房價環比降幅縮窄 投資觸底尚需時日

觀點摘要

年末兩月為投資低溫期，投資繼續下探，未來觸底回升還需要約半年的時間。成交正進行穩步筑底，多重政策利好疊加引導購房者加快入市，年末業績沖刺促使房企采取以價換量的銷售規則。房價在成交帶動下環比降幅收窄，同比受去年基數影響降幅擴大，明年很可能穩中微升。

正文

一、房價環比降幅繼續縮窄，明年將隨成交回暖穩中微升

11月全國70個大中城市新建商品住宅環比均價連續第7個月環比下跌，跌幅為0.59%，較上月繼續明顯縮小。深圳、南京、合肥3城較上月持平，其余67城均環比下降；70城中降幅縮窄的城市比例為73%，較上月繼續增加。同比來看，受基數效應影響，70城同比均價繼續下降至3.73%，為第3個月下跌。

總體來看，房價同環比延續上月趨勢，年末房企最後的業績沖刺使年末兩月的主題定格在降價推盤、以價換量。未來隨著銷售筑底進行、回暖可期，房價也將進行同向變動，但預計其變化不會像成交變動那樣敏感，庫存仍是一大制約因素。短期政策刺激后房價仍要面臨供求關係的考驗，而明年隨著多政策疊加效應逐步顯現，市場去庫存情況得到改善后，房價將穩中微升。

圖1：2014年70個大中城市環比與同比漲跌幅

數據來源：國家統計局，交行金研中心

二、政策利好促進需求釋放，成交筑底穩步進行

1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴大0.4個百分點；商品房銷售額64481億元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1個百分點。從單月情況來看，11月商品房銷售面積13223萬平方米，商品房銷售額8096億元，均創今年各月新高。

銷售是市場變化的風向標，最早反映市場回暖的動態。11月21日央行降息及其帶來的貨幣政策進一步調整預期對樓市供需雙方形成利好，與前期多個政策構成疊加效應，11月購房者入市動力的增強從新盤看房人數和代理行上客量均有所體現，銷售面積和銷售額同比正經歷穩步筑底。

在房地產行業發展速度換擋的背景下，不少開發商的銷售觀念已悄然轉變。特別是今年前三季度銷售狀況不佳的情況下，近七成房企年度目標完成難度較大。隨著年末考核節點的到來，“量價不可兼得”已成共識，多數房企順應形勢采用以價換量的銷售規則進行最後沖刺。

圖2：2014年商品房銷售面積和銷售額及同比增速

數據來源：國家統計局，交行金研中心

三、投資進一步下探，觸底尚需時日

2014年1-11月份，全國房地產開發投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速比1-10月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資58676億元，增長10.5%，增速回落0.6個百分點。房屋新開工面積164705萬平方米，下降9.0%，降幅擴大3.5個百分點。其中，住宅新開工面積114637萬平方米，下降13.1%。

本期投資和新開工增速下探幅度較大，符合上月點評中的預判：年末為投資低溫期，11月增速進一步下探，基數效應下年末新開工數據不會出現改善。目前房地產投資對全社會固定資產投資的拖累越來越明顯，房地產投資增速的下降速度較總投資更加急劇，這一剪刀差有繼續擴大的趨勢。但從近期房企的拿地表現來看，一二線城市投資活動有所回溫，有條件的大型房企仍會尋找熱銷地區補庫存的機會。

明年投資增速仍將繼續下探，政策松綁效果的顯現及貨幣政策調整的開啟，反映到投資的改善還需要一段時間。觸底的時點較可能出現在明年下半年，視流動性寬鬆情況的變化再行修正，若政策進一步向松調整，該時點可能提前。今年新開工持續低迷將使明年市場新增供應量出現一定的下滑。

圖3：2014年房地產投資與總投資增速變化

數據來源：國家統計局，交行金研中心

總的來看，年末兩月為投資低溫期，投資繼續下探，未來觸底回升還需要約半年的時間。而成交正進行穩步筑底，這是因為一方面多重政策利好疊加引導購房者預期轉變，入市步伐加快；另一方面年末業績沖刺促使房企采取以價換量的銷售規則，加大推盤壓價銷售。房價在成交帶動下環比降幅收窄，同比受去年基數影響降幅擴大，預計明年房價穩中微升。