上海保障房基金產品「超募」疑雲：借新還舊或用作他途？

每經記者 沙斐 發自上海

    一款名為「上海保障房項目建設基金（三期）」的產品，成為上海多家第三方理財機構向客戶重點電話推銷的對象。但據《每日經濟新聞》記者瞭解，此前該項目籌得的資金已經超過項目地塊7.23億元的資金需求。在此背景下，三期產品計劃募集的5億元會做何用途？

    根據上述項目內部人士孫先生的說法，上述保障房項目建設基金並不僅用於宣傳材料中所述的上海市閔行區馬橋基地市屬動遷安置房26A~08A地塊，還會用到其他項目。這與項目說明書中，項目公司的全部資金專項用於26A~08A地塊項目表述，明顯存在出入。

銷售人員：資金或用於償還前兩期/

　　　　「這是個上海的保障房項目，到期有政府回購，非常安全……」上海怡好財富投資管理有限公司 （以下簡稱怡好財富）的理財顧問管女士在電話中向《每日經濟新聞》記者介紹一款名為上海市保障房項目建設基金 （三期）（以下簡稱正閔三期）的有限合夥企業基金，怡好財富作為一家第三方理財機構目前正在代銷正閔三期。

    項目宣傳資料顯示，正閔三期的募集總規模為5億元，由上海天蔓投資管理有限公司作為基金的普通合夥人兼合夥事務執行人，投資對象為上海正閔房地產開發有限公司（以下簡稱正閔地產），資金用於開發建設上海市閔行區馬橋基地市屬動遷安置房26A~08A地塊。

    記者瞭解到，「上海市保障房項目建設基金」於2012年已完成第一期、第二期的募集（以下簡稱正閔一期、正閔二期），募集資金總額為6億元，所募資金全部用於開發建設上海市閔行區馬橋基地市屬動遷安置房26A~08A地塊。

    根據正閔項目2012年現金流量表披露的信息，該項目自有資金1.5億元，銀行開發貸款4億元，股東借款1.8億元，加上有限合夥基金6億元的融資，該項目的現金流入已達13.39億元，然而項目介紹說明書顯示，上海市閔行區馬橋基地市屬動遷安置房26A~08A地塊項目的總成本為7.23億元。也就是說，早在2012年該項目就已經超額募集項目所需的金額，但正閔地產於今年3月又推出了正閔三期，投資標的仍然是上海市閔行區馬橋基地市屬動遷安置房26A~08A地塊。

    對於正閔三期募集資金的用途，怡好財富的管女士稱，該項目前兩期募集的資金分別於今年5和8月到期，可能項目的回購資金還沒有到位，所以需要再募集新一期的項目歸還前兩期項目的資金。[NT:PAGE=$]

項目介紹書出錯？/

　　　　對於銷售人員的上述介紹，正閔地產一位內部人士孫先生在接受《每日經濟新聞》記者採訪時稱，正閔項目絕對不存在「拆東牆補西牆」的情況。

    據孫先生介紹，正閔三期的投資標的分前期和後期，前期投資的項目是上海市閔行區馬橋基地市屬動遷安置房26A~08A地塊，後期投資的項目為其他保障房。

    但記者翻閱了正閔三期的項目說明書，其中關於三期基金設立目的所顯示的是，項目公司的全部資金專項用於上海市閔行區馬橋大型居住社區動遷安置房26A~08A地塊項目的開發與建設。

    既然是資金專項用於開發馬橋項目，又為何還會有其他的項目？

    孫先生對此表示，記者所看到的項目說明書與該項目真正的投資標的不符，代銷機構可能為了方便銷售偷換投資標的。不過，代銷該項目的第三方機構均表示，項目說明書是正閔地產提供的。

    孫先生堅稱，該公司提供的資料不是這麼聲明的，並表示可以提供給記者該項目的正規合同書。不過截至發稿時，記者尚未收到孫先生提供的合同書。

    如按孫先生所言，正閔三期的投資標的分前期和後期，但根據上述計算上海市閔行區馬橋基地市屬動遷安置房26A~08A地塊的建設總成本只有7.23億元，去年該項目的現金流就能滿足，為什麼還要再募集新的資金？

    孫先生表示，該項目的實際總成本超過7.23億元，可能達到10億元。

    孫先生進一步表示，正閔地產雖然曾向銀行申請過4億元的開發貸，但並沒有使用這筆貸款，所以還需要向市場融資。

    不過，有意思的是，記者從正閔項目2012年現金流量表中發現，正閔地產於2013年9月30和2013年12月31日分別需要歸還2億元的銀行開發貸款。

    正閔地產常年法律顧問上海浦瑞律師事務所洪治綱律師表示，該律師事務所只負責正閔二期的法律事務，但關於正閔地產募集正閔三期的事，他們也曾給過提醒，要求正閔地產在發產品時注意金融產品的安全性。[NT:PAGE=$]

    上海鉅派投資管理公司總監姚偉示表示，目前有限合夥基金並沒有明確的監管單位，項目的安全性只能依靠發行單位自律，投資者在挑選有限合夥基金時還是要仔細、慎重。

回購協議尚未完成？/

　　　　正閔系列項目沒有提供任何抵押擔保，其唯一的風控保障就是到期政府回購。

    正閔一期和二期項目的宣傳資料中，關於風險保障的條款顯示，按照上海市相關保障房扶持政策，在土地款交付完畢之後，由上海市閔行區住房保障和房屋管理局與項目公司簽署《動遷安置房供應協議》由政府負責回購。為保證投資者利益，投資者的所投資金全部進入項目開發建設，到期後以轉讓有限合夥份額的方式退出並實現本金與收益。

    不過，正閔三期的項目說明書卻披露，與政府達成的回購協議於2013年3月才正式簽署。也就是說，在尚未和政府正式簽署回購協議書的情況下，正閔地產去年就已經在對外宣傳上述回購承諾了。

    對此，孫先生稱，項目回購協議簽署還沒有全部完成，必須要先拿下土地證，經過政府審核，再簽署三方協議，另外還有個補充協議，這些全部完成後才構成一個完整的回購義務。至於正閔系列項目何時完成回購協議，孫先生表示目前還不好回答。