深國商“不差錢” 晶島項目價值逾200億元

深國商遭質疑可能面臨破產清算，然而據調查發現，公司即使破產清盤，晶島項目價值也有207億元。分析稱，身處負面傳聞漩渦之中卻保持沉默的深國商，或許正在蓄勢醞釀一場“不鳴則已，一鳴驚人”的爆發。

據證券時報5月3日報道，深國商(000056)近期披露年報后，再遭外界質疑“實際控制人資金鏈斷裂，公司可能破產清盤”。日前證券時報記者與深國商聯系欲約訪董事長鄭康豪，公司相關人士代為回應稱，現在管理層正埋頭做事暫時無可奉告，待其中心區購物中心晶島項目招商有大進展時會主動聯系媒體。

隨后證券時報記者于五一期間前往晶島招商處及工地考察，從熱火朝天的建設場景上完全無法看出深國商“資金鏈斷裂，可能破產清盤”的隱憂，相反卻深感公司“不差錢”，不惜斥資改變部分規劃，對外墻及內部結構進行大范圍改造升級。此外，有商業地產投資人士告訴記者，據公司已披露信息，以市場均價下限推算，即使破產清盤，晶島項目價值也有207億元。身處負面傳聞漩渦之中卻保持沉默的深國商，或許正在蓄勢醞釀一場“不鳴則已，一鳴驚人”的爆發。

項目工地熱火朝天

來到與深圳會展中心一路之隔的深國商晶島項目工地，記者看到，與今年2月招商中心剛運作時相比，短短兩個多月的時間，項目外觀變化非常大，四圍密密麻麻地搭建起橘色的腳手架以及綠色的防護紗網，透過紗網隱約看到，該項目曾經的標志性桃紅色裝飾幕墻已全部拆除。項目工地外墻上“深圳，久等了”的標語也換成“獻禮深圳，獻禮大運”字樣并粉飾一新。

為迎接大運會，深圳主城區正在大規模開展名為“穿衣戴帽”的建筑物外墻翻新工程。會展中心作為承攬大運會四個比賽項目的分場地，其周邊景觀要求無疑更加嚴格。但晶島項目的外墻工程遠非翻新那么簡單，從招商中心的項目效果圖上看，主體建筑下沉式廣場外觀將呈現通透水晶盒的感覺，建筑周邊還有數條立體彩帶圍繞，頗像一精美禮品包裝佇立在深圳中心區，曾經的桃紅色調則蕩然無存。

“項目現在的設計是英國知名設計公司Benoy做的，外觀變動確實很大，我們要做精品工程。”招商處工作人員特別談到，根據新的規劃設計，項目天臺的部分采光天窗將棄用傳統材料，改用奧運水立方的外墻材料，時尚又環保。

隨后記者與兩位意向租戶一起走進工地探訪。兩個月前記者曾在公司相關人員的陪同下參觀過項目工地，時值春節剛過，工地非常安靜，只有兩三個留守工人。當時內部結構基本成型，樓層間的幾十部電扶梯已安裝到位，據說只待地面墻面貼磚即可引租戶入駐。二次探訪中記者驚訝地發現，雖然是五一期間，但工地到處是震耳欲聾的電鉆等機器的轟鳴聲，建筑工人在緊張地忙碌著，幾乎所有樓層都在進行結構改造：有些區域的樓板被挖開，大塊混凝土塊一片片掉落下來，裸露出里面的鋼筋結構；部分曾經是中空結構的區域則在澆筑新的樓板，搭滿了固定樓板用的腳手架；部分區域的扶手樓梯被拆除，墻面上還留有舊結構的痕跡；以前安裝完畢的十多部電動扶梯因為內部結構變更被拆卸下來，堆放在工地上……毫無疑問，內部結構正在按照新規劃進行大范圍改造升級。

唯一沒有看到大面積施工改造的樓層是最底下的兩層停車場，這里燈火通明，停車區按顏色區分，地面和墻面已基本做好。有意思的是，前文所述被拆除的項目桃紅色裝飾幕墻有序地堆放在停車場的一角。

公告顯示，深國商將大力推進晶島項目的發展，全面開展項目的精裝修和招商工作，力爭實現年內開業運營。截至4月26日，晶島項目招商工作已初見成效，大約有30家公司簽訂意向書，成功簽約面積近20000平方米，此外與一些國際知名品牌商家也在緊密商談之中。

晶島項目市價逾200億

與記者同行的兩位意向租戶均表示非常看好。其中一位李先生特別帶記者去看了晶島與會展中心和CBD地鐵商業街的兩大連通處，分別位于M層和G層。目測兩連通處長度均超過40米，正常層高。因施工要求僅采用薄板材臨時遮蔽。

李先生認為，M層直接連通會展中心，不僅意味著展會的人流可以從會展中心停車場直接步行進入該項目，更為重要的是，會展中心數目龐大的停車位可為晶島借用。他舉例談到相鄰的中心城購物廣場車位規劃并不算少，但才開業幾年已經出現了嚴重的停車難問題，間接影響到經營。故車位對商業地產的運營是多多益善。

此外，晶島的G層則直接連通深圳CBD地鐵商業街。據介紹，由人防工程改造的這條商業街長度可觀，從彩福大廈一直延伸到COCOPARK購物公園，連通一號線、三號線、四號線的三個地鐵站，分別是購物公園站、會展中心站、崗廈站，同時連通廣深港專線福田站。商業街主要在福華路地下穿行，現在地面上福華路兩側已設置了多個行人出入口及換氣裝置。李先生表示，他從事品牌服裝經營，很看好這條商業街和晶島在商業人流上的雙贏效應。

與記者同行的另一位意向租戶稱自己多年從事商業地產投資，他表示晶島因所處地理位置優越，其商業價值極為可觀，鄰近的中心城商業廣場2010年底出售的部分商鋪均價達18萬元/平方米，而按近日利安達會計師事務所出具的審計報告數據顯示，目前晶島項目所在位置市場價格在15~18萬元/平方米左右。因此，即使真如最近傳聞所言深國商資金鏈斷裂，今年7月到期無法償付其子公司融發投資向渤海信托融資的13億元而被迫破產清盤，按15萬元/平方米的下限價格來推算，晶島13.8萬平方米的建筑面積價值約207億元，深國商持有其60%的股權即124億元，減去13億元負債后仍有111億元稅前價值，這還不算公司的林業以及龍崗土地等資產。據此他認為深國商要想解決區區15~17億元商業物業經營性貸款方法很多，完全不是問題。

上述人士同時表示，目前外界非常關注員工內部認購商鋪補償問題，也直接導致深國商年報被出具“非標”意見。但他認為目前有爭議的認購面積僅為1700多平方米，在全部13.8萬平方米建筑面積中占比僅1.2%，對整個項目的影響可以忽略不計。

(吳蘭蘭 編輯)

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