用業績為地王「買單」的那些房企

夏末秋初的年中時節，最適合清算。隨着上市房企半年報的逐一亮相，也到了該清算地王的時候。

巧合的是，8月23日、24日兩天中，曾多次豪擲千金拿下地王的融信中國和信達地產(600657,股吧)先後亮出業績。盡管兩家企業一個是一貫以激進聞名於世的「閩商」，另一個是長久「被要求低調」的央企，但這兩家房企半年報的繁多數據中，都暗藏着地王戰事過後的血跡斑斑。

1、斗地主:融信更激進

融信：今年內拿地金額已經超過350億元，相當於信達自2015年以來合計拿地總額，從今年的這個周期來看，融信更為激進，融信勝出！

8月17日，融信拿下上海（樓盤）靜安區地塊，總價110.1億元、樓面價10萬元/平方米、可售面積樓面價14.3萬元/平方米、溢價率139%，各項指標都高的驚人，創下中國土地成交史上單價最貴地王記錄。

今年以來融信一直在上海、杭州（樓盤）、福州（樓盤）等城市拿地，半年報顯示，僅前6個月就買入10宗新地塊，成本154.21億元。

地王制造機信達在今年6月1日，以58.05億元拿下上海寶山區寶山新城地塊，平均樓板價36962元/平方米，溢價率超過300%。而在此之前，信達剛剛以123.18億元奪得杭州市濱江區地塊，創造了今年以來全國的總價地王。2015年以來，信達先後在全國各地高調奪得9幅地塊，其中7幅是地王，合計涉及資金也超過350億元。

2、比業績：融信營收、凈利雙高

在營收、凈利潤等指標上，融信均高出信達，信達的凈利潤同比還出現下滑，這一環節融信再次勝出！

8月23日，融信發布了上市之後的第一個半年報，截至2016年6月30日，今年上半年，公司已完成營業收入69.83億元，同比增長231.51%，凈利潤大幅增長261.92%。在高盈利能力帶動下，公司上半年總資產增至632.67億元，較上年同期增幅達88.06%；總權益增至143.72億元，較上年同期增幅達441.73%。

雖然與萬科等房企龍頭相比，融信相差了不知道幾個身位，但接近180%的銷售額增長，還是讓這家房企表達了優越的成長性。

與融信相比，信達地產的業績看上去則只能用「慘烈」來形容。

信達半年報顯示，上半年，信達地產實現營業收入約30.7億元，同比增幅41.8%；上市公司股東應占凈利1.3億元，同比下滑44.66%。這還不止，若扣除非經常性損益，信達地產凈利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。

業內人士分析，這是信達地產2008年底借殼上市以來主營業務罕見的「虧損」現象，這與其報告期內頻搶地王，融資成本較高或吞噬經營利潤等風險似乎密不可分。

3、看負債：信達債務比例略低

融信的負債總額488.95億，信達是510.47億，但融信資產負債率官方表述為90%，業內分析稱實際超過200%，而信達資產負債率為85.6%，均為高負債，但顯然信達比融信要低。這一輪，信達小勝！

上市之前，融信主要通過信托和銀行貸款。其招股說明書顯示，截至2015年中期，借款總計182.4億，其中信托及其他借款為160.3億。

年初融信上市募資17.8億港元，這顯然無法滿足其需求，因此需拓展更多的融資渠道和方式。其半年報披露，2015年12月24日至2016年7月29日，融信集團先後發行了總額為110億元的公司債，而這些錢已經全部用來償還現有債務。

同樣，信達地產也在用壓身的債務為地王的頭銜買單。

信達地產公布的半年報顯示，截至今年6月底，公司合並口徑下的授信總額為478.57億元，其中已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。而公開數據顯示，截至2015年12月31日，信達地產賬面現金只有59.2億元。

在這一背景下，兩家企業的負債率都出現上升。

融信的半年報顯示，雖然資產負債比率較年初有所下降，但仍達到近90%，負債總額達到488.95億元。但按照中原地產張大偉的分析，融信的負債率遠不止如此。「融信的名義負債率是90%。但其中有56億的非控股權益，需要在分母中剔除，而17億原來是分母的永續債，其實應該在分子，所以實際按照現在的資產負債率看也應該是208%。」

信達負債率上升也不例外。信達公告顯示，截至 2016 年 6 月 30 日，公司資產總額為 596.31億元，較年初521.84億元增加74.47億元；負債總額510.47億元，較年初434.39億元增加76.08億元；資產負債率為 85.60%，較年初增長 2.36%。

4、財務費用：信達明示 融信隱藏

高負債帶來高利息支出，信達規規矩矩的列出了上半年2.61億元的財務費用，而融信則沒有直接顯示，支持信達的誠懇！

這樣的效應，已經在信達地產的半年報中顯現了出來。「因土地成交較為集中，報告期內融資產生的財務費用同比增加 193.26%。」今年上半年，信達地產財務費用為2.61億元，超過公司毛利潤（4.9億元）的一半。

除了銀行授信，信達地產還在積極謀求融資。今年上半年，信達地產涉及發債融資60億元，其中私募債融資30元，票面利率5.56%，但其定增融資預案年初已被中止審查。由於債權融資當劇增，信達地產資產負債率已達85.6%，同比增加2.36個百分點，在上市房企中處於較高水平。

融信也不例外，今年2016年3月-7月，融信連發四筆私人債券，融資110億元。還與銀行合作獲得授信，通過券商發行融資產品。此外，7月8日，融信集團還發行了8.8億元的購房尾款應收賬款的資產支持證券(ABS)。

據媒體報道，目前融信的有息負債為257億元，這一數字是融信2015年合約銷售額的2.15倍，年營業收入的3.5倍。