地產政策加碼的多重用意

昨日，住建部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，規定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

這是近期繼加息、商業貸款提高首付、取消七折利率優惠等措施之后，地產調控政策的又一次加碼。從《通知》的表述來看，此番政策意在堵住調控政策的漏洞。雖然公積金貸款的限定，各地大都有相關措施，但標準不一，客觀上給了投機炒房者以回旋余地。四部門的《通知》，明顯是給出了標準化的操作規范，而且較之此前的規定更為嚴格。此前，無論是首套房還是二套房，均執行基準利率，新政使得二套房的利率上調10%，加大了購房成本。

近期密集的調控政策，打擊的落點均集中于購房者，顯示了地產調控全力壓縮需求方的政策用意。自4月中旬出臺號稱“史上最嚴厲”的調控政策以來，以打擊炒房從而壓制需求，一直是調控的發力方向，即便至今引而不發的房產稅，也主要是從需求上顯示其嚴厲性。如此設計一方面凸顯了調控政策的側重之處，也流露了不得已而為之的無奈。相比于針對供給方的調控，對需求方的打擊明顯用力更大。其中暗含的意思則是，當供給一時難以用政策杠桿撬動，只好從需求方尋求突破，寄望需求的萎縮，間接向供給傳導壓力。

目前，源于系列而密集的調控政策，房價雖仍在上漲，但氣勢已有所收斂。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點；環比上漲0.5%；新建住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比8月份縮小0.4個百分點；環比上漲0.5%。另據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，10月份全國100個城市住宅平均價為8418元/平方米，較9月上漲0.66%，其中76個城市價格環比上漲，24個城市環比下跌——結構性的變動雖然可以解讀為不同地區的房價走勢出現分化，但據此判定宏觀大勢走向卻也為時尚早。

慮及國際、國內的經濟形勢，通脹已經成為當前經濟面臨的主要問題。國內流動性未實質收緊，國際上更是“量化寬松”，通脹不僅使得大宗商品價格顯著上漲，也為房價居高不下提供了堅實支撐。所謂通脹不已，房價難跌。11月2日，央行發布《2010年第三季度貨幣政策執行報告》，一方面表示繼續實施適度寬松的貨幣政策，同時也聲稱“引導貨幣條件逐步回歸常態水平”，并強調“仍需加強通脹預期管理”。綜合分析，央行的第三季度報告主要用意應該在于“引導貨幣條件逐步回歸常態水平”，貨幣政策在今后一段時期可能逐漸收緊。

這為調控房價提供了有利條件。但難點在于，央行報告用語上的拐彎抹角，其實形象表露了政策極其謹慎。防通脹收緊流動性，顯然不能以犧牲經濟增長為代價。這實際表明，通脹壓力不會很快緩解。而以此推演，不斷以政策強力壓制購房需求，本質也是在防通脹。地產調控政策本來就有社會和經濟的雙重考慮，目前這種用意更為明顯。