房地產中期策略：行業U型調整 股票震蕩上行

中金公司認為，地產行業將進入幅度有限但時間較長的U型調整期，而地產股票前期跌幅已過度反應了房價調整，未來將隨著成交量的回升而出現估值修復，股價將震蕩上行。

中金公司7月1日研究報告指出，盡管政策十分嚴厲，但高增長和高通脹的經濟環境使得地產行業的調整會低于市場預期，我們認為下半年將進入中央、地方政府和開發商博弈的關鍵階段，開發商資金情況明顯好于08年，而地方政府資金缺口明顯差于08年，從而導致行業的緊縮政策難以嚴格持續的執行，我們認為行業將進入幅度有限但時間較長的U型調整期，而地產股票前期跌幅已過度反應了房價調整，未來將隨著成交量的回升而出現估值修復，股價將震蕩上行。

行業判斷：我們預測行業供給的高峰將出現在9、10月份，隨著供給的釋放，房價將進入調整期，房地產投資增速將明顯回落，但與08年不同，較好的宏觀經濟環境和高的通脹水平使得行業的調整較為平緩，行業的調整較為可能通過時間換空間的方式完成；保障房的大規模推出將沖擊一二線城市的郊區市場和部分三四線城市。政策展望：1000萬套保障性住房作為政治任務將進一步加大地方政府的資金壓力，按我們預測今年地方政府資金缺口將超過2.3萬億，我們認為對地方政府融資適度放開將是必然，而保障房將是中央、地方和開發商博弈的一個突破口，未來扶持政策將向保障房傾斜，持續了一年半的地產緊縮政策不會再繼續加碼。投資策略：目前地產公司估值水平低于08年，已過度反應，我們認為地產股票將隨著成交量的回升而震蕩上行，保障房相關公司會受益于資金和土地的部分支持，追求周轉的龍頭地產將獲得市場分額提升，而通脹環境下商業地產公司將受益，我們認為買入并耐心持有上述類股票將是比較好的選擇。

股票選擇：A股選擇三類公司；H股選擇兩類公司

A股：受益于保障性住房相關公司，如首開股份/北京城建/中國建筑；受益于集中度提高的龍頭地產公司，如萬科/招商/金地；商業地產公司，如金融街/浦東金橋；

H股：一是資產負債表和銷售雙好的龍頭地產公司，如中國海外/龍湖/華潤置地；二是估值吸引力明顯的地產公司，如雅居樂/首創置業/遠洋地產。

風險提示：通脹繼續超出預期；經濟低迷帶來房價的大幅度調整。

(雷東升 編輯)

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