基金大佬：不看好地王熱 投資城市從20%降至2%

在開發商的身後，站着各色各樣的金融巨頭，地產基金人作為其中之一，往往扮演着輸血者與掘利者的雙重身份，國外如黑石，國內如鼎信等，這些地產基金人像尋找獵物一樣在尋找着能獲利的項目，也在打量着每一個森林一般的城市是否有安全的投資環境。

8月17日，鼎信長城董事長章華接受和訊房產專訪時表示，「鼎信投出十幾個項目，但考察篩選了一千多個項目，公司在上一輪投資中鎖定20%的城市，但這一輪投資只會選2%的城市投資，在全國600個城市中只選擇了包括北京（樓盤）、上海（樓盤）在內的10個左右城市。」

「鼎信的投資目標是希望每一單都能給投資者帶來收益，但中長期目標是投出一批偉大的公司來。」在鼎信長城董事長章華看來，投資是件孤獨寂寞的事情，往往是反周期操作，作為投資第六感很重要，「第六感」就是遠見，是用未來的視角看現今的狀況。

和訊房產：2016年上半年，鼎信長城新投出70多億元，主要是哪些項目？鼎信如何篩選投資項目？

章華：事實上，新投出資金比70億元要多。上半年，我們與金茂的合作沒有計算在內，與金茂有7個項目在合作，主要下半年投出，應該會產生十幾億元的投出。投資的項目主要位於南京（樓盤）、上海、深圳（樓盤）、天津（樓盤）、鄭州（樓盤）。

鼎信堅持「五優」戰略，但隨着市場的變化，里面包含的內容亦隨之發生變化。一是城市線選擇上，由前幾年鎖定10幾個城市到目前鎖定10個主要的一二線城市；二是房企選擇上，以前選擇規模大、增長能力強的，現在則鎖定品質高和盈利強、透明度高的房企合作；三是看項目本身更多。側重對項目本身的安全邊際考量，寧可錯失一單，不投錯一單。四是把握趨勢發展。主要基於三個點：市場情況究竟會怎麼樣；發展趨勢如何；項目時機、位置、定位、客群、供需比等這些指標的考量和把握；五是要求管理團隊精干。此項之前沒有單獨列為一項。在這麼多年的合作中，我們發現集團再大，精英總是有限的。所以，我們在交易中要求派駐項目的經理必須是精兵強將。鼎信相對而言比較忌諱首次進入某個城市，忌諱沒有在一線打過仗、不熟悉區域的項目經理。與此同時，鼎信也會派駐一流的財務總監和成本總監進駐項目，幫助項目走得更好。

和訊房產：鼎信在投資管控方面有什麼獨特之處?

章華：為了切實做好規范、專業的投資，鼎信長城編纂了一套《產業金融運營白皮書》，涵蓋投資、資產管理、法務風控、基金運營、募集管理和公司治理。將產業投資全流程進行系統化梳理，這是鼎信長城過去所積累的經驗沉淀、也是鼎信對投資更深刻的認知。

和訊房產：鼎信與房企合作主要是以怎樣的方式開展？ 一些具有資金優勢的大型房企為什麼也願意選擇與鼎信合作？

章華：鼎信長城與開發企業不僅就單項目合作，更進一步搭建多個產業投資平台。

大型房企與基金合作主要原因在於整個運作過程中，這些房企越來越注重金融思維和投資思維，過去他們在具體運營上比較熟練，但在金融思維和投資思維上存在缺失，這方面恰恰是鼎信的優勢。

另外，鼎信的投資目標是希望每一單都給投資者帶來收益，中長期目標是投出一批偉大的企業來。比如我們現在合作的金茂，就具備這樣的潛質。

和訊房產：一二線城市房地產市場的這種熱度會持續嗎？您對目前一二線城市的地王熱現象怎麼看？

章華：這種熱度不會持續的。總體而言，三四線城市長期不看好，對於一二線城市，我們具體是看項目整個運作周期內的狀況。在市場比較熱的情況下，我們建立安全邊際，要做敏感性測試，建立護城河。

鼎信對市場的看法和一般主體不一樣。房企一般是預測未來房價可以漲多少，我們是基於價格不漲的情況，我們還能怎麼做，這樣來考慮。所以，在整個投資上是謹慎的，穩健的。總之，是在泡沫環境下，冷靜守住自己的底線。

和訊房產：目前的市場投資中，您還主要關注哪類投資機會？

章華：一類是舊物業改造做辦公樓的；一類是好地段、價值尚未被挖掘的存量商業物業改造用於租賃。

和訊房產：鼎信與中小房企有沒有合作？

章華：中小房企也有合作，但是一般是要求項目本身好，有特色。比如當代的兩個項目。這些項目主要是基於品質，項目本身有鮮明亮點。再比如，天洋、秀蘭等環京區域龍頭跟我們也有合作。

和訊房產：鼎信長城的境外投資如何部署？未來將有哪些新的開拓部署？

章華：鼎信的海外投資重點選擇美國，因為美國市場比較成熟，地價和售價之間的價格是穩定和透明的。和國內投資原則一樣，我們也是主要聚焦美國不超過10個主要城市。另外，鼎信在美國的投資最重要的一點，我們堅持投資中要有美式思維，比較偏向於與美國本土有開發經驗的房企合作。投資物業主要是持有為主，不是開發為主。

全球經濟的大環境下，美國投資是長期資產配置不可缺少的一部分，我們已經在美國有了固定的團隊，與不少美國知名本土房企已經建立聯系，另外，鼎信對吉隆坡和澳洲也有考慮，但重點還是聚焦美國。

和訊房產：鼎信基金的管理規模超過400億元，奠定起中國產業基金品牌第一地位。在您看來，經歷了野蠻生長期，目前房地產基金行業主要存在哪些問題？未來鼎信的發展方向又是什麼？

章華：原來在野蠻生長期，我覺得這個行業問題特別多，現在監管層出台嚴厲措施，規范和整肅市場，把那些浮躁的、玩機會主義的淘汰出去，我反而覺得這個行業正走向健康。未來將是一批合格的人留在業內，也許房地產行業有起伏，但這個行業是「剩者為王」。

我們看金融高度發達的美國，Blackstone的地產基金部門過去三年累計貢獻了78億美元的收入和近50億美元的經濟利潤，房地產投資始終占有非常大規模。鼎信長城對標企業就是黑石。我們已經建立起多樣化投資平台：從股權到債權，從地產投資到PE投資，從主動投資到受托資管，最終，鼎信會成為全產業布局的大資管平台。

和訊房產：你怎麼看這兩年風起雲涌的金融觸網現象？

章華：金融觸網帶來了無限的便利，但是伴隨着誠信和道德底線守得不牢，暴露出很多問題。我覺得這個行業既有旺盛的前景，也需要被規范。在產品采集方面，還需要再嚴肅些。最後還是要信賴一批認真做事的機構，規范、專業、專注，是鼎信長城的安身立命之本，也可與這個行業分享這六字理念。

和訊房產了解到，自2012年以來，中國房地產基金經歷了野蠻生長，私募基金行業魚龍混雜。為了規范市場，近期，中基協發布《關於進一步規范私募基金管理人登記若干事項的公告》，8月1日，8270家私募機構被清理，加上此前的清理整頓，目前被注銷的私募基金超過1萬家。

章華指出，房地產基金行業經歷了前幾年的野蠻生長和近兩年的大浪淘沙，如今是一批合格的人留在了行業內，尤其是監管層出台的嚴厲措施將進一步規范和整肅市場，讓行業朝着更健康方向發展。