房產

一位營銷總眼中的燕郊房事

鉅亨網新聞中心 2016-07-12 07:10

‌

7月7日，三河市在4月10日發布商品房限購細則後，再次發布二手房限購通知，意在加強監管此前未嚴格執行限購措施的二手房市場，燕郊樓市下半年的走向捉摸不定，對此，謝力等燕郊開發商認為，燕郊樓市是典型的政策市，房價下跌還是補漲，要看政策執行的力度。

‌

「煎熬」的上半年

與普通購房者感受到燕郊房價「無節操」上漲不同，已經在燕郊樓市從業十多年的項目營銷負責人謝力用「煎熬」來形容上半年燕郊的樓市。

他認為，燕郊市場之所以火熱，主要是受北京（樓盤）副中心概念影響、同時北三縣開始嚴控一手房供應，在這個矛盾之下，形成了燕郊樓市火熱的局面。

「春節以後，從3月份開始，燕郊樓市繼續延續去年的利好形式，房價向更高的水平沖刺，3月份燕郊樓市均價沖破2萬元/平米，很多樓盤均價都到了2.2萬元/平米~2.3萬元/平米，個別項目還要蹦到3萬元/平米。」謝力回憶到，主要是政策利好幫助燕郊樓市延續火熱行情。

據了解，今年上半年，政府出台了去庫存的多項利好政策，如滿二免稅（個稅）、營改增等，此外銀行方面在按揭貸款、降息等方面也都釋放了利好，

「這對3月份之後的燕郊樓市是特別好的，這個基礎上各個項目都在瘋狂的漲價，加上通州限購帶來的溢出效應，各種效果疊加，到四月的時候，燕郊個別項目真的賣到了3萬。」謝力稱。

但這種利好馬上遭到了政策堵截。

4月1日廊坊市出台加強商品房監管的措施，被市場簡稱為「廊九條」，4月10日三河市發布本地廊九條執行細則，包括「非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於30%」、「銷售價格6個月內不准調整，6個月後上漲幅度不超過10%」等嚴厲措施。

「除此之外，三河市還暫停了商品房新預售證的發放，這導致燕郊樓市被迅速凍結。」謝力講到。

但是從現在來看，燕郊樓市卻並未重復因政策調整而大幅降價的老路。

「這是因為市場預期沒有減弱反而加強了，以前的樓市下行是因為利好消息被辟謠，或利好政策取消，而這一次並不是。」謝力講到。

由於市場預期加強，購買需求依然旺盛，但限購、限售導致新房市場斷頓，在這其中二手房市場卻並未嚴格執行商品房限購措施，於是購房需求被轉移到二手房市場，導致二手房價迅速升溫。

從年初到現在，如東方夏威夷、潮白人家等傳統優勢小區，最高二手房價格上調了3000元/平米，同比幾乎翻了一倍，其他小區也漲了70%~80%。

「從營銷角度說，這樣的政策突襲是對我們最大的沖擊，政策出台前我們的房源就已經賣的差不多，而新預售證又遲遲不放，現在只好干坐着休息。」謝力描述到，目前燕郊很多項目都是如此。

「4.10商品房限購令」、「7.7二手房限購令」能否抑制燕郊樓市的狂熱還有待觀察，但影響燕郊乃至環京樓市的那支生力軍卻不容忽視。

被忽略的環京樓市生力軍

燕郊房價的暴漲，其意義早已超出自身區域范疇，如果說燕郊追通州，那麼大廠、香河、固安、武清等地就可以說是追燕郊。

謝力稱，燕郊這一輪的漲價，帶動了周邊的香河、大廠、永清的房價迅速跟風，當燕郊房價到2萬元/平米的時候，這些縣市的房價仍比較低，比如永清當時只有約6000元/平米，這樣就形成了一個斷崖式的價格窪地，開發商開始在這些地方迅速發力。

現在永清房價已經到了1萬元/平米，固安房價也到了1.3萬元/平米，香河、大廠更是提到了1.5萬元/平米。

此外，帶動這些地方房價上漲的，還有一支被忽略的賣房生力軍。

「燕郊市場80%的項目是分銷聯動、做渠道，在燕郊樓市遭遇限購、限售，清理馬路派單渠道的背景下，這些地方（大廠、香河等）開始用高點位吸收了燕郊的很多分銷過去。」謝力稱。

他分析道，「三河發布限購令之後，暫停預售證發布，但是由於通州市場的利好政策，開發商對市場預期判斷依然是大利好，因此一不降價，二不強推，就停下來整頓。但是分銷代理停不下來，它停下來就沒法養人，所以這時候

分銷代理開始大量的撤人，85%到90%的分銷都走了，預計大約2萬分銷人員分流到香河、永清等地，去了以後，批量比較大，市場比較熱，項目也很多，帶動了這些區域項目的銷售，銷售的差不多之後，又分流到了武清、寶坻等周邊區域。」

政策的限制、分銷渠道的分流，導致謝力的壓力陡增，對他來說，上半年燕郊樓市可以說是驟熱驟冷。

現在他把下半年的收成寄托在政策的穩步執行，他認為，如果下半年北京副中心的概念沒有實質性的進一步動作，到年底燕郊的價格會出現一波回調。

謝力關注的實質性動作，包括據說年底開工的京平地鐵平谷線、徐尹路(燕郊段)潮白河大橋的施工進度，以及醫保聯動等等，除此之外，似乎也沒有更多能讓他心動的了。

【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】