上市房企點評之十四：萬科，萬億目標近在眼前

丁祖昱評樓市，獨家原創點評。如果銷售規模每三年翻一番，那麼六年後，萬科將成為地產行業首家萬億公司，我相信萬科能實現這個目標。

從2015年年報來看，萬科表現出色，幾乎沒有下降的指標。尤其是在銷售方面，萬科的市場占有率已經達到3%，在我看來，萬科的目標應當是向10%躍進。

1、土地投資力度明顯增加。萬科2015年新增土地儲備建築面積達2201萬平方米，同比上漲高達167.2%，項目數量更是翻番，共拿下105個項目。

2、收入及利潤規模上升。萬科2015年結轉營收1955.5億元，同比增加33.6%，毛利、凈利的增幅也均在30%以上；由於小股操盤項目占一定比例，因此股東應占凈利潤上漲幅度為15.1%。

3、資產及負債規模小幅上升。隨着規模擴大，萬科的總資產、總權益均有20%左右上升；總有息負債同比增加6.6%，凈負債率則從23.8%上升至31.6%；總體而言，萬科的財務十分穩健，凈負債率在房企中處於較低水平。

1、利潤率基本持平。萬科2015年毛利率較2014年有0.6個百分點的微降，而凈利率、核心凈利率和ROE小幅上升，升幅在1個百分點內。

2、費用率穩中有降。2015年，萬科銷售、管理和財務費用率分別為1.58%、1.81%和0.18%.萬科作為千億房企來說，全國布局已基本完成，流程也已基本完善，規模化優勢將逐漸顯現。

1、現金類指標率下降。萬科2015年末持有現金531.8億元，同比下降15.2%，主要是投資力度加大造成，對整體償債能力並無影響。

2、銷售增速略有放緩。主要是由於萬科的銷售規模基數較大，2015年金額為2614.7億元，因此金額和面積在增速方面分別減少了6.9和5.2個百分點。

四、實現萬億規模前，四個方面有改善空間

1、開發制造還有提升空間。萬科雖然是最大的，但成本不是最低的，管控能力和制造業的頂尖企業相比還是有一定差距。如格力電器(000651,股吧)的毛利率為33.29%，萬科則近年均在30%以下，如果成本管控不夠完善，銷售很難快速提升，最大瓶頸實質上就在開發建設本身，因此在供應鏈管理、產品和流程標准化等各方面還有巨大提升空間。

2、組織架構應當繼續調整。可以看到，萬科在過去一年已經對人員架構進行了不少調整，如嘗試將設計等部門外包等，因此盡管員工總人數上升了4.1%至42995人，但房地產開發系統的員工人數為6388人，同比下降了10.6%。在我看來，萬科還應該繼續調整，擁有這麼好的平台和體系的萬科人員還是太多了，使用同樣的人完全還能創造更大價值。此外，萬科應當盡早剝離物業板塊，讓房地產和物業板塊獨立運營。

3、股權問題是個定時炸彈。如果不能在短期內解決萬科的股權問題，有可能會毀掉這家優秀房企。萬科的股權應當更加分散，而管理層可以施行實際第一大股東的權利，從國外經驗來看，美股上市公司給管理層的雙重投票權,以保持管理層對公司的控制力。在國內受到相應法律法規限制比較多，可能比較難實現，但還是應當通過金融方式解決萬科這個「先天缺陷」。否則哪天再被幾個大鱷看上，萬科便「無寧日「，沒有正常的運作環境，不管」興風作浪「者是寶能還是華潤。

4、萬科2015年的拿地投入明顯加強了，但小股操盤比例就相應減少了，新增地塊中萬科所占權益從63.7%提升至71.8%。我認為，萬科應該拿地+小股操盤兩條腿走路，和更多房企合作，把「萬科制造「的標簽貼到更多項目中去，就像中國制造業經過洗牌後，可能只留下幾家龍頭，而地產行業的品牌還是太多。

萬科應該加快在主流市場的規模擴張速度，繼續提高市場占有率。如果銷售規模每三年翻一番，那麼六年後，萬科將成為地產行業首家萬億公司，我相信萬科能實現這個目標。