楊國強的理想國 「科技小鎮」能否實現一線突破

    一直渴望在一線城市獲得更多話語權的碧桂園，這一次選擇繞道「科技小鎮」尋找突破口。

按照碧桂園現有的產城融合戰略規劃，未來碧桂園一方面將對原有項目進行產業升級，另一方面將努力開展創新項目。其中，「科技小鎮」項目則成為碧桂園撬動一線需求的關鍵一環。

碧桂園集團董事局主席楊國強打造科技小鎮的初衷，主要是為了「對抗」一線城市的土地價貴。他認為，北京（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市的科技、經濟都很發達，但房子太貴了，因此碧桂園希望在一線城市周邊建一座城，各路人才可以在那里工作、生活、創造，這是一座科技的城。

「如果能夠做好一座科技城，以低成本讓人們生活和工作在完美的社會里，綠化很好，長滿植物，可以聽到鳥的叫聲，相信這會非常吸引人。」楊國強坦言。

那一刻，夢想照進現實。

轉型重「鎮」

碧桂園的「一線情結」由來已久。

自2015年決定全面進軍一線城市後，碧桂園開始從三四線主戰場轉向北上廣深，並相繼在上海（樓盤）、深圳和廣州（樓盤）落子。2015年7月，碧桂園一線城市事業部正式成立，由董事局主席楊國強、副主席楊惠妍和總裁莫斌領導，並由聯席總裁朱榮斌直接統領。

朱榮斌曾對媒體透露，2015年碧桂園用於土地購買的560多億元資金中，75%的資源投向了一二線城市，他們曾通過在土地公開市場獲得了上海5個項目。

不過，一線城市的高地價，還是讓碧桂園在一線城市的拓疆之路困難重重。2015年10月，碧桂園曾與中國金茂聯合以51.8億競得北京兩宗商業用地。但僅僅一周之後便傳出了碧桂園要退地的消息，原因是拿地價超出了當時的預算。

為此，曾經更擅長郊區造城項目的碧桂園，必須要在原有產品體系上更新，差異化的定位則是借勢發展的起步。

楊國強理想中的科技小鎮，首先從資源嫁接方面塑造價值端口。作為碧桂園產城融合戰略的具體落地，「科技小鎮」一般選址一線城市周邊和強二線城市的30-80公里重要區域，占地2-5平方公里。

在碧桂園總裁莫斌眼中，碧桂園是造城起家的，重視完美配套，而與新打造的「科技小鎮」共通之處就是配套完善。解決完善之處，最大特點就是價值鏈全覆蓋，自行通力完成與外部資源嫁接配合，與其它科技類公司相比，碧桂園會做重資產，搭建科技人才集聚的、最優化地平台。

「這里有基金孵化，有導師培訓，能夠吸引年輕人，煥發創新能力。這和造城異曲同工，符合國家政策導向，也符合市場的需求。」莫斌稱。

其中，大健康資源則是其積蓄多年的籌碼。近幾年，碧桂園已聯合多方資源，從一個房地產為主的集團整合更多的跨界資源，打造健康周期的房地產開發的業態。其中，碧桂園的產業基礎正在打造旗艦模式，以順德碧桂園開發到現在接近10000畝的規模為例，今年4月份成立的健康醫療事業部，產城項目部。

資金先行

產業地產之爭，除了資源、定位、規劃等競爭外，資金合作模式是「輸血」來源。

據碧桂園集團副總裁朱劍敏日前透露，公司計劃在深圳周邊的惠州（樓盤）、東莞（樓盤）等城市發展「科技小鎮」的項目，每個項目計劃投資在300億以上，目前在深圳的土地儲備估值已經超過了1000億元。

超千億規模的資金，碧桂園除了手上有充足的現金流外，業內估計會與更優質的險資等金融機構合作。

碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波表示，分工合作是必須的，碧桂園有優勢，也有不足，尤其是產業板塊。與合作伙伴的合作未必是股權方面，有很多方式的，接下來與上市企業有一個過程，但未必會是股權合作。

此前，碧桂園積極與險資合作，並在資金上得到大力的協助。去年4月，碧桂園向中國平安(601318,股吧)定增22.36億新股，占該房企發行後總股本的大約10%。按照鎖定期1年，至今未見中國平安集中拋售跡象。引入中國平安以來，碧桂園與其多次聯合拿地，涉足上海、東莞等熱門城市，比如7月8日搶下莞城「新地王」。

資金的擴充和險資的協助，讓碧桂園在融資上更有利。

截至去年底，碧桂園旗下永久資本工具（俗稱永續債）余額為195.28億元，同比減少了逾100億元，但凈借貸比率（總負債扣除可動用現金除以總權益扣除永久資本工具）達到60%，同比增加了3個百分點。招銀國際表示，碧桂園為支付永續債利息在2016年達16.6億元。今年償還永續債後，預測碧桂園凈負債比率將由2015年的46.9%升至2016年的69%。

今年6月底，碧桂園旗下福建公司借助平安證券發行14.11億元購房尾款應收債權資產證券化產品，其中A級分為1年期與2年期，額度分別為3.9億元與4.5億元，對應利率各為4.5%與5%，優先B級發行4.1億元，期限2年，年化利率6%，次級7100萬元，期限2年，為浮動收益。