不動產登記拉開帷幕 樓市調控手段面臨轉向

12月22日，中國政府網正式公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。根據《條例》，未來我國不動產登記將實現多層次資訊共用，其中國土部將牽頭建立不動產登記資訊管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記資訊實時共用。

事實上，全國省級不動產統一登記前期工作已全面拉開帷幕。同時，不動產立法工作也在推動。

從不動產登記前期工作進度來看，截至目前，全國至少已有17個省(區、市)明確由國土資源部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作。其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西5個省已經正式建立不動產登記聯席會議制度，北京（樓盤）、遼寧、黑龍江、廣東、四川（樓盤）5省(市)已在國土資源廳(局)內成立了不動產統一登記領導小組，啟動了相關工作。

從不動產登記工作計劃來看，今年國土資源部網站4月21日刊登報導稱，目前總的考慮是：2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記資訊管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

而從不動產登記工作近期市場關注的熱點來看，主要有兩個：一個是今年12月底中國政府網剛剛正式公布《不動產登記暫行條例》，雖然《條例》比預期完了幾個月時間，但還是露出了真面目，還重點提及“各級不動產登記機構登記的資訊應當納入統一的不動產登記資訊管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記資訊的實時共用”；另外一個就是依法“以人查房”盡管沒有明確寫進《不動產登記條例》，但從當前公布的內容來看，第二十八條里面已經提及“查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料”，這也就意味著，盡管 “以人查房”不會像之前媒體報導的那樣可以隨意查詢，但不動產登記仍然具備“以人查房”的功能，對於整個樓市來講仍然有重要的意義。

那么，不動產登記工作的推進對於房地產市場調控來講有哪些意義？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從樓市調控的來講，不動產登記其實就是指全國個人住房資訊登記聯網。盡管個人住房資訊登記聯網只是不動產登記的一小部分，但是，個人住房資訊系統的逐步建立對於以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節存量房城市供求關係、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極的意義。

首先，個人住房資訊聯網是以稅費為主的調控手段開展的必要技術條件。

從城市個人住房資訊系統來講，在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房資訊聯網工作已經完成（最新媒體報導稱60個城市已聯網）。下一階段的目標是，同時實現500個城市聯網，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

筆者認為，從個人住房資訊系統與住房和城鄉建設部（住建部）聯網的作用和目的角度而言，房地產稅（房產稅）、交易環節的增值稅等稅費調控手段的試點及擴圍需要家庭房產的詳細數據做為依托，因此，個人住房資訊聯網是以稅費為主的調控手段開展的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯網為全國范圍內開征房地產稅（房產稅）、交易環節的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海（樓盤）、重慶（樓盤）兩地房產稅的征收對於市場的實際作用並不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產稅對於控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節作用，房產稅才會真正發揮它的作用。

其次，全國個人住房系統的建立可出臺“差別化”措施進行分類調控，抑制不合理的投資與投機性需求，對調節房地產市場健康平穩發展有利的。

當前，國家相關部門設法將全國個人住房資訊系統通聯在一起，通過通聯的個人住房資訊系統及時發現房地產資金流向的變化，尤其是針對部分城市或區域異地購房、不合理的樓市投資投機現象，可有針對性的出臺差別化措施進行分類調控（例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等），從而達到抑制房地產投資投機現象，也可以避免像之前調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

第三、不動產登記后，可在存量房領域利用差別化“空置稅”等措施調節城市供求關係。

不動產登記后，可在此基礎對各個城市存量“空置房”做出判斷，可據此對存量“空置房”采取差別化“空置稅”措施，或鼓勵其中長期持有進行出租經營，發揮住房的居住作用，或引導其出售形成市場供應，緩解部分熱點城市市場供求關係緊張的局面。

第四、不動產登記促使樓市長效性調控機制逐步形成。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從十八屆三中全會及2014年“兩會”來看，2014年及未來幾年內，當宏觀經濟結構改革初有成效，宏觀經濟逐步好轉之時，在建立個人住房資訊系統的基礎上，房地產稅（房產稅）、二手房交易環節征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行，關於房地產方面的稅制改革頂層設計勢必會逐步推出。最終，房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。