廣深房企搶鮮「商改住」 報規申請有「高招」

「商改住」的政策等於給各大開發商的高庫存商用物業簽下「放行條」。

自6月初，國務院發布允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房等相關政策後，由於此前政策落實部門尚不清晰，市場操作細則尚缺乏，現在廣深的各大開發團隊開始爭搶商住的頭啖湯。

「很多開發團隊之前都在觀望，因為政策並沒有具體的執行方向，現在有初步的方案已經在實施了。」華南開發團隊的負責人指出。

搶鮮改造

據上述開發團隊負責人描述，眾多開發人士都在期待或觀望這一利好政策，但又擔心「商改住」無法落實到具體申報方案中，政策成為「一紙空文」，此外，也擔心「自己比政策走快一步」，以致發生問題，無法從該政策中得利。

正在大家都觀望的同時，業內傳聞，某廣州（樓盤）本土房企已率先申報成功。

和訊房產了解到，該房企申報的標的是市中心的住宅群下夾層裙樓，原屬於商業性質，現在已經成功將該標的的土地用途調整為居住用地，並且附帶了包括學位在內的教育資源。

在房地產人士眼中，廣州市中心學位資源尤其緊缺，「商改住」對於開發商而言，其中比較理想的一塊「肥肉」則是在改變性質的同時一定要增加教育資源配套，如果能達到這樣的配備，則住宅性質最終能否成功更改也不是太重要。

6月3日，國務院發布《辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見意見》」），該意見指出，允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標准執行。

分析指出，「商改住」是指用地單位為了規避風險，將依批准的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業房改為住宅。

據悉，該房企在申報過程中做了比較詳細的報規申請，且詳盡地解釋物業所具備的居住屬性。

「在申報中重點提示該片區住宅需求旺盛但不能完全被滿足，而商業庫存大量存在的事實，這正切中了政策層對去庫存的最初訴求。」據該房企一位項目負責人透露。

難關重重

雖然廣州第一個案已經申報成功，但「商改住」仍然面對不少難題。

此前有專家分析，在房地產當下商業庫存激增的特殊時期，通過「商改住」政策的釋放，給了處在困境期的開發商一個更加靈活的掉頭機會，有助於消化目前市場的庫存，而對於北上廣深等一線城市來講，「商改住」政策也有助於緩解住宅市場緊張的供求關系。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志指出，商業用房改居住是國家層面的政策，更多是為了去商業庫存，盤活商業地產。而住宅能夠工商登記，是廣州的政策，事實上廣州的住宅目前並不需要政策支持去庫存，政府更多是從扶持大眾創業的角度出發。廣州很多商業公寓就是按照住宅設計的，為了彌補住宅的供應不足，現在兩者這樣調整之後，彼此間的界限將更加模糊。

但是，是否能真正達到去庫存的效果，業內不少人士持謹慎的態度。在他們看來，商住性質打通，其實也會影響市場上的供求關系，且在價格上可能會促使相關片區的住宅房會提高價格，這在一定程度上會影響去庫存的效果。

此外，有分析指出，商業用房改成居住性質，按照規定只能作為租賃住房，不能銷售，更像是「不能賣的住宅」。而「商改住」的住宅在公司注冊主體上有更多的限制，像是「受限制的公寓」。