溫州樓泡破滅 棄房泛濫 恐引爆銀行風險

作為中國樓市「風向標」，經過房價連續24個月的下跌之後，溫州房價普遍跌了近30%，眾多高端樓盤房價腰斬，受此影響，部分購房者停止支付按揭貸款「棄房」而逃，昔日溫州「炒房團」有變為「棄房團」的苗頭。權威部門調查顯示，目前溫州棄房現象只有不到600例，當前銀行信貸風險總體可控，但在溫州企業普遍深陷經營困難、房價持續下跌的情況下，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風險，值得高度關注。

中新網引述《經濟參考報》報導，據溫州市銀監分局對轄內銀行的調查統計，截至7月末，全市各類「棄房」共發生595例，其中，按揭貸款不良餘額為41277萬元(人民幣，下同)，出現「棄房」的為15例；因經營困難以償還貸款，而對抵押房產「棄房」的有580戶。

溫州10多個「明星」樓盤，在3、4年前曾經創出5、6萬每平方米的樓盤如今價格遭遇「攔腰斬」。據了解，溫州市甌海區的明星樓盤「中梁香緹公館」曾被炒到每平方米5萬多元，如今跌回到了每平方米2.5萬元，600多套住房雖已全部賣出，但只有40多戶入住，還有的房屋都被挂在房屋仲介等待出售。

與此相對，在今年8月初溫州限購政策微調後(從比一般城市嚴厲調回與其他城市相同)，一些低開的新樓盤出現熱賣。溫州市住建部門表示，當地並未出現大面積房價腰斬現象。「那些所謂腰斬的房子，原本就背離實際價值，數量非常有限，不能代表溫州樓市真實情況。」大多數樓盤只是降價到合理區間，部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。

一家國有銀行溫州分行個人金融部負責人表示，目前溫州所有的住房按揭貸款出現3例「棄房」情況，但拍賣產值都能覆蓋貸款額，銀行沒有損失。因抵押貸款無法償還而出現房屋被處置的大概有100多例。

溫州哥倫布房地產行銷有限公司客戶經理劉政說，他代理的二手房樓盤都曾有個別「棄房」進入拍賣程式。「房價大幅下降，拿到房子也抵不過給銀行的按揭，一算賬，就有人就索性『棄房』。」劉政說，道理上是這樣，但實際上如果「棄房」，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金，更重要的是個人信譽會受到影響，所以這樣的情況並不常見。

據溫州市中級人民法院統計，今年1月至8月，溫州全市法院委託拍賣的財產共1244件。在這些委託拍賣的財產中，約80%為房產，「其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。」溫州市中級人民法院司法鑒定處處長張琛表示，近兩年房屋產權拍賣與其他財產處置一樣，都處在高點。

一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程式，費時較長，目前有不少已經出現違約的抵押房屋正在走程式，還沒有進入到最後的拍賣程式。後續房屋拍賣數量可能還會增加。

據了解，「棄房」雖由房價大幅下跌引起，但深層原因卻是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難，導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫「棄房」。與此同時，「抵押＋保證」這一擔保方式也誘使貸款者「棄房」，銀行信貸風險加大。

「沒辦法，做什麼賠什麼，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了。」溫州市鹿城區一位私營企業主說。受溫州民間借貸風波以及外部經濟環境惡化影響，溫州本地民營企業普遍出現經營困難，大量借款人自身資金鏈斷裂，無力償還銀行貸款，導致部分企業被迫選擇「棄房」。

據銀監部門測算，在溫州，由於借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。前述銀行負責人說，由於溫州企業多進行「炒房」活動，如今房價大幅下跌，資金鏈吃緊，無法償還銀行貸款只能「棄房」。「部分在房價處於高位時發放的貸款，可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況，從而導致借款人主動『棄房』」。(接下頁)

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溫州大學房地產研究所研究員陳鴻分析指出，斷供「棄房」的成本高昂，這意味著信譽受損，會進入銀行「黑名單」。溫州當地企業幾乎全都大肆擴展、涉足房地產，在企業盈利微薄、融資困難的情形下，最先會從樓市撤離以緩解資金壓力，而這無疑推倒了溫州房價下跌的第一張「多米諾骨牌」。抽出資金，投資客撤離，房價跳水，反過來導致手裏的房產難以「變現」，資金鏈斷裂，從而引發「棄房」現象。

值得注意的是，部分企業主因擔保「連坐」而選擇「棄房」。自2011年溫州民間借貸風波以來，溫州擔保鏈風險持續蔓延，部分經營正常的借款人無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任，遂主動選擇「棄房」。據測算，擔保鏈風險傳導形成的不良房屋抵押貸款餘額約為7.28億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的14.15%。

溫州銀監部門測算，房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款餘額約為4.43億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的8.6%。但溫州銀監部門分析指出，當前溫州資金鏈和擔保鏈風險仍未根除，實體經濟復蘇基礎尚不穩固，房地產市場全面回暖的外部條件並不具備。因此，預計溫州房價在未來一段時間將保持低位運作態勢。

根據調查，不論從溫州樓市「兩重天」並存的情況來看，還是從銀行住房抵押貸款總體規模來看，當前「棄房」只是局部現象。目前溫州住房抵押貸款風險總體可控，但樓市下行壓力猶存，不排除「棄房」增多甚至蔓延，「抵押＋保證」這一擔保方式成為銀行主要風險點。

儘管出現近600例「棄房」，但溫州銀監分局對42家機構進行專題調研發現，溫州房地產抵押貸款風險總體可控。當前，溫州個人住房按揭貸款餘額660.83億元，其中不良貸款餘額4.02億元，不良率為0.61%；商業用房按揭貸款餘額25.03億元，其中不良貸款餘額0.19億元，不良率為0.76%。均低於同期全部貸款3.68%的不良率，總體風險可控。

目前來看，溫州樓市下行壓力巨大。「投資客撤走而無人接盤，過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。」溫州鑫勝房產仲介經紀人楊松波說。隨著樓市泡沫擠出，部分購房者、借貸者「棄房」可能性增加，銀行風險隨之加大。

值得注意的是，隨著房價持續下跌，溫州普遍存在的房屋「抵押＋保證」這一擔保方式將成銀行風險易爆點。在溫州，銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發放貸款，如果借款人希望申請更多的貸款，則往往會被要求增加保證擔保，變為「抵押＋保證」的組合擔保方式。

當房價處於高位時，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時保證人的代償風險很低，其擔保意願也比較強烈；但當抵押物市值縮水不能覆蓋全部貸款時，保證人的代償風險隨之增加，其代償的能力和意願會相應降低。因此，保證擔保沒有成為防範貸款風險的有效防線，目前溫州「抵押＋擔保」貸款不良率達7.17%，遠高於純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風險點。