中國商品房市場供過於求嗎?

(作者：Phillip Zhong)

由於近期中國股票市場表現不佳，再加上中國政府將持續推行財政及貨幣政策的預期心理下，我們認為中、長期中國的住房市場需求仍會繼續成長。儘管中國經濟增長放緩，我們仍預期該國的都市化趨勢仍將持續，且中國國內迫切希望改革的聲音，也將有助於民生消費的相關政策出台。因此，我們判斷中國住房市場的挑戰，將來自於供應端，而非需求端。

我們認為中國住房市場於接下來的十年，能獲得需求端大力的支撐，而其支撐力道將來自於經濟增長，及政府政策所帶動加速的都市化趨勢。並且，我們認為市場高估了住房市場過剩的情形，主要是因為許多市場人士，並未將大部分民眾依然居住於不良建築的情況考慮進去。所以，大規模的提升住房品質的需求，將有助於消化供應端的房地產建案。

整體來看，中國的住房行業未必能再見到過去十年高增長的繁榮景象，我們認為商業化及產業整合，將能提供產業領導者進一步增長的機會。近期房地產新建案增速放緩，主要反映中國為進行結構性改革，對資金管控較為嚴格的結果。然而，我們預估銀行融資業務，可能會隨著較為寬鬆的貨幣政策，對於體質較佳的營建商增加放款。

儘管高度競爭與進入門檻相對較低的特性，導致中國房地產業並未出現護城河，但是產業持續整合，能讓部分具有工業化營建能力、能夠順利取得資金，及具有市場品牌認同度的大型地產開發商逐漸展露出競爭優勢。

都市化將驅動需求

據中國統計局於2015年2月發佈的 「2014年國民經濟與社會發展人口普查報告」顯示，在13.68億的人口中，僅有7.49億的都會人口。

何謂都市化比率

值得注意的是，以上所提的7.49億的都會人口，指的是他們實際的居住地，而非他們的戶籍所在地。同份報告指出，有2.53億的都會人口，是沒有居住地的戶籍，許多都會人口是移民人口，或是從鄉村到都市工作及生活的人民。依據實際居住地，都市化比率為55%，若依照戶籍地來看，都市化比率則為36%。都市化比率是與經濟增長，及整體經濟活動產出呈現正相關的，我們認為中國的都市化趨勢，將會隨著服務業的增長而加速。

產業商業化與整合

如果我們假設，都會區住房完工率維持平穩，同時供需幾近均衡狀態。那在如此的市場中，地產開發商要如何發展業務呢?當我們檢視每年的建案完成率時，我們注意到被歸類為商品房的部分，呈現穩定增加。我們假設所有的商品房建案都位於都會區，且計算出商品房的比重於2010年為75%，但2014年則增加至80%。換句話說，社會住宅、自建房屋於近幾年所佔的比重逐漸減少，都會區的住房市場正處於轉型為由商業化趨動的陣痛期。

商品房行業同樣也處於整合的過程中。頂尖開發商的市占率已於過去五年成長雙倍。排名前20的開發商，約占有14%的市占率，排名前10的開發商，則占有約10%的市占率。整合的趨勢，與我們在英、美等已開發國家所見相近。以英國來說，從二次大戰之後，共經歷了三次房地產業的循環，因而成功發展出較密集的產業集中度。英國前10名的開發商市占率從1973年的18%，增加到2007年的44%。以美國為例，前10大的平房營建商，於1900年時僅占10%，但2004年已擴大至20%，且集中於主要的都會區。

我們認為一些具有中國特色的因素，會促使中國地產開發商的市占率集中度高於英、美兩國。首先，房地產建案常具有大規模、高密集度與高樓層的特徵。第二，房地產的資金來源通常是大型銀行，以及境內或境外的資本市場。第三，較受歡迎的建造方式，正從傳統在建地砌磚蓋牆方式，轉變為在不同建地先行組裝。這些因素都明顯有利於擁有先進機械工程及金融資源的大型開發商，讓它們能以較有效率及成本效益的方式進行房地產開發活動。

服務產業的興起及消費型經濟型態，會增加都會地區的居住人口，並同時扮演生產者及消費者的角色。中國目前高度的住屋持有率，源於該國的社會主義發展歷史，及其農業社會的背景。我們認為住屋持有率與未來新住屋的需求並沒有絕對的關係。相對的，目前不佳的住房品質卻意味著在接下來的數十年間，會有相當大的換屋需求。

(本文由晨星英國撰寫，晨星台灣編譯)

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