溢價一倍“搶”地 萬科進軍商業地產

萬科以10.04億元斬獲東莞市長安鎮長青路地塊，成交價高出底價一倍多。市場人士將萬科此次東莞長安“60層商業建筑項目”視為其進軍商業地產的開端。

據每日經濟新聞3月30日報道，盡管王石強調“萬科還是會把握住宅開發為主流”，不過，還是有市場人士將萬科此次東莞長安“60層商業建筑項目”視為其進軍商業地產的開端。

“不要輕易上高層項目，否則不是紀念碑、里程碑，而是墓碑……”這是萬科董事會主席王石在其 《道路與夢想》一書中寫下的一段總結性話語。

不過在上周五（3月26日），萬科以10.04億元高價斬獲位于東莞市長安鎮長青路地塊。根據當地政府規劃，改造后的長青路地塊將建起一座約60層的超高商業建筑，有望打造成長安鎮第一地標。這也是迄今為止萬科要建的最高建筑。

成交價高出底價一倍多

昨日（3月29日）從東莞市長安鎮政府相關人士處獲悉，該鎮長青路約7.57萬平方米的“三區”地塊，于3月26日在東莞市國土局公開拍賣，最終被萬科以10.04億元高價斬獲，高出起拍底價超過一倍。

據悉，該地塊用地面積為75653平方米，為工業用地改作商住地塊，出讓年限70年，容積率不得高于3.3，建筑密度不得高于35%。

拍賣會上，萬科、深圳正中、東莞博業、東莞鼎峰、黃河實業等多家房企參與競拍。地塊起拍價為4.51億元，最終萬科以10.04億元將該地塊拿下，折合樓面單價4022元/平方米，整個拍賣過程經歷了136次激烈爭奪。

長安鎮相關負責人透露，按初步設想，改造后的“三區”將建一座60層高的商業建筑，有望打造成長安第一地標。同時計劃建設27萬平方米樓盤，其建筑面積高達36萬平方米，“具體細節待發展商確定后將進一步明晰”。

已對項目做審慎分析

值得注意的是，萬科董事會主席王石曾表示 “不要輕易上馬高層項目”，并在多個場合多次批評中國房地產業的“高樓情結”。此次東莞長安項目卻與王石以往的表態有較大出入。

對此，萬科公司解釋：“‘不輕易上高層項目’主要針對的是盲目追求高層高端、而不考慮自身開發實力和開發風險的情況。經過多年的開發經營，萬科在項目開發獲取上已經十分謹慎。”

萬科公司稱，公司在獲取該土地前，已針對項目可行性和開發前景進行了審慎的分析。據其介紹，該項目處于長安傳統商業旺區，拆除后，將重新建立起長安新“地標”。目前項目周邊一公里范圍內商業、教育、醫療、娛樂配套均十分成熟。項目毗鄰長安中軸線長青路以及358省道距廣深高速入口僅500米，周邊道路可便捷聯通廣州、深圳以及東莞各區鎮，項目南面800米規劃有軌道R2線長安步行街站，交通十分發達。

萬科公司還透露，項目的資金來源將以自有資金為主。

進軍商業地產的開端？

隨著地產業態的細分，商業地產已然成為眾多房地產開發商的必爭之地。早在2009年底的一次媒體見面會上，萬科總裁郁亮便透露萬科意欲進軍商業地產的想法。

3月18日，在萬科股東大會上，有股東提到萬科計劃涉足商業物業的問題，王石表示，萬科專注于主流住宅開發的定位并沒有改變，但公司也需要順應城市的發展趨勢，提升在商業地產領域的競爭能力。

“城市發展的過程之中舊城改造、綜合體的比例逐漸上升，純粹住宅項目所占的比例也在逐步下降”，王石表示，基于這些需要，“公司將在繼續堅持主流住宅開發的業務模式基礎上，嘗試與住宅相配套的其他物業類型，逐步培養非住宅業務相關能力”。

盡管王石強調 “萬科還是會把握住宅開發為主流”，不過，還是有市場人士將萬科此次東莞長安“60層商業建筑項目”視為萬科進軍商業地產的開端。

著名房地產營銷策劃專家謝逸楓表示：“長期以來，萬科專注住宅項目開發，其項目所涉及的一些商業項目也大多為配套建設，此次60層高的超高建筑，商業部分或將占相當一部分比例。結合近期商業地產的趨勢來看，這或許宣告著萬科吹響了商業地產的號角！”

記者觀察

萬科：商業地產“新生兒”

萬科在住宅開發模式上的地位似乎無可撼動——上市18年來，復合增長率超過30％，萬科堅持做了18年的減法，在專業住宅開發商的道路上走到極致巔峰。效法者如過江之鯽。但在商業地產方面，萬科顯然是個“新生兒”，它將以什么樣的模式來迎接新的業態，或許目前萬科自己也沒有很明確的答案。

只是，談及商業地產，就不能不提到萬達。

萬達集團董事長王健林曾言，我們擁有獨特的、富有競爭力的商業模式。據筆者了解，以其產品萬達廣場為例，它有著許多既定的套路：商業部分全部持有，只租不賣；業態配比是經過市場檢驗出來的科學，萬達城市綜合體，幾乎就是業主享受城市高質量生活的濃縮版，也是區域快速升值的發動機；“訂單”地產，用王健林的話說，萬達用了整整7年學會了做訂單地產。目前，萬達廣場主力店已經擁有國內外知名的長期戰略合作伙伴30多家，品牌店合作伙伴數百家，促使每個項目在開工之前，主力店招商就已經基本解決，整個項目的70%-80%租賃面積已經有主，保證萬達每每開業必是滿堂紅……這些套路，也便是萬達的模式了。

相比于“專業型”的萬達，萬科或許更希望全面、協調地發展。總裁郁亮曾透露，萬科80%做住宅的定位不會改變，其余20%將開發持有型物業。預計未來3年內萬科將建成220萬平方米商業配套。另外萬科還將參與舊城改造、旅游地產、多功能物業開發，覆蓋全面產品線。據了解，在未來10年內，萬科計劃每年在每個城市至少留下一個不可替代的公建項目。

萬科能否將住宅開發的成功模式移植到商業地產？我們拭目以待。

(李艷 編輯)

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