2016上半年京房貸市場成交量同比下滑20% 下半年上漲空間小

2016年上半年房貸市場成交量呈現明顯的「山字形」態勢，成交量同比去年跌幅20%左右。「偉嘉安捷」指出，在年初利好政策的帶動下，房貸市場一季度的交易量漲幅比較明顯。而二季度由於缺乏一定的政策刺激，以及購房人心態轉變等，交易量處在愈發下滑的態勢中，預計在下半年無明顯宏觀調控政策出台的背景下，成交量上漲的空間並不大。

一、上半年個貸市場成交量走勢呈「山字形」

 2016年上半年1—6月房貸市場成交量走勢柱狀圖

   「偉嘉安捷」認為，從上半年兩個季度的成交量來看，首先年初在經過2015年的五次降息後，商業貸款利率水平有了大幅下降。這種新政的利好效應在市場里持續釋放，加上各家銀行的信貸環境也比較寬松，促使1月成交量上漲10%。而進入2月受到春節假期因素的影響，使得成交量並未出現明顯的上漲。進入 3月後受到契稅調整等政策影響，二手房市場中「賣一買一」的連環單逐漸增多，為3月份的成交量帶來了有力支撐。從4月開始，在無明顯利好政策出台的情況下，買賣交易雙方 「觀望」氣息開始顯著，而5月份北京（樓盤）通州地區商住項目的限購政策，也在一定程度上影響了購房人心理態度的轉變。從6月份持續下跌的成交量也可以看出，接近年中階段，二手房市場暫時進入了一個比較平穩的調整階段，買賣雙方的交易熱情處在理性的觀望狀態中。

二、2016年上半年銀行貸款發放平穩 平均首套房利率創新低

（1）上半年銀行發放貸款額度充足 審批辦理速度較快

「偉嘉安捷」指出，今年上半年銀行貸款的發放仍然延續去年較為寬松的趨勢。從年初開始銀行的放款速度就比較平穩，而且受到上半年央行再度降准的政策影響，使得銀行內部貸款額度十分充裕，即便是在今年年中盤點階段時放款的節奏依然比較平穩，貸款審批和辦理的速度和往年相比有明顯的提升。

（2）首套房「八三折」利率成主流 平均利率創歷史新低

從年初開始已經有多家銀行的首套房利率存在折扣優惠。「偉嘉安捷」指出，和去年下半年相比，今年上半年提供銀行首套房貸款利率的范圍逐漸擴大，從第二季度開始各家銀行的首套房多以八五折甚至八三折為主，平均首套房的利率已經創下了歷史性新低。

（3）貸款額度依舊「大額」為主 普遍在150—300萬之間

「偉嘉安捷」指出，在今年上半年買房的人群里，以換房或改善型升級人群為主的貸款人群占據了成交主力，這部分人群在貸款前普遍先將名下第一套貸款還清，以此來享受到首套房的優惠。由於首付比例較低，而且今年大多購房人普遍偏向購買大戶型住房，因此貸款的額度也隨之增多，貸款的額度普遍在150—300萬之間，和以往相比呈現出大額的趨勢。

三、下半年首套房利率或收緊 二手房成交漲幅空間小

（1）信貸環境維持寬松態勢 下半年降息可能性小

很多購房人觀望的原因都在於年內可能出現的再度降息。「偉嘉安捷」指出，下半年降息的可能性並不大。一方面是在去年連續5次降息加上銀行目前給予的首套房優惠利率，都已經邁入了歷史性最低位，在利率探底的情況下再次下降的可能性比較小。另一方面是盡管北京地區目前依然延續着去年較為寬松的信貸水平，然而近期其他二三線城市的調控政策卻已出現了收緊態勢，所以下半年雖然大體信貸環境將維持寬松局面，但是降息的可能性較小。

（2）二手換房人群仍將占主力 首次買房人群陸續入場

在上半年入市人群中，換房置業人群占據了市場主力，促使大戶型買賣在市場中愈發活躍。而下半年以「賣舊買新」為主的人群將依舊將成為二手房的核心購買人群，而在經過一定觀望期後的首次置業的「剛需」人群也將陸續進場，然而受到上半年前期大規模貸款需求被提前透支的影響，在無明顯政策刺激的情況下，下半年二手房成交的漲幅空間有限。

（3）銀行貸款優惠力度探底 銀行下半年首套房利率或收緊

「偉嘉安捷」指出， 上半年銀行貸款的環境延續了去年較為寬松的環境，從審批速度和貸款利率上都給予了購房人最大的優惠，因此也讓有貸款需求的人擇機入市。轉入下半年後，隨着買房人陸續入市，銀行在自身額度受限的情況下，很可能會收緊貸款利率，對買房人申請貸款的審批條件和時效上，也會相比上半年有所嚴格。

從上半年二手房市場成交量前期猛增後期下跌的情況可以看出，在無明顯刺激政策出台的背景下，貸款市場的需求處在理性下滑的環境中，因此預測下半年二手房市場的成交量將處在穩中有降的態勢中。