工業用地價格飆 馬來西亞REIT投報率面臨挑戰

持續增加的投機行為已經使馬來西亞工業用地價格上漲至不合理的程度，馬來西亞不動產信託基金 (REIT) 經理人協會會長及 Axis REIT 執行長 Stewart LaBrooy 指出，某些已開發西歐國家工業用地價格甚至還較便宜。

馬來西亞《星報》報導，LaBrooy 以德國工業用地為例，每平方呎成本為 20 馬幣，相同的價格在大馬僅能找到地況不佳的沼澤地，如此還需付出額外的整地支出。

LaBrooy 建議馬來西亞各州當局需改變想法，不要再把工業用地規畫於杳無人煙之處，而應較接近城鎮，才方便人們工作與生活。他並表示，已與各地政府協調，嘗試將工業用地價格維持與國際水準接近，如此也才能以合理價格加入 REIT 投資組合中。

在 Axis 年度大會上，LaBrooy 表示，投資組合中以工業用地為主的 Axis REIT 報酬率將維持在 8%，雖然之前購入了一些投報率在 8% 以下物件，但以長期租約回報來看，報酬率會較高。

調研機構 Kenanga Research 在 3 月份對投資人表示，目前馬來西亞的 REIT 投資組合中，物業收入淨額為 6.5% 至 8.9% 之間，跟商辦租金報酬率的6%-7%和店面租金報酬率的5%-6.5%相比都來得高。

Kenanga Research 報告中說，近年馬來西亞資產價格快速飆升，租金漲幅卻顯落後，使各檔 REIT 相對不易找到物業收入淨額有所成長的資產，因此必須要有最佳的融資結構，才能獲得最好的投報率。報告並說，各檔 REIT 近來投資的標的，其物業收入淨額投報率都略低於設定的報酬率。

Maybank IB Research 上周則調降馬來西亞 REIT 族群評等，從「加碼」降至「中性」，主因是未來可能面臨第 4 季升息和新投資工具的競爭。報告指出，在激烈的價格競爭中，馬來西亞 REIT 要尋找品質優、報酬率又佳的標的將愈來愈不易。同時，REIT 市場與新 REIT 工具的蓬勃發展，將鼓勵籌碼雄厚的開發商也考慮採行類似的投資策略，使 REIT 的前途更加辛苦。

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