REITs債券版方案開閘在即 年內有望上交所掛牌

央行REITs債券版方案開閘在即，同時，由證監會牽頭的股權類REITs方案研究也正在進行之中。上交所相關人士透露，年內首支房地產信托投資基金有望在上交所掛牌。

據深圳商報3月3日報道，REITs的腳步正越來越近。在國務院正式提出推出房地產信托投資基金一年多之后，有關REITs的制度設計正日漸清晰。近期，一份由中國人民銀行辦公廳下發的關于征求對《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》（以下簡稱管理辦法）意見的函發送到國家發改委、財政部、住房城鄉建設部及銀監會、證監會、保監會和社保基金辦公廳及北京市、天津市和上海市人民政府辦公廳等部委或機構。

根據該管理辦法，央行版REITs的收益來源主要由房地產物業租金收入和處置房地產物業所得構成，受托人應當按照信托合同約定在扣除相關稅費以及為了保障投資人利益而保留的必要儲備之后，將其余信托收益全部分配給受益人。

全國工商聯房地產商會副會長、建銀精瑞資產管理公司董事長李曉東表示，先推債權類是一個折中的辦法，這跟真正意義上的REITs還有一定的距離。在國際上，REITs的運作模式除了采用信托制模式之外，更多地采用公司制的模式。

事實上，在對債權版REITs展開研究的同時，由中國證監會牽頭的股權類REITs方案的研究也正在進行之中，據上交所相關人士透露，年內首支房地產信托投資基金有望在上交所掛牌。

與債權類REITs相比，股權類REITs在技術層面更復雜。“作為一個證券類的產品，它的門檻、技術要求，包括技術環節，可能會更嚴格，更精細，針對我們目前的國情，債權類的模式更合適。”中國人民大學信托與基金研究所執行所長邢成表示。

對于REITs的推出時機，業內專家有頗多爭議。李曉東認為，對于中國來說，推出REITs最好的時機應該是在2008年下半年----也即房地產市場最為低迷的時候，“目前我們已經錯過了推出REITs最好的時機。”

李曉東指出，目前國內的房地產資產價格比較高，選擇在市場銷售和賣給REITs收取租金這兩者之間的收益相比，后者回報較低，加上做REITs的管理費用和稅收，真正買REITs的投資者回報率是很低的，估計也就在2%左右，跟銀行存款差不多。事實上，在某種程度上來說，首批試點是以房地產企業的讓利來確保REITs的成功發行。

多位專家同時指出，REITs的作用不是其對于房地產企業的融資功能，而是其在未來的發展中將對房地產市場結構的改善發揮重要的作用。一旦REITs形成氣候，其對房地產市場價格的平抑作用就將發揮出來。

(徐志嬌 編輯)

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