K2地產鄭州拿地無端被退 地方保護愈演愈烈

強龍難壓地頭蛇，自古如此。

7月7日，K2地產名下涿州京匯房地產開發有限公司經過100輪的激烈爭奪，以9.35億元的總價，競得鄭政出【2016】72號（網）地塊，折合樓面價2545元/平米，溢價率為78.8%。

這本是K2地產進軍鄭州（樓盤）的首個地塊，但K2還沒來得及慶祝，就收到了一紙「休書」。

無獨有偶。就在一周前，萬科員工香河土拍半途被打的事情剛剛發生。有觀點認為，從相關信源透露的內容看，兩件事背後都透露着「地方保護主義」的暗流。

K2地產相關負責人表示，目前尚未接到官方的任何文件，而鄭州市國土接聽辦公電話的工作人員則拒絕向公眾公開傳遞與退地相關的信息。

一紙「休書」引發的戰爭

7月14日，一份名為「鄭土資文【2016】720號」鄭州市國土資源局呈報市政府《關於鄭政出（2016）72號（網）土地出讓後有關問題處理意見的請示》「（以下簡稱「《請示》」）的文件在網絡媒體以及微信公號上流傳，該文件為鄭州市國土資源局紅頭文件，文中以K2地產提交審核資料不全、不符合規定為由，認定K2地產7月7日競得的「鄭政出（2016）72號地」行為是「無效競買」，並給予三項處罰：

1、扣押競買保證金；

2、納入黑名單、不得參加鄭州土地公開出讓交易活動；

3、該地塊另行組織出讓，出讓價格低於本次掛牌成交價的差額部分，由K2地產支付賠償。

據72號地塊的掛牌出讓公告顯示，該幅地塊的競買保證金為2.62億元。

7月15日，K2地產對上述文件發表聲明，目前「並未從任何官方渠道接受到類似信息，無法證明此文件真偽。」

K2地產同時表示，「按照政府相關的信息保密機制，該文件在獲得最終審批之前，不應該被泄露及流傳，我司作為該文件直接利益相關主體，也未在第一時間獲得征詢。按照政府工作程序，如果此文件（現網絡流傳部分）後續被證實為真，我司有理由認為，政府決策信息已被提前泄密，我司作為直接利益相關人，保留追究相關人員責任的權利。」

如果上述《請示》為真，按照文件中內容顯示，其最終能獲得通過，還需鄭州市人民政府最後審議。

「休書」疑點

業內人士指出，上述《請示》中仍有幾大疑點值得推敲：

公開資料顯示，K2地產競買的72號地靠近中國人民解放軍信息工程大學，因此《成交確認書》需要鄭州市國家安全局開一份國家安全部門審查意見書，但鄭州市國家安全局需要K2地產出具』安全前置證明』，但這份安全前置證明只有國土局等相關部門才有資格出具。

疑點1：按照國有土地招拍掛程序，在進入正式土地出讓之前要公開投標人、競買人的資格要求，那麼鄭州市國土局為何在之前沒有對K2地產的投標人、競買人資格提出質疑，而是在競買結束之後才提出上述《請示》？

疑點2：「安全前置證明」是鄭州市國土局部門出讓國有土地時應履行的職能，如果該部門沒有這份文件，則其他參與競買的開發商也同樣沒有；如果鄭州市國土局有這份文件，而單單K2地產沒有，其他參與競買的開發商都有，那鄭州市國土局為何要有選擇的發放安全前置證明？

疑點3：《請示》依據《鄭州市國有建設用地使用權網上掛牌出讓交易管理辦法》中，第六章（法律責任）第三十六條規定，「競得人不守誠信，拒絕或逾期簽訂《成交確認書》或《國有建設用地使用權出讓合同》，應承擔相應的經濟與法律責任，競買保證金不予退還，出讓人將其納入黑名單，不得參加市域內土地公開出讓交易活動。」

如果K2地產並非不守誠信、主動拒絕簽約或逾期，而是受上述部門文件所限，無法達成簽約，是被退地的一方，是否還應受到上述規定處罰？

疑點4:《請示》中提出，「72號地另行組織出讓，出讓價格低於本次掛牌成交價的差額部分，由K2地產支付賠償。」這一條的處罰依據為何沒有給出？

截至發稿前，和訊房產多次聯系鄭州市國土局相關負責人征詢上述文件真偽及上述疑點，但相關負責人手機始終為關機狀態，而接聽辦公電話的工作人員則拒絕接受采訪，並表示「沒有向公眾公開政務的義務。」

K2攪了誰的局？

業內人士分析稱，如果鄭州市國土局沒有安全前置證明，那麼其他房企也無法參與競拍，因為這不是開發商所能做的工作，整個事件過程還是有區域保護的因素在內，這在國內很多城市都是「潛規則」，尤其是二三四線城市更為嚴重。

據知情人透露，K2地產在此次拍地之前曾與當地房企磋商共同開發，但最終沒有達成一致結論，因此K2地產才選擇在公開市場與其競爭。

有媒體報道顯示，上述地塊原屬福晟集團與謙祥集團合作開發的福晟•謙祥錢隆城原項目規劃用地，此次掛牌原計劃只是走「過場」，更稱這是鄭州城中村改造「提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交」的傳統模式，而K2地產的搶拍被當地房企認為是「攪局」。

據鄭州市國土資源網站土地出讓的前置條件顯示，K2地產獲得的72號地屬於石佛村「城中村改造」項目，為二類居住用地兼容部分商業用地，地塊商品住房應優先規劃設計中低價位、中小套型的普通商品住房。

「城中村改造是目前房企在鄭州主要的拿地方式，基本都是本土企業獲取，外來房企很難從公開的土拍市場上獲得土地，只能與當地房企合作開發，說的直白點，就是給本土房企交錢。」一位熟悉鄭州土地市場的業內人士介紹。

而早在上述國土局退地文件發出之前，關於72號地爭斗的消息就已經甚囂塵上。公眾號「鄭州地產」就曾發文稱，「謙祥回應：高層正在商討這塊地的歸屬，不一定不是他們的！」

「即使K2地產被退地，但以後還有 K3、K4、K5等外地房企，招牌掛就是為了提供公開、公正、透明的土地市場，如果一再堅持地方保護，不僅會有損公正，還會影響地方房地產市場良性發展。」某資深業內人士認為，應該堅持開發的態度去解決外來房企與本地房企之間的競爭關系。

中原地產首席分析師張大偉此前撰文列舉了多個當地房企阻擾外地房企參加公開競拍的事件，如2013年北京（樓盤）一家房地產公司准備參加山東青島（樓盤）城陽區7個地塊的拍賣，在報名截止日期當天，經歷報名排隊遇干擾、被自稱「官員」的女子勸退、堅持投遞資料卻被搶走資料袋等波折。