基本面持續改善 房價指標自谷底回穩 REITs產業趨勢向上

南歐國家債信問題衝擊全球投資信心，雖然REITs市場短期同樣震盪難免，不過在各區域經濟數據持續改善下，未來向上趨勢不變。第一金投信全球不動產證券化基金經理人馮玲書表示，REITs基本面從2008年最壞時持續轉佳，各區房價指標已自谷底回穩，許多品質佳之REITs公司已展開併購活動，REITs公司獲利亦趨於穩定，短期雖受南歐債信影響震盪，但未來產業景氣趨勢向上不變。

從2008年經歷房價大幅修正以來，在各國振興房市行動下，民眾需求逐步回溫，推升房價。分區表現而言，新興市場復甦動能強勁，澳洲及香港房價數據挑戰過去高點，G7國家則是逐步擺脫衰退，加上今年全球營建商推案供給量不多情況下，價格可望持穩築底向上，對房地產相關產業實為利多。

馮玲書表示，全球經濟景氣築底向上，各國政府刺激政策持續發酵，民眾需求逐步復甦，帶動零售銷售回歸成長正常軌道，主要工業國家製造業指數均超過擴張基準50以上，顯示市場對後續景氣走勢持樂觀看法，經濟進入擴張循環亦有益REITs股價上揚。

此外，全球失業率直線攀升狀況隨各國政府振興經濟方案陸續發酵出現好轉，目前全球各區失業率初步出現見頂走平跡象，特別是新興市場，就業狀況相對佳，民眾薪資回溫有助購屋需求、提振房市。

馮玲書指出，低利房貸政策亦吸引市場需求回溫，以美國為例，2000年初期，美國政府為刺激經濟一路引導利率向下，民眾貸款需求大增，帶動房市逐步熱絡，目前房市狀況類似2000年初期，房市底部已漸形成。另外，30年期房貸利率與公債利率利差相對過去平均水準低，在房市復甦尚未十分穩健情況下，預期短時間內利差不會擴大，房貸利率應可維持低水準，有助民眾購屋需求。

另外流動性改善亦吸引資金逐步回流，目前美國REITs CDS指數已回穩至雷曼事件前水準，雖近期南歐債信事件引發投資者獲利了結賣壓，但REITs CDS市場僅小幅反應，整體趨勢尚未發生改變；另外目前美國REITs整體籌資金額持續增加，第一季籌資金額103億美元已達去年30%水準，資金動能依舊熱絡。

目前景氣處於築底初升狀態，加上房價指數見初步回升，未來享有資產升值之機會大，為長線最佳佈局時機；且各主要工業國家投資REITs股利率優於長期公債殖利率，在經濟擺脫衰退、企業獲利進一度轉佳，未來產業景氣趨勢向上不變，投資REITs將有機會享有穩定配息及資產升值的好處。

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