“央地聯動”調控樓市再升級 專家建議推廣房産稅

每經記者 楊羚強 胡健 王翔 實習記者 張威 尚希 王傑 發自上海 北京

3月最後兩天，北京、上海、廣州等一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上國務院規劃出臺不動産統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、資訊聯網，新一輪調控政策再次被解讀爲“史上最嚴”。地方細則對樓市影響幾何？銀行爲配合此次調控有何新動向？二季度樓市能否停下上漲的腳步？調控政策還可以從哪些方面進行完善？

/市場影響/

上海：“90、70”政策重現 可緩解大戶型滯銷壓力
每經記者 楊羚強 發自上海

上海的“國五條”細則落地後，多數人關注細則中提到的20%個調稅的徵收，卻很少有人注意到，細則中關於中小套型的條款，極有可能成爲新版的“90、70”政策。只不過，這次比上一次少了更多的硬性規定，多了些可以調整的空間。

上海市3月30日出臺的《關於本市貫徹 〈國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知〉的實施意見》提出，“對中小套型住房套數達到專案開發建設總套數70％以上的普通商品住房建設專案，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下，優先支援其開發貸款需求。”

上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，由於對出讓的土地約定了戶數和套型，某種意義上，可以把上述政策條款看做7年前“90、70”政策的重現。

2006年國務院出臺文件明確了新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。（此即“90、70”政策）此後，“90、70”政策開始在全國推行，上海也不例外，在當年度上海底開閘出讓的商品房開發用地中，該政策被普遍實施。但是，這一政策並未能真正限制開發商開發大戶型産品的欲望。

在堅持了兩年多以後，上海的“90、70”政策也漸漸銷聲匿迹，然而，此次在上海“國五條”地方實施細則中，曾經消失的“中小套型”再次出現，依稀讓人看到當年“90、70”政策的影子。

“看似重現的‘90、70’政策應該不會有2006年那麽大的衝擊。”中房信研究總監薛建雄說，“出讓合同對於戶型和套數的約定，應該是一個範圍，不會是一個具體的數位。”中國房地産資料研究院執行院長陳晟也表示，中小套型的用地開發規定，應該是從總量上進行控制，而不會像當年那樣，對每一個開發專案都約定必須開發多少面積的小戶型。但是，將戶型和套數納入土地出讓合同的做法，依然會對上海的商品住宅市場的供應結構産生巨大的影響。[NT:PAGE=$]

薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者，上海目前房地産市場的供應格局是中小戶型産品供不應求，而200平米以上的大戶型産品則是供應嚴重大於需求。

“上海對於新出讓土地的套數和戶型的約定，也許可以根本上調整這種結構性的供求失衡，緩解大戶型産品供應過量的問題。”睿信致成管理諮詢董事總經理薛迥文說，對大戶型産品來說，上述政策也許是偏利好的消息。

北京：新房供需矛盾短期加劇 推中高端樓盤入市
每經記者 尚希 王傑 發自北京

京版“國五條”於3月30日露出“真容”，除“20%差額個稅”毫無懸念地落地外，限購政策再次升級。“‘國五條’政策目前來看力度是在疊加了2011年的 ‘國八條’基礎上再升級。”中原地産市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，此次京版細則從政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面全面性的出臺系列有力政策，“再疊加最近執行的公積金等信貸政策收緊，量變到質變的調控效應肯定會明顯出現。”

“國五條”出臺後，北京不少開發商推遲入市，其原因無外乎是究竟如何定價。亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，“4月份入市的專案原本預計有35個，但現在來看，很多專案都會延遲入市。還有一部分已經報批的專案可能面臨需要重新調價。”

京版“國五條”的細則明確提到“繼續完善土地出讓方式，通過‘限房價、競地價’等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。”政策對樓市有何影響？郭毅認爲，這對於剛需盤來說，並不會在短期出現價格下調。“供求矛盾依然嚴峻，因此開發商在實際的銷售中反而會上調價格。”

思源經紀北京公司總經理周巍對《每日經濟新聞》記者說，北京市目前存量房僅在6萬套左右，基本上三個月就能消化完，“而北京今年新增的需求大概16萬套左右，供需嚴重失衡。”周巍認爲，特別是高端市場供需矛盾更加嚴峻，“四環內的高端産品大概只有3000多套，但是需求遠遠不止這些。”

在多位業內人士看來，供求矛盾的難以緩解很難對房價下降起到促進作用。“之前大家在建委報批的時候會有一個封頂價，而在銷售中可能會以低於封頂價的定價開盤，實際銷售中會再層層提價，但現在可能會直接報出封頂的價格。”北京一家開發企業的營銷總監告訴本報記者，很多已經取得預售許可證的專案可能會出現提價的現象。

京版細則還提到，“中小套型住房套數達到專案開發建設總套數70%以上普通商品住房建設專案，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支援其開發貸款需求。”上述開發商人士直言，“這很難影響到企業去改變自身的産品結構，産品性質在拿地的時候就已經確定，很難說因爲政策提倡做小戶型就立馬轉而做小戶型産品。”不過限購從嚴對於開發商的壓力無疑會加重，北京鴻坤新業房地産開發有限公司營銷總監常海直言：“還是有一些壓力，並已調整産品結構。”[NT:PAGE=$]

值得注意的是，計劃在4月份入市的專案中高端專案出現 “紮堆入市”的現象。周巍說：“從市場的資料來看，‘國五條’對高端産品推盤起到了幫助的作用。”

/銀行動向/

“國五條”細則落地二套房貸上調或趨近
每經實習記者 張威 發自北京

爲抑制投機投資性購房，之前頒佈的“國五條”曾要求“繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。”3月底，地方版“國五條”細則紛紛出臺，有關“國五條”涉及的銀行二套房貸款政策漸漸浮出水面。

據 《每日經濟新聞》記者瞭解，北京、上海、重慶等城市的地方“國五條”細則中並未明確二套房貸首付提高的具體比例，但是都體現了嚴格執行二套房貸政策的決心。其中北京、上海都強調了繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，適時提高二套房貸款的首付比例和貸款利率；而重慶細則要求對二套房貸政策嚴格執行 “認房又認貸”的標準，並且暫停第三套及以上住房貸款。

一位銀行業專家向 《每日經濟新聞》記者表示，“地方細則既然對二套房貸款的首付比例和貸款利率提出要求，在不久的將來各大銀行就會有所落實，但是各行會如何執行還需要一段時間確定。”記者瞭解到，北京市工行、建行、渤海、民生等銀行截至上周五二套房貸政策都沒有任何改變，都表示具體還要等待總行的政策。

在各地相關細則公佈之後，中原地産市場研究總監張大偉對 《每日經濟新聞》記者說，“嚴格執行差別化信貸政策，進一步提高二套房的貸款首付款比例”。這一信貸政策嚴厲程度創歷史新高，未來的二套房貸首付款比例有可能上浮到7成，利率上漲到基準的1.3倍。而此前“國五條”出臺後，就有業內人士做出了與張大偉相同的猜測。

二套房相比首套房，購房者的支付能力一般更強，同樣增加一成首付，對於首套房購房者來說，可能會抑制30%的需求，而對於二套房來說，增加一成首付的影響要小很多。“從貸款利率增加角度看，貸款20年，100萬的總利息差距在13萬左右，這個對很多改善性需求來說影響將非常大。”張大偉說。

上海銀行業暫未上調二套房貸首付
每經記者 王翔 發自上海

3月30日，上海版“國五條”正式出臺，由上海市政府辦公廳印發該市貫徹 《國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》）實施意見，要求本地銀行業金融機構 “嚴禁發放第三套及以上購房貸款”、“根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率”。[NT:PAGE=$]

有銀行人士向《每日經濟新聞》記者透露，在現有考核制度下，嚴格房貸政策或提高銀行房貸議價能力。同時，經記者走訪，發現本地大部分銀行暫未對細則作出反應。

《通知》對滬上銀行業金融機構房貸審核提出要求。“要進一步落實好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查。”

對此，有銀行行長對記者表示，落實首套房貸款政策、嚴格二套房審核或將提高銀行的議價能力。“10名符合首套房貸款要求的貸款人，客戶經理只會給予其中7~8人8.5折利率優惠後，剩餘2~3人只能享受9折甚至基準利率，該指標的初衷是避免客戶經理將8.5折優惠隨意授信。”該行長說道，在這樣的考核制度下，面對同等條件的貸款人，外籍、異地人士處於一定劣勢。“《通知》還要求二套房信貸，需重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，個人認爲銀行在首套房貸款上議價能力或有提高。”

《通知》對二套房貸款也作出了相關規定，金融管理部門要根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。同時還要求嚴禁發放第三套及以上購房貸款。

不過，截至3月31日15時，記者走訪滬上部分銀行網點發現，五大銀行首套房貸利率依舊多爲8.5折，股份制銀行也依然維持近2個月來的房貸政策，未對《通知》作出反應。

建行某支行行長接受 《每日經濟新聞》記者採訪時說，“我們目前沒有收到總行調整二套房貸款利率的通知，至於近期會不會調整，我們對此並不清楚。”

抑制房價殺手鐧：開徵房産稅
每經記者 胡健 發自北京

新一輪房地産調控的各地實施細則已經揭開面紗，但房産稅鮮被提及。

不過，3月28日國務院辦公廳發佈的關於實施《國務院機構改革和職能轉變方案》卻引發猜想，方案明確提到2014年6月底前出臺不動産登記條例，並實施不動産統一登記制度，由國土資源部、住建部會同法制辦、稅務總局等有關部門共同負責。

對此，中原地産研究總監張大偉表示，不動産登記是房産稅出臺的必須前提。[NT:PAGE=$]

今後不動産將強制登記

針對不動産登記條例出臺的消息，SOHO中國董事長潘石屹旋即發佈評論稱：“好政策，能快就更好。我目測、大膽預測，如果今年實施這樣好的政策，房價馬上會跌。”

在目前房地産市場調控逐步深入的背景下，不動産登記條例的出臺與房産稅之間關聯也倍受關注。目前房産稅除上海和重慶正在進行的試點外，如何擴大房産稅試點的最大技術性難題就在於房産資訊聯網。

今年“兩會”期間，住建部副部長齊驥接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，去年40個城市住房資訊聯網已完成，今年還會有更多城市納入進來。

一旦不動産登記條例出臺，住房資訊聯網的難題或將迎刃而解。張大偉說，不動産登記制度將構建一張比大中城市住房資訊網更廣泛的網路，而且不動産聯網更多是全國範圍的。

不動産登記條例的政策本身並不影響房價，但它類似於人口普查，將是其他所有長效調控政策的基礎，“一旦不動産登記實現，那麽其他政策的出臺將非常快，對市場投資者的心理影響非常大。”張大偉表示。

房産稅仍是抑制房價“殺手鐧”

細數各地“國五條”執行細則，不乏加碼與從嚴政策，例如北京細則就強調單身京籍人士限購一套房産，並進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

不過調控效果依然存有懸念。鏈家地産副總裁林倩告訴《每日經濟新聞》記者，新政對市場的影響在一段時間內比較顯著，但長期看仍需從供需上根本解決房價上漲，“現在一是保障房制度要儘快完善，分流市場需求；二是盤活存量房市場，增加供給，儘快建立起調控的長效機制。”

而長效機制中，房産稅是最重要的一環。財政部財科所所長賈康近日表示，房地産調控問題要體現出調控新政的治本水準，制度建設不容回避，而使保有環節的稅收成型並與土地開發、房産交易環節的稅費合理協調，是制度建設的關鍵。

國土資源部副部長胡存智就建議，現在應將已經成功的限價、限購政策及時總結，轉化爲用經濟手段來進行。同時對第二套以上，比如說從第三套房産開始徵收不動産的調節稅。

多位業內人士還指出，如果房産稅在全國範圍內開徵，目前限購等政策措施就可以逐步退出。[NT:PAGE=$]

“交易環節重稅”難遏投機投資
易憲容（中國社科院金融所研究員）

新“國五條”各地細則漸次落地，宗旨與目標是遏制住房投機投資，要讓以投資投機爲主導的市場轉型爲以消費爲主導的市場，並把居民住房消費需求釋放出來。但是從“國五條”及其細則出臺的方式與程式、原則與內容等方面來看，整個房地産宏觀調控政策沒有根本性轉變。

2010年“國十條”之後，政府已經看到房地産宏觀調控的核心所在。當時“國十條”遏制房地産投資投機的工具很多，相關地方職能部門僅選擇性使用，甚至於最有效的經濟杠杆工具不使用，讓中央政府不得不推出限購、限價這樣的行政措施。這些政策對遏制投機投資作用有限，這就是爲何越是調控房價越上漲的根源所在。

我們可以看到，“國五條”不僅在內容上與早幾年的宏觀調控政策相比沒有多少新內容，而且政策的出臺方式也如出一轍。無論是信貸政策差別化的強調，還是20%住房交易所得稅徵收，其實都是老政策。對於徵收20%住房交易所得稅市場會反應如此強烈，就在於早幾年各地政府沒有嚴格徵收，現在要嚴厲執行了，反響就來了。

從內容來看，對遏制住房投資投機，發達市場經濟體中有成熟而行之有效的經濟杠杆 （比如信貸政策及稅收政策），但“國五條”不讓限購、限價這些行政手段退出，反之進一步強化，這是造成最近國內住房市場恐慌性需求湧出的重要原因。我們應該知道，只要購買住房就有利可圖，只要住房交易的賺錢功能存在，投資投機者就能夠通過不同的方式來破解這樣的限制。

“國五條”宏觀調控表面上的宗旨是堅決抑制房地産投機投資需求，鼓勵住房消費需求。不過，要國內住房市場性質真正轉向以消費爲主導，就得去除住房市場的賺錢功能，有效的方法是通過經濟杠杆來遏制。只有通過嚴格的事中及事後的稅收限制，才能夠把住房的投資投機與消費區分開。但“國五條”這方面的內容著墨甚少，能夠起到限制住房投機投資的作用十分有限。有些地方出臺的細則，對早幾年前就該實行的20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭，這樣要去除住房賺錢功能，讓住房投機投資退出市場是不可能的。

正因爲當前調控沒有認識到去除住房賺錢功能、住房性質轉型對遏制住房投資投機重要性，所以對於當前的高房價仍然希望通過供求關係來穩定房價，以爲增加住房供給就可以讓過高房價穩定或回歸理性。這樣的政策是假定當前住房市場是以消費爲主導，但當前的住房市場仍然是投機投資爲主導。由於兩個市場的性質、定價基礎、價格運行機制及供求關係完全不一樣，“國五條”希望用解決住房消費市場的方式來化解當前國內住房矛盾，效果恐怕很有限。如果說國內住房市場不從性質轉變，仍然是投機盛行，住房供給再多也解決不了高房價問題。

總之，對於當前國內住房市場，要讓它健康持續地發展，最爲核心的問題就是要去除住房的賺錢功能，擠出住房的投資投機需求，並讓住房市場真正成爲以消費爲主導。這樣才能把絕大多數居民的住房消費需求釋放，讓絕大多數人的住房條件得以改善。

要達到這一點，就不能夠再走前十年老路，而是要對當前房地産宏觀調控政策進行全面反思。在此基礎上，通過公共決策的方式，制定保護絕大多數人利益的 《住宅法》，並通過事前政策（信貸），事中及事後（稅收政策）對住房投資投機進行全面限制，真正地讓住房賺錢功能退出市場。否則，現有宏觀調控既不利於真正的住房消費者，也不可能讓居民住房消費需求釋放出來。