房地產投資與銷售回升背後的「陷阱」

國家統計數據顯示，2016年1-4月份，全國房地產開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.5%。由於一線城市、核心二三線城市房地產市場復蘇和好轉，房地產投資增速也出現快速回升。

1-4月份，商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長38.8%，辦公樓銷售面積增長33.9%，商業營業用房銷售面積增長13.5%。商品房銷售額27656億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。其中，住宅銷售額增長61.4%，辦公樓銷售額增長60.1%，商業營業用房銷售額增長15.3%。

另外，國家統計局數據顯示，2016年一季度經濟企穩，經濟增速為6.7%。隨着房地產投資增速與銷售增速的回升，中國經濟企穩的跡象開始顯現。也就是說，一季度中國經濟企業的主要原因是由於房地產投資和銷售的大幅回升導致的。 那麼，作為房地產從業人員來講，今年1-4月房地產投資與銷售的回升是否是好事？未來樓市預期如何？今年1-4月房地產投資與銷售回升的背後還有哪些問題？這其中是否有更大的「陷阱」等待着我們去解決？

首先，從房地產市場的角度來看，今年1-4月房地產投資與銷售的短期回升當然是好事，但是，當前房地產投資回升與銷售的回升仍然缺乏經濟基本面持續企穩、回升的支持，房地產投資與銷售回升僅僅是因為拉動宏觀經濟增長需要，而不是經濟基本面回升帶動的樓市需求的回升，這不利於房地產市場平穩健康發展。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，經濟復蘇企穩仍然存在不確定性，一是因為國際經濟環境仍然不樂觀，國內經濟環境也不樂觀，短期內經濟復蘇的基本面並不是太牢固；二是，國內現行的各類改革尚未有實質性效果，改革的紅利對於經濟復蘇來講短期內很難那麼快兌現；三是，今年1-4月房地產投資與銷售復蘇的勢頭雖然有，但是僅僅是因為拉動宏觀經濟增長需要，而不是經濟基本面回升帶動的樓市需求的回升，這樣的增長缺乏可持續性。

其次，從房地產投資回升的角度來看雖然房地產投資回升了，但是主要是基於一線城市、部分基本面較好的二線城市的房地產投資的回升拉動，仔細研究發現，這背後其實是「地王」頻出樓市過熱的結果，比如北上廣深一線城市、蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）等部分二線城市。5月初， 上述熱點城市「地王」現象繼續，比如，5月11日，上海（樓盤）土地市場泗涇、南橋新城「地王」頻出，5月13日下午，葛洲壩(600068,股吧)、金茂、融創等房企又北上南京拍出南京河西南部「地王」，單價45213元每平米，超越上海建工(600170,股吧)「地王」42561元/平米，成為南京新單價地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競拍吸金近250億元。

從「地王」頻出的角度來看，由於一線城市、部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風險，也就是未來這些「地王」項目在銷售的時候勢必會遇到問題，這也是當前上述城市房地產投資回升背後較大的投資「陷阱」。因此，當前一線城市、部分基本面較好的二線城市「地王」頻出拉動房地產投資的回升的現象，對於未來樓市平穩運行，房地產投資持續回升也不是一件好的事情。

第三、從一線城市、部分基本面較好的二線城市以外的城市（部分二線城市、大部分三四線城市）來看，這些城市的房地產投資的回升並不是好事情，因為本來這些城市就存在去庫存壓力，如果此時房地產投資再次回升，也就意味着樓市庫存也會進一步增加，這些城市仍然將面臨去庫存壓力。因此，此時，房地產投資的回升對於這些城市也不是一件好事。

第四，從銷售的角度來看，一線城市、部分基本面較好的二線城市由於2015年下半以來（包括今年一季度）大量需求的透支，未來樓市需求持續釋放仍然存在很大的變數。理由有兩個：

一是上述城市面臨新的調控壓力，從調控政策走勢來看，京滬深樓市政策已經從嚴調控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調控進一步從嚴的風險，二是，從同策咨詢研究部的研究結果來看，今年下半年上述城市將進入市場調整期，那麼，屆時一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產銷售回升的局面將就此而止。因此，上述城市銷售的回升的背後也會面臨短期內市場進入調整期的「陷阱」，對於從業人員來講，當前的銷售回升真的不必樂觀，未來即使上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷售壓力。

第五、近日「權威人士」發表對宏觀經濟、房地產看法之後，中國的貨幣政策也正在轉向。5月13日下午，中國人民銀行發布數據報告，4月末，廣義貨幣(M2)余額144.52萬億元,同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點；截止2016年4月末，社會融資規模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當月社會融資規模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。這對於今年下半年及2017年房地產市場來講不是一件好事情。

最後，再次提醒一下大家，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產行業增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產行業需求不再會有過去「黃金十年」的輝煌。因此，不要再期望此次房地產投資回升與銷售回升會帶來更多的房地產市場機會。

從上述分析來看，1-4月中國房地產投資回升與銷售回升反而會因為樓市已經進入下半場而隱藏着更大「陷阱」。這個「陷阱」就是一線城市、部分基本面較好的二線城市面臨着地價攀升的投資風險，部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的「去庫存」壓力。