時，現在國內一些城市的房價甚至超過樓市火爆的2007年。

房價何去何從，現在又引起國內各界的熱議。本報記者專訪了萬科董秘譚華傑先生。

外部環境發揮較大作用

《證券日報》：為什麼前三季度房市銷售這麼好？萬科是如何評價銷售量暴增的？

譚華傑:今年房地產市場成交量出現明顯上升，是由多方面原因共同影響造成的。其中宏觀經濟的持續向好和適度寬鬆的信貸環境發揮了比較大的作用，市場調整期積累的自住型需求集中釋放，有力推動了市場成交的放大。

《證券日報》：據萬科三季報披露，環渤海市場實現銷售面積159.3萬平方米，銷售收入124.1億元，同比分別增長64.2%和73.6%。環渤海市場的同比增幅要比長三角、珠三角多很多，這主要是什麼原因？

譚華傑:受項目開發週期影響，本年度公司在環渤海地區有較多的可售資源，相對其他區域更為豐富。從市場情況看，09年環渤海區域市場成交同比上升幅度也相對比較大，這客觀上也為公司在該區域銷售的大幅增長創造了條件。

再融資增強資金實力

更好把握市場機遇

《證券日報》：截至9月底，公司持有貨幣資金276.1億元，持有如此多的貨幣資金，為何還要再巨額融資呢？

譚華傑:由於銷售狀況良好，銷售回款順暢，公司三季度貨幣資金有所上升。但動態的來看，公司三季度也同樣新獲取了一部分項目資源，由於地價款支付節奏的原因，公司四季度約定性的現金支出可能上升。萬科目前的資金狀況可以滿足一般經營的需求，但從公司持續增長和發展的角度，進一步增強資金實力是有必要的。在當前的市場環境中，進一步增強公司的資金實力有助於公司更好地把握市場機遇。

《證券日報》：截至三季末，萬科規劃中項目按萬科權益計算的建築面積合計2187萬平方米。萬科表示，考慮持續增長的需要，目前萬科的項目資源略少於未來三年的開發量。請問，萬科三年的開發量應該是多少水平為宜？

譚華傑:截至三季度末，萬科規劃中項目對應權益建面共2187萬平米，考慮到公司持續發展的需要，這一規模略低於未來三年的開發量。萬科的開發計劃是動態制定的，根據市場的具體情況進行靈活調整，萬科中期報告披露公司將上調今年全年開工計劃至585萬平方米。由於銷售狀況良好，今年萬科銷售很可能將超過2007年的水平，而即使在上調之後，公司今年的開工面積仍未達到2007年的開工面積。

萬科拿地將保持謹慎

《證券日報》：郁亮再次重申，萬科「沒有志在必得的土地」，在獲取項目資源時，萬科將繼續堅持嚴格的項目獲取標準，「寧可錯過，絕不拿錯」。是指萬科不當「地王」嗎？

譚華傑:「沒有志在必得的土地」是指萬科在獲取項目資源的決策過程中會嚴格按照一定的原則進行，認真評估土地的價格、開發風險以及收益空間。只會獲取風險可控、收益空間較大，同時土地價格合理的土地，這與「不拿地王」的內在邏輯是一致的。「不拿地王」並不意味著萬科獲取土地的質量要受到影響，萬科今年充分發揮了戰略縱深的優勢進行騰挪，前九月新增項目資源權益建面合計約632.7萬平方米，平均土地成本約2689元/平米。獲取的土地大多位於城市較好的地段，價格合理，具有良好的收益空間。萬科將繼續積極關注土地市場的機遇，但在項目資源獲取的評估中將保持較為謹慎的原則。

開發商有錢房價不會降？

《證券日報》：現在有一種觀點，房地產開發商手中都有錢，房價就不會跌了，如果手中沒錢，它才會降價。請問您是如何看待這個觀點的？

譚華傑:價格是由市場決定的，並不是由企業單方面決定的，國內的房地產行業是一個高度分散的行業，企業並不具備左右市場的能力，只有順應市場，隨行就市，才可能獲得發展。另一方面，資金狀況並不是企業在進行經營決策時唯一考慮的因素。上市公司的經營目標是追求淨資產回報率的最大化，這意味著企業需要在銷售利潤和銷售速度之間進行權衡，資金充裕也並不意味著企業必然會堅持高價策略。

《證券日報》：現在全國樓市價格普遍皆在高位，有人講房價年底會有一波調整，或者是可能再次面臨「拐點」。請問，萬科是如何看待未來房價的走向？

譚華傑:09年以來市場成交迅速回暖，可售存量消化較快，而去年由於樓市深度調整，房地產企業普遍縮減了開工，導致短期內新房供應較少，房價存在一定的上漲壓力。今年三季度時，一些地區的市場可售存量資源已經降低至近年以來的低點。

不過，由於房地產企業今年以來已經加大了開工力度，供應情況正在得到改善，我們注意到9月份多數城市的批售面積較7、8月份已經出現上升，隨著新房供應的增加，相信未來的房價會更加穩定。