房地產:下調資本金超預期政策意圖明顯

根據中國政府網２７日發佈的《國務院關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，國務院決定自５月２５日起對固定資產投資項目資本金比例進行適當調整，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為２０％，其他房地產開發項目的最低資本金比例為３０％。

此前，按照2005年「國八條」及銀監會212號文的要求，開發商自有資金比例不得低於35%。

評論：政策從「購房者」轉向「開發商」，意在提升企業開工和投資的積極性，表明當前政府希望依賴房地產投資刺激經濟回升的顯著意圖，預計政策效果顯著，上調09年開工面積至0%,2010年新開工14.4%，09年房地產投資增速至10.6%，2010年投資增速至15.2%。此前，政府出台的針對房地產政策全部指向「購房者」，包括降低首付比例、減免交易稅費等，意在恢復房地產需求；而此次降低自有資金比例，直接針對開發商，意在提高開工和投資的積極性，政策強度超過預期，我們預計效果會比較顯著。首先，通過前期刺激需求的政策，房地產銷售快速回升，存貨消化速度加快，開發商對後市的信心加強，預期向好。其次，降低自有資金比例能夠實質性提高房地產投資的槓桿水平，提升項目IRR和企業ROE水平，企業投資意願將有所回升；最後，這一政策表明中央將繼續維持寬鬆的貨幣政策環境，對房地產整體也將以鼓勵為主，這對房地產市場是一個極大的利好。因此，我們繼續上調09年房地產開工面積和投資增速的預測，09年開工面積增速從-2.5%上調至0%，09年房地產投資增速從9.8%上調至10.6%。2010年投資增速由11.3%上調至15.2%。

行業資金面將更為寬裕，大公司受益會更明顯。一方面，槓桿的放大需要通過銀行貸款來完成，大公司綜合實力強，更受銀行青睞。據我們瞭解，此前各銀行對開發商貸款的態度依舊比較謹慎，儘管如今政策要求在下調開發商自有資金比例，預計銀監會和各銀行依然會警惕信貸風險，嚴格公司和項目的貸款資質審查。相對而言，綜合實力強的上市公司會更受青睞。另一方面，在資金全面放鬆的情況下，土地獲取能力和企業自身戰略將決定了企業發展速度快慢。大公司近幾年擴張意願更強烈，在這一輪調整中對市場變化的反映也更快，受益會更明顯。

房價上行概率增大。此前我們判斷，09年下半年到10年上半年，由於商品房市場供需結構發生轉變，房價存在上行可能，而此政策出台進一步加大了這一概率。

一是房地產及其它固定資產投資的逐步恢復，有利於經濟的盡快回升，市場向好預期進一步明確；二是開發商資金鏈進一步寬鬆，降價可能進一步減低。

維持行業「看好」評級，推薦兩類公司，一類是龍頭企業，包括金地、保利地產和萬科，一是槓桿的加大對快周圍的公司更為有利，其ROE水平能提到實持性提升；二是，房價上行對這類公司的毛利恢復作用更為明顯，業績彈性大。另一類是資源富裕類公司，如冠城大通、華僑城和泛海建設。