房地產調控加速開發商轉型

受房地產調控政策影響，年初至今，主要城市商品房銷量陷入低迷。在住宅市場遭受調控的情況下，商業地產、保障房建設已經成為開發商轉戰的新領域。

據中國證券報6月9日報道，受房地產調控政策影響，年初至今，主要城市商品房銷量陷入低迷。在價格漲勢得到基本控制的同時，成交進入觀望期。盡管如此，由于房地產特殊的預售結算制度，房地產上市公司的中期業績并不能完全反映當前市場情況。憑借項目進入結算周期，不少房企的業績在上半年依然保持良好。在住宅市場遭受調控的情況下，商業地產、保障房建設已經成為開發商轉戰的新領域。

住宅銷售不樂觀

數據顯示，目前已有33家房地產上市公司公布了2011年中期業績預告。其中有12家預增、3家扭虧、11家預減、3家續虧、4家首虧。就此計算，業績“預喜”的公司尚不足半數。項目結算周期以及毛利率變化成為影響房企業績的主要因素。

金融街(000402)預計上半年實現凈利潤約8.63億元-11.17億元，同比增長70%-120%。公司表示，凈利潤大幅增加主要是上半年公司部分已銷售房地產開發項目滿足收入確認條件的較多；此外，公司津塔寫字樓和金融街中心等項目計入投資性房地產采用公允價值計量。

金地集團(600383)則表示，按照公司2011年竣工計劃安排，較多項目竣工時間為今年第四季度，因此預計中期凈利潤同比有所下降。合肥城建(002208)也表示，與上年同期相比，上半年竣工交付和結轉收入的面積有一定幅度減少、項目毛利率有所下降，從而使得中期業績出現下滑。

從全行業來看，今年1-4月由于房地產政策因素影響，樓市銷售量出現下滑，從而對開發商的開發投資產生了影響。統計局數據顯示，4月全國商品房銷售面積累計為2.48億平方米，同比增長6.3%，較3月下降了8.6個百分點。商品房銷售額累計達1.41萬億元，同比增長13.3%，增幅較3月下降了14個百分點。受此影響，4月全國新開工面積1.69億平方米，同比增長26.86％，環比則下降了18.12%。

業內人士指出，5月份以來，多數城市成交面積同比均有所增加，但環比漲跌互現，市場總體成交仍沒有擺脫低迷現象。價格漲勢基本得到控制，但成交量尚未放大，整體市場量價格局未有效打破。不過由于預售結算制度，樓市低迷的現狀并不會即刻反映在開發商的當期業績上。

開發商尋求轉型

當住宅市場受到政策調控時，開發商開始把目光投向其他領域。商業地產由于受政策影響較小，已經成為房企轉戰的重地。此外，由于2011年保障房建設迎來高峰，保障房市場也成為開發商競相分搶的“蛋糕”。

早在2010年時，萬科(000002)、保利地產(600048)等一線房企就開始加大商業地產的開發力度。萬科計劃將商業地產資產比例提高至20%，保利地產則計劃在3-5年內將商業地產投資比例提升至30%。遠洋地產、華潤置地等地產商也紛紛提高了商業地產的投資比例。今年3月，招商地產(000024)還將全資子公司深圳招商房地產有限公司分立為存續公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。據公司人士介紹，此舉正是為了加大招商地產在商業地產上的投資比重。

在商業地產備受重視的同時，保障房巨大的市場潛力也吸引了不少開發商加入。然而，開發商投身保障房的同時，如何實現有效的盈利模式已經成為擺在眼前的頭等問題，如何籌措保障房建設資金也在一定程度上影響著開發商投建保障房的積極性。對此，首開股份(600376)近期公告稱，公司擬在銀行間市場發行不超過43億元的中期票據，募集資金將用于公司保障性住房項目的建設。業內人士指出，銀行間市場向保障房建設打開大門，將調動一批房企參與保障房建設的熱情。

中金公司分析認為，經歷2011年前兩個季度的推地、報建準備期后，各省市保障房建設在下半年將會明顯提速，從而推動投資、新開工數據維持增長。而地方政府的資金壓力將使其在保障房建設上更為依賴“政府+開發商”的運作模式。

(雷東升 編輯)

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