巴曙松:重慶模式是本輪房地產調控的應有之義

中國經濟新聞網訊：近期重慶市房地產的“量價回暖”一定程度上反映了其市場逐步趨于正常化，本輪地產調控對重慶的影響遠遠低于一線城市。重慶模式中以公租房為主體的保障房建設方案具有全國適用性，而且也逐步成為中央建設保障房的主流模式。

在北京保障性安居工程座談會上，李克強副總理已明確指出公共租賃房對應中等偏下收入住房困難的“夾心層”，通過梯度消費逐步實現住有所居；廉租房和棚戶區改造對應低收入家庭和困難職工基本住房。總體上，這與重慶的保障房建設與分配方案基本相同，預計未來公共租賃房和廉租房將逐步取代經濟適用房和雙限房，并成為保障房的供應主體。而且中央關于保障房的供應與分配格局日益清楚界定，這方面，重慶已為全國提供可供參照的樣本。

重慶模式的基本思路是：３０％—４０％的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區、城中村改造的安置房予以保障；６０％—７０％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，將房價與“雙職工”家庭收入比穩定在６—７倍左右；并通過房產稅的引入對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。

在建設資金來源方面，三年建造公租房３０００萬平方米，按２０００多元／平方米算，將投入７００億元左右。重慶模式也有借鑒意義：第一，目前地產集團、城投公司已儲備土地３０多萬畝，可調劑３萬畝出來，按每畝六七十萬元算，相當于２００多億元直接劃撥注入。第二，把每年商品房土地出讓金的５％和今后將開征的特別房產稅拿出來，注入１００億元左右，并通過銀行貸款、信托等方式融資，可形成４００多億元的資金。第三，公租房本質作為地方政府的資產，其租金收益可平衡融資利息。融資４００億元一年利息大約２０億元，３０００萬平方米公租房約６０萬套，按每套每年租金６０００元計算，每年大約有３６億元租金的現金流，不但可對沖掉銀行利息，還可將剩余部分用作維護等費用。第四，國家以重慶公租房為典型，在方向性引導上給予支持。今年上半年，國家拿出２０多億元公租房補貼，其中４０％補給重慶。

公租房主要針對四類人群，即人均住房面積低于１３平方米的低收入原住民、大中專畢業生或外地來渝工作的技能型人才、進城農民工以及歷年獲市級以上榮譽稱號的人群。與此同時，購房退稅則針對中等收入家庭，讓中等收入家庭６—７年收入可買一套普通商品房。但在目前的調控環境下，推出該政策多被市場解讀為對房地產的刺激，但事實上，目前重慶的房地產市場運行較為平穩，需求也正在回暖，并無必要專門出臺所謂的刺激政策，在更多的程度上，我們應該把它理解為重慶模式配套改革的一個環節。

在調控房價方面，重慶一是將房地產投資控制在全社會固定資產投資的３０％左右，二是將樓面地價嚴格控制在商品房價格的１／３左右，三是征收特別房產稅，以此增加投機成本，對沖掉炒房暴利，征收對象為三類高端房征收特別房產稅：一是別墅；二是價格三倍于普通商品房均價及其以上的；三是投機性購房。

從新國十條抑制不合理需求、完善土地出讓、調整住房結構、加強市場監督四個方面對比，重慶已基本全部落實中央的調控政策。而且在全國層面，其他省市尚未落實的政策，重慶也逐步落實。具體而言，新國十條要求“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”，重慶不僅已制定購房退稅細節，而且也擬試點出臺特別房產稅；“探索土地出讓新方式”方面，重慶進行農村戶籍制度、地票交易制度改革正逐步推進，而且明顯走在其他城市前列；“住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場”方面，重慶已率先掛牌成立全國首個公租房管理局，加強對公租房的建管工作。

盡管重慶模式具有全國適用性，但重慶購房退稅政策的一個明顯缺陷在于一刀切４０％的個人所得稅抵扣率沒有考慮不同收入層次的不同效應。而且重慶模式全國推廣的主要約束是土地供給。房地產新政以來，重慶仍然是重點城市中土地累計供應最多的城市：２０１０年１—８月份，重慶土地累計供應９００萬平方米左右，同比增長１８９％，北京同比僅為１％，深圳同比負增長—４８％。重慶已開發和潛在可開發的土地遠遠超出一線核心城市，因此土地供應相對充足，而且重慶正在推進的農村戶籍和地票交易制度改革也可以提高土地利用效率，增加城市用地。