LEED認證支撐一線城市高價策略 改善二線城市出租率

和訊房產消息 2016年7月04日，世邦魏理仕聯合美國綠色建築協會（USGBC），在北京來福士中心LEED-EB既有建築金級認證頒證儀式上發布了《邁向卓越—大中華區綠色商業建築市場表現》白皮書。報告調查了北京、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）四個一線城市，成都、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、天津（樓盤）四個具有代表性的二線城市及香港和台北，共十個市場，從租金溢價、漲幅和出租率、吸引優質租戶等多方面，印證LEED寫字樓的競爭力。

大中華區十大重點城市 LEED 認證甲級寫字樓租金溢價

報告指出，被調查的十個城市中，LEED認證甲級寫字樓較非LEED認證樣本的租金溢價大多達到10-30%。LEED寫字樓無論受市場與經濟環境影響，均實現了租金溢價，而在弱勢市場中更表現出防御性。

LEED認證寫字樓對國際化企業的吸引力高於非LEED認證寫字樓的1到1.5倍。（以同期入市的甲級寫字樓，兩者吸引跨國企業入駐的數量衡量）

北上廣深是LEED寫字樓發展最快、接受度最高的市場。目前北上廣深LEED甲級寫字樓體量已達384萬平方米，占調查的十個城市的七成。

為了助推樓宇經濟、促進經濟轉型並推動可持續發展，近來政府愈加重視對於綠色建築的政策支持力度。乃至對於LEED建築認證這一國際化標准也秉持着更為積極開發的態度，甚至已投入了資金補貼加以獎勵。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示：「此次調查中引入香港和台北成熟市場的案例，對綠色建築未來在內地城市的發展和商業表現有很強的借鑒意義。LEED認證樓宇在香港及台北雖然推廣起步較晚，但因為長久以來對綠色環保建築理念的認可，近三年平均年增幅達到28%，並錄得30%以上的租金溢價。公眾和企業與日俱增的環保意識和可持續發展態度，會正向帶動綠色建築收到更好的市場反響。」

USGBC全球首席運營官、綠色建築認證協會主席Mahesh Ramanujam表示：「對LEED的認可也是企業管理者超凡領導力的體現。此次調查結果凸顯出中國企業領導者已經意識到LEED認證是企業踐行經濟責任、環境責任和社會責任的重要表現。越來越多的中國開發商正致力於構建健康、可持續的社區--不僅提升了商業項目市場表現，也促進了公眾健康得到重視與改善。」

LEED認證漸受到認可，總面積占比穩步增長

近年來，國內寫字樓供應大幅增加，同時經濟發展速度的進一步放緩令二線城市的寫字樓需求面臨更嚴峻的挑戰。在以上背景下，商業綠色建築認證被認為既是體現社會責任感、營造項目乃至企業品牌形象的途徑，又是區別於對市場進一步細分、引入優質租戶組合的一種嘗試，逐漸受到更多開發商認可。世邦魏理仕數據顯示，截止2015年底，此次調查十大城市的LEED認證甲級寫字樓總面積已超560萬平方米，同比增長7.4%，同時在甲級寫字樓市場中平均占比已達 28%，呈穩步增長態勢。

圖：大中華區LEED認證甲級寫字樓總面積 & 一線城市占比

「我相信企業領導者已經充分認識到，相比非LEED認證寫字樓，LEED認證寫字樓不僅擁有更好的租金表現，對國際化企業的吸引力也高出1到1.5倍。LEED認證將繼續在中國市場發揮重要作用，推動並創建全球范圍的可持續發展，確保為企業員工帶來綠色健康工作環境，鞏固中國作為全球領導者的地位。」Mahesh Ramanujam補充道。

LEED認證支撐一線城市高價策略 有助於形成租金溢價

國內一線城市仍然是發展速度最快、接受度最高的LEED寫字樓市場。上海較高的外企占比使市場整體對辦公環境可持續性要求更高。上海錄得LEED認證寫字樓對比非認證樣本13%的租金溢價及高出15個百分點的租金漲幅。一線城市中北京LEED甲級寫字樓的溢價率最低，這與近年來北京寫字樓租金長期處於高位盤整態勢有關，租戶承租能力的制約令LEED寫字樓不具備大幅提升租金的條件。即便如此，LEED認證在北京仍成為新入市樓宇的一種普遍選擇，其占甲級寫字樓面積比例從2008年1季度的17%持續攀升至2016年1季度的38%。

LEED認證改善二線城市出租率 成為同質化競爭中的差異因素

本次選取成都、杭州、武漢和天津這四個具有代表性的二線城市作為研究對象，這些城市（除杭州）的LEED甲級寫字樓市場發展均始於2011年左右，整體仍處於新興成長階段，合計的LEED甲級寫字樓面積尚未及100萬平方米。在均衡市場和強租戶市場中（此次調查的四個二線城市均屬此類），由於租戶擁有更多的選擇方案，LEED認證更容易成為同質化競爭中的一個差異化因素，因而LEED項目往往在出租率和出租率改善方面具備優勢，並有一定概率對租金漲幅指標形成正向傳導。

世邦魏理仕中國區資產服務部資深董事譚健雄表示：「市場對綠色建築的界定存在誤區，綠色建築並不僅僅是節能建築，也並不一定代表高昂的投資成本，甚至有多項評價指標是幫助開發商節省投資成本的，從建築整個生命周期來看也降低了後期運營成本。LEED認證作為全球最早以及接受度最高的第三方綠色建築評估體系，覆蓋新建建築和既有建築，考察維度包括選址的可持續性，用水效率，能源與大氣，材料與資源以及室內環境質量。同時，以租戶意見為基礎進行舒適度改善是LEED認證的重要意義之一。」

此次報告發布值北京來福士中心獲得LEED-EB既有建築金級認證之際，這也是凱德集團旗下來福士綜合體中首個獲得LEED-EB認證的項目。USGBC全球首席運營官、綠色建築認證協會主席Mahesh Ramanujam現場為北京來福士中心頒發LEED金級認證證書。北京來福士中心自2009年開業以來，始終致力於倡導綠色環保理念，並以提升租戶和消費者的滿意度為服務目標，在建築節能和提升使用者體驗方面進行積極的實踐。凱德中國企業戰略關系董事總經理、凱德中國華北區區域總經理陳培進表示：「凱德將可持續發展視為企業的一項長期戰略，通過與員工、消費者、合作伙伴等利益相關方共同努力，打造可持續的公共空間和社區環境。來福士是凱德集團擁有三十年歷史的標杆性綜合體品牌，從設計、建造到運營管理各個環節，均體現了凱德綠色環保的可持續發展理念。此次，北京來福士獲頒LEED金級認證，是業內和市場對凱德運營管理能力的肯定，也將激勵我們再接再厲，提供更加環保優質的產品和服務。」