全國「三高」地塊涌動 2016成地王制造年

4月份以來，受政策面變化影響，上海（樓盤）、深圳（樓盤）、蘇州（樓盤）等市商品房成交下滑，樓市成交走向存疑。不過土地市場依舊火熱，自4月初蘇州土拍點燃了第一把大火之後，土地市場即持續高燒不退，並且在那些市場需求旺盛、庫存低位的城市，更是屢創地王紀錄。今天，我們就來捋一捋這波「地王潮」四大特征：

一、特別快

與往年地王主要集中在三、四季度不同，今年的地王潮來的特別早。自3月份各地市陸續公布土地出讓計劃之後，隨着熱點城市打開供應， 4月、5月土地市場即呈現地王井噴。4月份，有24塊土地溢價率超過100%，誕生了12幅總價地王，為年內最多；5月土地市場熱度更高，半個月即誕生了8塊單價地王，數量上已經超過了4月。

二、特別猛

今年地王潮不僅出現的更早，在數量上也比往年更多。據CRIC統計，年初迄今重點城市總價、單價「地王」數量已經達到了72幅，而在上一個」地王年「2013年，全年也不過拍出了60幅」地王「。並且只要再拍出14幅地王，2016年就將成為歷史上出現地王最多的年份。

三、特別高

地王井噴之年，必然伴隨着地價的快速上升，而這一點在今年表現的尤為明顯。不僅單價地王多為高價成交，如葛洲壩(600068,股吧)南京（樓盤）地王、融創泗涇地王的樓板價均已超過周邊項目在售價；就連資金沉淀量大、開發周期長的總價地王也多為高溢價成交，讓面粉貴過面包成為常態。

CRIC數據顯示，4月份以來全國總價地王TOP10平均溢價率高達106%，絕大多數地塊溢價率都超過80%，僅武漢（樓盤）二七地塊底價成交。原因是該地塊出讓條件苛刻，最終實際只有一家企業競拍。其中又以南京最多，入榜地塊多達6幅，地區熱度可見一斑。

以上周南京新晉單價地王為例，葛洲壩以110%溢價率競得該河西中部G14地塊，折合樓板價約為4.5萬元/平方米，超過上海建工(600170,股吧)，時隔4月之後再度刷新南京地王紀錄。而4.5萬元/平方米的樓板價，也超過了目前河西所有項目的在售均價。並且值得注意的是，G14宅地並非傳統意義上的「河西正中心「，該地塊位於上海建工地王西南方向4公里左右，實際位置更貼近河西南部。

2016年4月至今總價地王TOP10

2016年4月至今單價地王TOP10

注：數據截止至2016年5月13日，地王定義為所處板塊的最新高價

   四、特集中

細數4月份以來「三高」地塊（總價地王、單價地王、高溢價）分布， 49個地塊分布在14座城市，超過八成均位於蘇州、南京、合肥（樓盤）、杭州（樓盤）等四市，區位上的「二八「現象顯著。

分城市能級來看，二線城市共拍出40幅「三高」地塊，其中又以蘇州、南京、合肥三市數量最多，分別有13幅、9幅和7幅。值得注意的是，4月份以來，蘇州、南京、合肥一共只出讓了50幅地塊，其中60%都是「三高」地塊。

一線城市共拍出7幅「三高」地塊，少於二線城市。一方面是因為近期政策面的收緊，但更重要的原因，還是因為供應量的減少，4月份以來，一線城市一共只出讓了12幅經營性用地。並且與二線城市不同，地塊區位相對一般，大多位於城市的郊縣區域。

2016年4月以來重點城市「三高」地塊分布情況

重點城市地王的相繼涌現，一方面說明大家對這些城市投資價值依然看好，另一方面也說明這些城市樓市仍然供不應求，當前的「穩房價」新政並沒有實質性改變市場供需關系。不過這波「地王潮」終究還是來的太快、太猛了些，希望大家還是能夠在激進中保持恐懼，畢竟誰也不知道，自己是不是正在搶擊鼓傳花的最後一棒。（本文經授權轉載自公眾號丁祖昱評樓市）