2016上半年全國樓市冷熱不均 三四線庫存壓力進一步增大

2016年上半年，全國各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發嚴重。該去庫存的三四線城市，庫存不降反增，壓力進一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常，庫存告警；二線城市快速升溫，量價齊漲態勢甚至超過一線城市。

 政策帶來樓市整體持續增溫

偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉分析表示，2015年330新政以來的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策，使得一二線城市的購房需求集中釋放，樓市量價齊漲。

1.2015年至今已有6次降准、5次降息，寬松的貨幣政策為樓市注入了大量的資金。

2. 330新政、219新政、營改增實施，稅收的減免、交易限制的放松，刺激了購房需求增加。

3.商業貸款、公積金政策有所松動，區域限購政策引發的末班車效應，使得市場需求被大量釋放。

一線城市樓市的持續高溫，量價齊漲，使得一線城市開始收緊樓市政策，滬九條、深六條先後出台，北京（樓盤）通州，及環京區域，也實施了更嚴厲的限購政策。

各線城市表現分化

據偉業我愛我家集團數據中心對北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、成都、佛山（樓盤）、廊坊、紹興（樓盤）等城市的研究統計，2015年330新政後，全國樓市就已經開始整體升溫，尤其是四季度開始升溫態勢更加明顯，但一、二、三四線城市的表現卻「冷熱不均」。

首先，樓市整體成交量持續上漲， 一線城市漲幅尤為明顯。進入2016年二季度，一線城市開始略有降溫，二線城市則接過了量價齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠低於一二線城市，雖有臨近北京、深圳的廊坊、佛山等在一線城市的帶動下量價齊漲，但其它大部分三四線城市起色不大。

其次，330新政後一二線城市房價普遍上漲，2015年四季度更是加速上漲，三四線城市則漲幅有限、波動頻繁。不過，進入2016年二季度後，一線城市房價漲幅已經放緩。

近期市場整體分為兩個階段

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表認為，從2015年四季度到今年二季度，全國樓市總體可以分為兩個階段。

第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場火熱，量價齊升，新房、二手房交易量較2014年大幅增長。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，量價穩步上漲。三四線城市樓市一直不溫不火，去庫存效果甚微。

第二階段為2016年二季度。隨着一線城市收緊限購政策，北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩，交易量逐步下降，房價漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進一步加大。

2016年下半年或將降溫

偉業我愛我家集團數據顯示，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場有望降溫

胡景暉表示，由於前期的市場高溫提前透支了大量需求，市場的後續需求已然不足，如果維持現有的各項政策不變，那麼在2016年下半年里，一線城市樓市或將回歸至合理水平，交易量穩步回落至年均成交量，房價趨於平穩，四季度甚至可能下降。

而在外溢需求，以及補漲的趨勢推動下，如果不針對樓市過熱的二線城市出台政策，那麼已經過熱的二線城市的樓市還將繼續瘋狂，引發更多潛在風險。

在現有普惠制的政策基調下，三四線城市去庫存的難題恐仍將不能得到有效解決，庫存壓力或進一步加大。

普惠制政策不利於三四線城市去化，樓市需因城施策

偉業我愛我家集團數據中心研究表明，自2014年930政策實施以來，一二線城市新房庫存下降明顯，但三四線城市的庫存壓力不降反增。

胡景暉表示，從市場的實際反應來看，普惠式的貨幣和稅收政策並未對「去庫存」起到行之有效的作用，反而導致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱。

胡景暉認為，三四線城市本身對人口吸引較弱，因此在普惠的利好政策很難解決城市庫存不平衡問題，反而會造成城市房地產市場發展更加不平衡，未來政策需要根據城市狀況不同差異化對待。

胡景暉認為，為解決目前樓市嚴重的去庫存不均衡的問題，未來的樓市政策應當從以下方面着力。

1.摒棄普惠制貨幣和稅收政策。目前實行的這種全國普惠制的降息減稅的貨幣和稅收政策，會讓不均衡的情況更加不均衡。

2.因城施策 區域政策差別化。一線城市需要維持現有的政策導向，保持政策平穩；二線城市可以針對樓市過熱的區域果斷出台針對性政策；三四線城市則需要加大去庫存力度。

3.三四線城市吸引人口流入。應盡快推進三四線城市的產業結構升級，完善教育、醫療等公共資源配套，用優秀的產業和公共資源配套吸引人口流入，真正實現去庫存。

4.着力解決夾心層住宅需求。「市場的歸市場，保障的歸保障」也存在嚴重問題，地王使得市場豪宅化，有能力支付高端豪宅的購房需求不超15%，政府能力范圍內保障房能覆蓋的需求也不超15%，而剩下70%的夾心層兩頭都夠不上，需要着重解決。