開發商大手筆推盤 樓市預期正發生微妙變化

11月21日，市民在福州“住交會”一新開盤樓盤展臺前凝思。該樓盤均價為1.9萬元/平方米，最高為2.5萬元/平方米。　新華社記者　張國俊　攝

業內人士認為，不排除后續調控再度發力的可能

樓市成交的慘淡遠比預想中短暫 。 首套房貸首付最低30%等一系列樓市新政出臺兩個月之后，多地樓市回暖態勢已較為明顯，在開發商推盤的刺激下，部分熱點城市成交量大幅回升，房價依舊高位運行，個別樓盤甚至出現了價格攀升現象，與此同時，眾房企在土地市場動作頻頻，其中不乏高價地逆市而出，市場各方預期隨之發生微妙變化。

多數接受《經濟參考報》記者采訪的業內人士預測，未來一段時間內樓市將維持相對平穩的狀態，成交量有望逐步回升，明年春節過后房價上漲壓力進一步加大，不過，不排除后續調控再度發力的可能。

逆轉

部分熱點城市成交量較大幅度回升

新一輪樓市新政出臺兩個月之后，北京、上海等地新房、二手房成交量雙雙回升，與一個月前相比，形勢出現較大幅度逆轉。業內人士預測，這種局面將持續至明年春節前。

美聯物業的最新統計數據顯示，上周(11月22日-11月28日，下同)一手住宅市場，四個一線城市中，除廣州外，成交量均有較大幅度回升，其中，北京成交套數達2738套，成交面積為28.6萬平方米，環比分別猛增68.5%和46.2%，漲幅居首。在上海，佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周上海市商品房成交面積為40.3萬平方米，與前周相比大漲31.7%，商品住宅成交面積為32.1萬平方米，環比前周大漲50%，有7個區的成交面積在2萬平方米以上，這一成交量甚至明顯高于9月的周成交水平。

部分二線城市也表現突出，其中，重慶上周的成交套數為6226套，環比增長25.4%，成交面積達58.3萬平方米，環比上漲33.2%。

與一手住宅一樣，二手房的成交量也表現出上揚勢頭。根據北京市房地產交易管理網及偉業我愛我家的統計數據，上周北京市二手住宅網簽總量為4241套，近三周以來的成交量持續回暖，環比前一周則上漲了16%，日均成交量達605套。

這與一個月前相比，形勢發生了較大逆轉。業界所稱“9·29新政”之后，各地紛紛響應并出臺了落實新政的一系列細則，多個城市樓市成交的回暖態勢戛然而止，成交量明顯下跌。以上海為例，地方版細則頒布的第二周(10月11日-17日)，原本處在今年成交頂峰的上海市商品住宅市場，成交量立即下挫23%，此后四周上海市商品住宅成交量步步走低，直至11月中旬(11月15日-21日)才有所反彈。

對于近段時間成交量的上漲，業內普遍認為，這主要是受開發商推盤速度等因素影響，整個市場的供應量有所上升。以北京為例，偉業我愛我家集團副總經理胡景暉表示，造成上周北京樓市新房和二手房成交量雙雙出現大幅上漲的一個主要原因是上周北京新盤大量入市刺激成交量回暖。據統計，上周北京共有16個住宅新盤開盤預售。另外，二手住宅市場，可售房源量的增加刺激了成交量的回暖。

預期

市場各方預期逐漸轉向

在成交量走高的支撐下，商品住宅的均價依舊高位運行，個別樓盤甚至出現了明顯的上漲。美聯物業的統計數據表明，上周深圳一手住宅成交均價為18672元/平方米，環比上漲12.9%，杭州一手住宅的成交均價達22333元/平方米，環比上漲4%。

另據佑威及樓市專評網聯合提供的數據，上周上海市商品房成交均價為21463元/平方米，環比前周小幅上漲0 .8%，全市商品住宅成交均價為23008元/平方米，與上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外環外幾個項目的售價已接近或突破3萬元，業內人士紛紛驚呼“外環外公寓價格已直逼中心區域價格”。

對于房價依舊高位運行，美聯物業全國研究中心主任徐楓表示“不意外”，“讓房價堅挺的因素比下降的因素多很多。”在她看來，從中長期來看，城鎮化進程加快、東西部發展差距、土地財政、流動性過剩、人民幣升值等都是支撐房價堅挺的因素。就短期而言，除了高端項目的入市拉高了區域均價的因素外，有效需求仍較為充沛，購房者的預期正發生著微妙變化，相當一部分購房者認為，即使在多重調控政策之下，房價也很難走入下降通道。

徐楓預測，從現在到明年春節前，房價將保持平穩，“明年春節過后，如果調控政策有所松動的話，價格很可能會出現一定幅度的上揚。”

上海一位長期關注樓市的投資者陸先生告訴《經濟參考報》，新政剛出來時還在觀望，但“‘狼最終沒有來’，反倒是越調越漲”，所以自己和身邊的大多數朋友已決定“個把月內就出手”。最近的一項網絡調查顯示，只有3成網友認為樓市新政收到了預期效果，而將近7成網友仍認為樓市實際上依然火爆。美聯物業全國研究中心認為，新一輪調控自9月份推出以來，其負面影響有被市場淡化跡象，面對高企的通脹壓力，自住客入市動力加大。

開發商的預期轉向也表現得越來越明顯，大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區域最高價后，上周廣州高價地再度逆市而出，據業內估算，該荔灣區黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價高達17276元/平方米，創下了廣州市區樓面價新高。

另據公開市場消息，龍湖、萬科、佳兆業、富力等房企近日在上海、北京、天津、廣東、四川、遼寧等地頻頻出手，佳兆業更是創造了一天內斬獲9幅地塊的紀錄。

廣發證券(000776,股吧)房地產行業分析師沈愛卿對《經濟參考報》記者表示，由于房地產價格持續高位運行，原先持觀望態度的眾多改善型住房需求者開始動搖，因而加快了入市的步伐。而在強勁需求的正面刺激下，開發商也開始轉向“謹慎偏樂觀”的態度。另一位券商分析師則對記者表示，目前開發商原先“賭漲”的心態更為偏向樂觀。

政策

后續調控或再發力

在房價依舊居高不下尤其是市場各方預期發生轉向的情況下，一部分觀點認為，后續調控壓力將承受更大壓力。

就價格而言，新一輪調控似乎并未讓商品住宅價格出現明顯的整體性松動。仍以上海為例，佑威房地產研究中心副主任陸騎麟介紹說，據相關統計在未受新政影響的9月，上海全市商品住宅均價為21226元/平方米，這一數據在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%；而11月前三周的均價更是進一步上漲至22091元/平方米。在9、10兩月都有成交的327個商品住宅項目中，10月均價高于9月的有186個，占了56.9%。

從供應上來看，有觀點認為，新政出臺后雖然出現過短期的供應低谷，但大部分時間的商品住宅新增供應量依然處于高位，雖然“逼出”供應量是調控的最終目的之一，但事實上，在調控后供應量的萎縮是正常現象，也是調控政策對于開發商威懾力的一種體現，而新一輪調控后新增供應量未出現大幅下跌。

對開發商來說，“雖然受到房地產調控政策的影響，但上市公司整體償債能力仍處于正常水平，短期內地產公司資金斷裂的風險很小。”渤海證券分析師陳慧認為，從償債能力來看，房地產上市公司流動比率和速動比率在2010年一季度達到峰值后逐步下降，表明在房地產調控政策的影響下，房地產上市公司的償債能力雖有所降低，但兩者相對于2008年的低點仍有較大距離。

另有業內人士對《經濟參考報》表示，打壓剛需的首付提升和利率優惠幅度降低等政策持續出臺，使得剛需群體指望依靠調控政策來圓購房夢的想法變得很困難。

不過也有業內人士提醒，目前態勢的持續也可能引發監管層出臺更為嚴厲的調控政策。沈愛卿提醒，目前的情況下，不排除監管層出臺更為嚴厲的調控政策，比如房產稅或是價格管制等措施。

據披露，在新一輪調控出臺近兩個月的時候，住房和城鄉建設部與國土資源部正在組織一輪大規模的聯合檢查，摸底地方對中央調控政策的落實情況。業內猜測，不排除有關部門醞釀后續調控的可能。