電商來襲 誰是大英雄（實錄）

金融界網站訊 11月24日—26日，2014觀點商業年會在廣州中心皇冠假日酒店舉行。本屆年會的主題為“互聯網時代的商業”。金融界網站為您進行全程圖文直播。

中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云、五洲國際控股有限公司董事局主席舒策城、中國奧園地產集團股份有限公司副總裁王曙煜、寶龍商業集團副總經理李震、好屋中國集團CEO陳興、經濟學博士、華創證券新產業趨勢部總經理楊現領進行了題為“電商來襲 誰是大英雄？”的圓桌討論。

以下為文字實錄：

主持人：各位來賓、朋友們，我們這一段演講暫時結束，我們下面進入第一場商業大討論環節。商業地產風起云涌，又逢互聯網電商時代新技術與新模式熱潮洶涌而來，當無數年的營商傳統一朝被顛覆，唯有作出改變才能繼續前行，誰能引領行業、弄潮中流？商業大討論之一的主題是：電商來襲，誰是大英雄？

首先請主持嘉賓上臺就坐，有請世聯行(行情,問診)首席技術官黎振偉先生。

接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云女士；五洲國際控股有限公司董事局主席舒策城先生；中國奧園地產集團股份有限公司副總裁王曙煜女士；寶龍商業集團副總經理李震先生；好屋中國集團CEO陳興女士；經濟學博士、華創證券新產業趨勢部總經理楊現領先生。

謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請黎振偉先生開始主持今天第一場商業大討論，討論時間是40分鐘。

黎振偉：我是世聯首席技術官黎振偉，主持今天第一場對話。我希望我們的對話是真知灼見，我的問題也非常尖銳。在講商業的時候離不開電商，講電商離不開我們剛剛完成的互聯網大會，我用互聯網大會上李克強總理的一句話，他說“互聯網是人類最偉大的發明之一，它改變了人類世界的空間軸、時間軸和思想維度”，所以我想我們今天的商業地產也要改變了。我再加一句話，是馬云先生的發言，他引用了著名的浙商、紅頂商人胡雪岩的一段話。他說：生意越來越難做，越難做越是機會，關鍵看你的眼光，你的眼光看到是一個省，你就做一個省的生意，你的眼光看到的是全中國，你就做全中國的生意，你看到全世界，就有機會做全世界的生意。同樣，你的眼光看到10年后，你就可以做10年后的生意。這就是中國現在的互聯網思維。

我們下面正式開始對話，首先一位嘉賓是我們行業的代表，中國房地產協會商業地產專業委員會秘書長蔡云女士。蔡秘書長，您對上是政府，對下是企業，承上啟下。我們知道您去年出版了中國商業地產藍皮書，今年將要出2014版的，我覺得中國的管理最頭疼的問題就是沒有真實的數據，所以政府也不知道行業做得怎么樣。從行業的角度，從您做商業地產藍皮書的角度，能不能和我們談一談商業地產面對的困難？

蔡云：很高興有這樣的機會和商業地產企業家和商業商家在一起有這么一個聚會，我發現這是一個很有意思的聚會，在前年、去年、今年，每次我們聚會都恰恰是在雙十一之后，我們從190億數字的曝出到今年的500多億的數字曝出，對於來勢洶洶的電商，房地產開發商在王健林和馬云的對賭當中，我們可能認為我們輸了。但是實際上我是這樣看我們的行業，作為中國房地產行業，運行了30多年，發展到今天，從住宅產業到現在行業細分的商業地產，到購物中心、旅遊地產等等行業當中，究竟我們開發商在里頭扮演了什么樣的角色？

首先一點，我認為電商是商業的模式，而房地產開發企業提供了商業地產項目，是所有的商業模式的載體，我們通過提供這個載體，在這個載體上有不同的商業形式運營，才達到我們商業地產的完整的運行構成。我們有了物業，有了運行模式，才有了商業的產生。在這個問題上，地產商做好地產商的事，運營商做好運營商的事，運營商面對著風云變幻的形式，要改變自己的運營方式，從原來老傳統的主力店的形式改到今天的電子商業的發展。房地產開發商在這種情況下，我們應該怎么做？首先一點，我們提供的是一個載體，是一個平臺，在這個平臺上做什么？那應該是我們與運營商、與商業企業進行合作的共贏。今天我拿到這個題目的時候我就想到，在電子商務時代，誰是它最大的贏家？我覺得只有合力，只有努力在一起才是雙贏的。中國房地產協會從2008年開始一直在出版商業地產藍皮書，我們一直看好這個行業，希望這個行業在不斷調整當中走出自己的一條路。但是前些年由於市場的導向，以及政策導向，我們確實出現了一些商業地產集中放量和過熱的情況。但是至今回過頭來看，我們仍然存在著結構不合理的情況，真到了三四線城市，有一些城市大量的蓋一些住宅，但是商業配套是寥寥無幾。蓋什么，做什么，這不是說靠一個電商就能決定整個商業的形象，而更多的靠消費拉動，靠房地產開發企業給老百姓提供什么樣的產品，同時在產品當中去跟商業企業合作，這樣才能達到共贏，才能克服一個結構上的不合理，不能一概而論說誰多了誰少了，哪種商業模式一定成功，而在於一個結合，這是我的想法。

黎振偉：我還是希望蔡秘書長，以后這個藍皮書能為更多的人學習，您又提供了更多的數字給大家。第二位嘉賓是五洲國際控股有限公司董事長舒總，剛才在您的發言里面，我感覺到您對電商的蓬勃而來是很淡定的，您並沒有驚慌失措，您對自己的企業發展充滿信心。我也看到，您做的東西不是傳統的購物中心，您是做了商貿物流產業園和城市綜合體的結合，這個很重要，如果他只是做一個購物中心，我相信我們舒總就不會這么淡定了。我有一個問題，您談到了一個我們現在開發商都很糾結的問題，中國的機會很大，你不發展不行，但一發展就出現了重開發、輕培育的情況，就只顧生孩子，不養孩子。誰都知道養孩子重要，但是你顧了養，你就不能生了。你生一胎兩胎可以養好，你生10個孩子能養好嗎？我看你的“兒子”生得很多，養得也很好。你們是從2004年起步發展的，這么短時間就發展這么快，又這么注重培育，給大家介紹一下，你們是怎么培育的？

舒策城：謝謝主持人，其實我們原來是做貿易的，其實我現在做的是貿易平臺，淘寶其實也是平臺，真正做電商，亞馬遜才是電商。做平臺相對比自己做貿易會好一點，為什么呢？我的平臺上肯定有人賺錢，有人虧錢，我現在做的是貿易平臺。我剛才說了，生小孩的人很多，養消耗的不多，把這個平臺經營好的不多，因為生的太多了，所以沒辦法養好了。

我們為什么在行業里面做得相對比較好一點？我們到目前為止所有的招商率都超過92%以上，我們的招商是由第一太平戴維斯給我們做的，所有的數據都是經過第三方認證公布的，這個數字是比較準確的。我們去到一個城市，首先看這個城市有沒有飽和，這個城市的哪個方向飽和了，這個要研究準確，這是第一個。第二，到現在為止有8萬多個商家跟著我到全國各地去發展，我要去某一個地方之前，我要征求這些商家里面的一部分人，你們去還是不去，你們要什么樣的平臺，我就打造合適他們的平臺。所以五洲做到現在為止，我最大的資源不是我有多少資產，而是我有8萬多的商家資源，到今年年底應該會達到10萬個，這是五洲最大的客戶資源。從這一點來說，我的平臺還沒開始打造，用平臺的客戶資源我已經找好了。我們從做平臺之前我就說，我們五洲有一個內部不成文的規定，叫“二三五”理論，開發建設只占工作量的20%，招商占30%，后期的運營占工作量的50%，這才是一個健康的商業責任地產。在中國，各行各業都存在飽和的問題，除非經濟不發展，要發展都會存在這種問題，怎么辦？只有把自己的團隊打造扎實，把自己的客戶培養好，組成一個部隊往前打。所以這一塊，我們五洲一直認為定位、招商、運營是非常重要的。一個商業地產要做好，你的定位是非常關鍵的，就像女孩子有沒有嫁錯人一樣，這塊地定位錯了，很難招商起來，招商做不起來，就免談經營。五洲對這一塊非常重視，我們不是所有的項目都會做，有些項目有很好的政策我們都不會做，因為沒有市場空間了，我們就不做了，所以這一塊是我們比較重視的。

談到電商的問題，我覺得電商是一個朝陽行業，電商現在這么快速的發展，我覺得這個不奇怪，因為中國總體的消費就在增長，前幾天在APEC的會上習主席講了一句話，他說最可喜數據就是今年的消費數據在增長。

黎振偉：剛才舒總有兩個觀點很重要，你要培育，第一是要正確選擇城市，專業做事，你不懂，就找專業公司，保證“優生優育”，這是很重要的。第二，擁有8萬個商家，做平臺，你要做平臺，你的服務是很重要的，所以我看到你是服務第一、商家第一，而不是政府領導第一。

第三位嘉賓是來自奧園地產集團股份公司的副總裁王曙煜女士，奧園地產在廣州是一個很好的招牌，它是一個創新地產的模范，從做住宅到做商業都在不斷創新。現在問題就來了，剛才奧園的顧總也說到，做商業地產不能不賣，但是賣的面積又不能太大，在互聯網電商時代，這個小商家、小鋪的經營是越來越難，但是我賣鋪是越小越好，這就有矛盾了，我們奧園怎么解決這個矛盾呢？請您就這一點談一談。

王曙煜：我就做一點我們的分享吧，我覺得要解決這幾個問題，應該有幾個方面要注意。第一個是合理的風險平衡的控制，也就是剛才我們顧總在上面跟大家講的，奧園的商業面積現在有280萬方，但是我們的自持部分一定是控制住的，我們的商業和住宅的配比不會超過40%，自持的面積不會超過總體商業面積的20%。這主要是為了解決現金流和我們的經營風險平衡，這是一個經驗值。

第二個，我們在租售的時候，對它的模式有考慮，這個肯定是要賣，我們現在講到商業地產，它里面有一種類型大家都會忽略，就是我們的公寓，或者是酒店，其實它也是一種商業的類型，我們在拿出租售的時候，對這一類型我們會以銷售的模式出去，但最關鍵的是我們不會把它當做一個純銷售的模式零散來賣，我們在經營的理念上都會對它做一種經營的考慮。比方說我們在賣公寓的時候，我們會引進整體的酒店，已經做好了10年、8年的經營的返租，而且這種經營的租期，酒店方也是很歡迎的，它又能為后期的商鋪帶來很穩定的客流，所以這是一個租售的經營的模式。我們還在做一些返租性的商鋪，這個返租我們也有很好的控制，主力店或者是我們認為比較大的需要培養的，肯定會在自己的手中先培養一段時間。但是對一些小的商鋪，我們在做返租的時候，為什么沒有把它全部零散賣，而是要做返租，而且返租的時間不低於5年。這5年的期限，一般來講為商家提供一個很好的時間經營段，同時我們相信，我們在引進專業理念培育的時候，業主應該在5年之后會順著這條健康的路來走，所以這是一個租售的模式。

還有一點，我們經營的理念上真的是需要跟這個時代去與時俱進，跟互聯網擁抱。在我們商業經營的理念上，我們除了一些傳統的經營手段之外，我們還會結合智慧商城，未來我們還會做智慧社區，把我們的消費者和我們的社區的客戶群這個平臺打通，讓它能夠產生共鳴，也能夠產生互補，這是我們的三個方向，能夠保證我們現在的開發和我們的經營能夠穩扎穩打的發展。

黎振偉：我歸納一下王總的經驗，三點：第一是合理的自持和出售比，他們是8：2。第二是先營后售，要有經營的理念，扶上馬送一程，他搞不定的你他做。今天我們做商業地產，要銷售的，一定要為買家多想一點，你保障了他的成功，可能你就好賣了。還有一點就是商鋪的價格不能太貴了，同時政府的地價也不能太貴了，如果太貴了，大家都搞不定。

下一位嘉賓是來自寶龍商業集團的李震先生，寶龍在全國有很多的項目，你們的模式在電商時代有受到沖擊嗎？或者你們如何調整你們的發展方式？

李震：這個問題我問了一年，我去寶龍4個月了，在去寶龍之前我花了4年時間打造上海K11，當時被問得最多的話就是說，K11這么成功，你們如何應對電商的沖擊？到今天為止，事實已經回答了這些問題。

過去的事情我不多說，我說說寶龍。我把互聯網時代的人分成三類人，一類我們叫他是互聯網時代的原住民，這批人是生於互聯網時代的90后、00后，出生之初就具備了一種互聯網時代的特殊的氣質，就像我兒子他們這一代，我看他不用教都會用iphone、ipad，比我用得還熟，這批人天生就能接受互聯網思維，能夠接受現在最新的數字技術。第二類人就是我這種人，我把這類人稱為是互聯網時代的移民，我們不是出生在這個年代，但是我們愿意與時俱進，不斷地去提升自己，包括今天我來的時候，就有一個小插曲，我的助理在給我安排行程的時候，忘記把我的名片放在我的行李里面，我到現場之后才發現我一張名片都沒帶，但是我有手機二維碼，我就放在我的桌上，剛才有很多朋友交換名片的時候，我就說你們掃一下我的二維碼，后來發現來了20個人，20個人都有微信，所以這也很欣慰，至少在座各位都加入了我這個行列，成為了互聯網時代的移民。第三個我把他稱為是互聯網時代的難民，這類人就是故步自封的，或者是逃避，或者是抗拒，或者是排斥互聯網時代的來臨，這樣一批人可能就會慢慢被這個時代所淘汰。

寶龍集團當然愿意做這個互聯網時代的移民，包括從我們的產品定位，包括從我們的營銷手段上，我們都陸陸續續地在開發一些全新的數字營銷手段。今天下午我有一個主題演講，那個時段我會詳細地介紹一下寶龍在電商方面的一些突出的成績。

總結一下，我認為在互聯網時代，我們不應該躲避，不應該排斥，不應該抗拒，應該融合，電商跟傳統商業部應該打得頭破血流、你死我活，應該把線上、線下整合在一起，最後創造更大的一個利潤空間。

黎振偉：李總要留點觀點在下午，所以我問你的問題你還沒有回答，不過你下午還會講，我們洗耳恭聽，你說了三個“民”，我們很重要，我們不要做難民，我們要做移民。

下一位是我們行業的風云人物，好屋中國集團CEO陳興女士，最近關於互聯網有兩個新聞，不知道是好還是不好，第一個是搜房網現在開始進行網下的拓展，另外一個訊息是今年的雙十一，萬科集團執行董事肖莉加入房多多，她的聲明還是寫得蠻感人的，這兩個事加在一起，陳總您怎么看？怎么看待電商房地產行業的發展？好屋中國怎么把握？

陳興：黎老師每次的問題，我覺得都是桿桿到底，一針見血的，而且對我們行業的思考是非常有廣度和深度的。我剛剛也一直在聽各位專業嘉賓的分享，但是我看到臺下的所有的聽眾們還是希望有更有激情的，我想沒有調查就沒有發言權，我們倒過來問這個問題，我們先說第二個問題，在雙十一，肖莉加入房多多，這個事情不是我說了算，更多的是看看群眾的聲音怎么樣。各位如果覺得這個事情對這個行業是好的請舉手。（聽眾舉手）。謝謝你們有勇氣的手，在這點來說可能還有一些感性的認識。當然這段時間我也接到一些投行的電話，都在溝通這個問題，包括還有開發商跟我的溝通，昨天我也跟中國最大的律師事務所的一位大律師溝通這個問題。這位大律師說，這件事情說明我們對地產綜合服務商的地位和價值越來越展現，所以會有開發商很多優秀的人士也加入到我們這個行列中，所以今年在人才招聘和獵頭上面又出了一個多的競爭對手，就類似於像我們這樣的平臺服務商。

在這個時間點，他們引進這位行業的資深人士對不對？這是一個理性的思考，各位如果覺得對的舉手。（聽眾舉手），謝謝各位非常有獨立的觀點，這也是我喜歡觀點和各位喜歡觀點的原因。

這個事情，我覺得可以讓整個行業更有信心和力量了。同時用昨天那位大律師的語言說，現在的投資者、資本市場沒有那么好忽悠了，不是說引進一個大佬，引進一個高層的人才就可以長高你的資本的估值，或者是你上市的保駕護航。好屋中國在兩年多的時間已經完成了將近2760億的總銷，我們比較低調，我們做的都是一些務實的工作。好屋中國如果要引進一個投資者關係的高管，我們優選互聯網金融行業的，在我們這個領域基於房地產O2O的平臺里面，好屋的人才分工是這樣的40%來自房地產的專業人士，30%的人來自電商行業，還有20%來自金融和一些其它的行業。這就是大格局、大智慧(行情,問診)，在大格局和大智慧的平臺上，我們更信奉的是眾人拾柴火焰高。

另外我向大家推薦下載一個考拉社區，這是我們11月1號推出的全球懶人經濟學的懶人生活方式，我們可以為各位提供一個可持續的、創新的可變現的價值，我們用商業推動社會的進步，這也是好屋中國不斷地成、沉淀，並且有朝一日可以為各位提供更多的服務，所以各位可以試一試考拉社區，可以讓你的生活更懶一點，你們的所有商業都可以加入到我們的社區平臺里。

黎振偉：我們的陳總時刻不忘推廣好屋中國，不過她沒有回答我第二個問題，就是說發展快了，為什么搜房它反而要回到實體。

陳興：我補一句話。我覺得搜房是非常有智慧的，所以好屋中國在2015年將推出真金效電商，我只收各位開發商的平臺成本、稅金、服務費，加服務模塊的結果的取費。最近一段時間我們董事會剛確定下來，我們要推出2015年的真金效電商。

黎振偉：最後一位嘉賓是經濟學博士，華創證券新產業趨勢部總經理楊現領，我相信楊博士的分析一定會很到位。對您來說，您今後要投什么樣的商業地產商？在您心目中好的商業地產商和服務商是怎么樣的？是規模、還是速度？還是什么？

楊現領：我首先聲明一下，我每次參加這個會的時候，那個介紹我特別不喜歡別人說我是經濟學博士，因為這是一個不接地氣的概念。我和趙強是同行，我們是做研究，做投資的，你們都是企業家，拿錢投項目，我們是投資人，拿錢投股票，邏輯是一樣的，所以我們希望接地氣，目前為止我們已經跑了很多，這個環節的話題叫電商，我們要結合商業地產來談，我們應該核心談的是互聯網和商業地產的結合。其實我和陳興女士現在是同行，我花了一年時間研究房屋中介，和好屋中國很多人也交流過，研究搜房、樂居、鏈家、房多多、好屋中國等等，目前在房屋中介領域已經出現了很大的變革。搜房和鏈家公開的分手代表的是什么？這個是我們這個行業已經發生的變化。反過來商業地產領域的變化還比較少，到目前為止我們討論的應該是電商，應該討論商業地產和互聯網，但是到目前為止我們壓根沒討論這個問題，這就是我現在參加各種會議交流下來的感受，傳統的商業地產也好，開發商也好，其實有點焦慮，或者是集體焦慮，但是一談問題的時候，你的思路、邏輯都停留在過去的時代。你想把腳往前抬，實際上你的大腦還在后面。

回到主持人的問題，如果我現在有一筆錢，我來投項目，我看好哪幾個領域？第一個，在商業地產跟互聯網的結合里面，最容易突破的就是商業地產的互聯網化，在美國有幾個大的公司，比如說有一家做商業地產資訊搜集的公司，這個公司的估值已經遠遠大於搜房，也大於世聯行。它做的就是把全美大部分的商鋪資訊、購物中心的租金資訊做一個整合、搜集，它的競爭力在什么？它最大的競爭力在於下面有很多的工程師、經濟學家來分析這個數據，給你價格的預測。而且最牛的，我有大量的人員一天到晚出去看實際情況有沒有變化，還有航拍的數據，把數據不斷地更新。數據是有累積效應的，我的數據越多，他的公司會越來越值錢。這個公司一開始是做B2B的，服務大的機構、銀行、REITS，他們需要這些數據，需要價格。邏輯很簡單，在利率市場化之后，REITs的估值取決於租金價格的變化，所以他可以提供這樣的數據，所以一開始它就是做B2B的，后來它收購了一家B2C的公司，估值又翻一番，現在就下沉了，變成了商業地產的淘寶，這是第一類。我今年5月份就跟陳興交流，我們一定要切入商業地產這一塊，這是我們未來的空間，這是我非常看好的一個領域。

第二個就是O2O。到目前為止，中國未來最大的商業地產O2O是誰？美團。這個公司已經成長起來了，它每年的交易額有多大，它把我們的小商小販、餐飲、電影都已經整合了。我們討論商業地產和互聯網的結合，我們都從自己的角度出發。互聯網已經在很快的融入我們的世界，打入我們的城墻了，我們還在討論融合。美團就是事實上的我們最大的商業地產的以商鋪為代表的公司，淘寶也在改變商業地產的購物領域。我們說O2O的核心就是線上跟線下的結合，但說起來容易，做起來難，真正要做到這么一種消費體驗、購物的體驗，核心是你要打造一個非常強有力的線下的團隊。我們回顧2011年到2012年的團購，當時有拉手、糯米、大眾點評，最終勝出的是美團，因為他有大量的地推人員去跟商家談，很多人還在做推廣的時候，他就踏踏實實的做實事。互聯網公司現在已經渡過了鍵盤改變世界的時代，現在是鍵盤+水泥，互聯網公司不光懂鍵盤，還要懂水泥，這是我們的一個邏輯思路。

黎振偉：謝謝楊總，過去我們說一個商業地產好不好，就看它的租金收入怎么樣，剛才您說的是您會更注重它的渠道，還有它的服務方式。下面我想請每位嘉賓對我們未來的商業地產、未來的電商結合，用一句話做一個總結，展望未來的商業地產。

蔡云：地產商做好地產商的事，同時要結合好商業運營模式的變化，改變自己的運營方式和思維，這樣才能達到共贏。

舒策城：我覺得商業地產還是要跟互聯網很好的結合。

李震：我認為與時俱進，改變自我。

王曙煜：我認為開發、經營、理念，要擁抱未來。

陳興：剛剛大家都在講做自己，我想建議各位多找幾個靠譜的、靠得住的好朋友互補的，然后找一個知書達禮的紅顏知己跟你一起走下去，找一個基因良好的，互相一起生孩子、養孩子。在這個社會上，個人的力量太渺小，只有共融才能做得更好，1+1>；11。

楊現領：我們的互聯網公司特別會做營銷，房多多的人跟好屋中國的人是一樣的，所以我覺得肖莉的事件只不過是一個互聯網營銷的事件。我的一句話是：讓吃喝玩樂更爽，這就是商業的未來，如果做不到這一點都是瞎扯。