泰禾赴滬6億拿地高負債藏財務風險

每經實習記者顧晟昱發自上海

昨日（6月5日），泰禾集團股份有限公司（以下簡稱泰禾集團；000732，SZ）的全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司（以下簡稱福州泰禾）以6.48億元拿下上海閘北區103街坊27丘商辦地塊，出讓總面積為5230.2平方米，容積率為4，初始出讓價為3.14億元，溢價率高達106.49%。

值得關注的是，昨日晚間，泰禾集團公告稱，為其北京通州區台湖總部基地項目發行信託，融資20億元，並為該信託擔保25億元。另外，泰禾集團還為福州泰禾新世紀項目追加36億元的擔保。

據了解，這是泰禾集團首次在上海地區拿地。截至6月5日，泰禾集團今年已花費約79億元拿下7宗地塊，而其今年的拿地目標為110億元。

如此瘋狂地拿地背後，該公司的淨資產僅為24億元，負債率約82.64%。泰禾集團披露的公告顯示，公司已為旗下數個項目做了擔保，擔保總金額為133.2億元。

業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，泰禾集團在“低資產、高負債”的情況下拿地，極具財務風險和經營風險。資金鍊環環相扣，一旦哪部分出點問題，就會發生連鎖反應。

意圖進軍上海房地產

21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，2011年至今，閘北區不夜城板塊合計僅出讓2幅經營性用地，均屬商業用地。兩幅地塊的成交樓板價分別為1.2萬元/平方米和1.1萬元/平方米。前5個月，閘北不夜城板塊合計成交新建商辦房源約3萬平方米，整體成交均價約為3.5萬元/平方米，少部分優質項目售價超5萬元/平方米。

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，泰禾集團以高溢價拿地，表明公司管理層對獲取該地塊的渴求更為迫切。此種方式容易打敗競爭者，卻要面對後續經營的諸多困難。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔對《每日經濟新聞》記者表示，閘北不夜城整體的商辦價值在市場上並不突出。不過，未來受閘北蘇河灣建築規劃的直接輻射作用，整體商業配套的價值有望較大提升，屆時其周邊環境等短板因素有望得到彌補。

該地塊為泰禾集團在上海地區摘得的首幅地塊，不過其進軍上海的意圖早已顯現。據媒體報導，5月21日，在沒有任何項目的情況下，其位於尚嘉大廈的泰禾上海招商中心便啟動。記者也在其官網的房地產頁面中發現，區域查詢中已經有了上海一欄，但點擊進去並未出現任何項目。

高溢價拿地暗藏風險

據公開報導，1月12日，泰禾集團以18.5億元，配建2000平方米公租房的代價摘得朝陽區孫河鄉一地塊，溢價率為49.79%，其樓板價相比去年9月龍湖在同地區拿地時的樓板價上漲逾8400元/平方米。4月11日，泰禾集團又以19.3億元，溢價率112%將台湖鎮六幅地塊收入其下。5月20日，泰禾以11.25億元競得北京市通州區台湖鎮B-03地塊，配建公租房73000平方米，溢價率48%，成交樓面價達1.9萬元/平方米，奪得北京通州新地王桂冠。

除了在一線城市高價拿地，泰禾集團在大本營福建也在大量拿地。記者查閱泰禾此前發布的公告發現，去年6月7日至今，共摘得14幅地塊，除了北京、上海之外，僅有一副地塊位於江陰，其餘全部在福建。在一年之內，其拿地總額高達115億元。其中今年花費約79億元，摘得7幅地塊。

泰禾集團今年第一季度財報顯示，泰禾集團的淨資產為24.4億元，負債率為82.64%；總負債高達122億元，是淨資產的5倍，而現金僅為14.8億元；另外，其2012年報顯示，預付土地款項為16億元，但事實上去年共花費了約35億元用於拿地。記者試圖向泰禾集團證券部詢問土地款項支付進度，不過其並未予以回應。

嚴躍進認為，泰禾集團在“低資產、高負債”的情況下拿地，極具財務風險和經營風險。拿地後的資金鍊如何保持完整，是極大的挑戰。資金鍊環環相扣，一旦哪部分出點問題，就會發生連鎖反應了。宋延慶指出，泰禾集團未來如何經營這些地塊及相應項目，存在很大變數。