現場直播：2014觀點商業年會

和訊房產訊息 11月24-26日，觀點地產新媒體將在廣州（樓盤）舉辦2014觀點商業年會，共議“互聯網時代的商業”，屆時將匯聚三百多家商業地產運營商、商業品牌商、商業零售商、金融投資者。和訊房產作為論壇特邀媒體，將對論壇進行全程網絡直播。

主持人：大家早上好！歡迎來到2014觀點商業年會現場！

去年的這個時候，我們在這里開啟了首屆觀點商業年會，建立了一個行業內全新的交流與對話平臺。

進入2014年，商業在互聯網與電商熱潮中迎來了更多機會和取得更大發展。但我們都知道，每一步的前行，都需要付出最大的努力，甚至是代價，而我們正是在這樣的過程中不斷進步。

人的成長需要不斷地學習，企業的成長同樣也需要學習，當行業中的每一個人和每一個企業都在不斷學習進步的時候，我們這個行業自然也就能夠不斷發展壯大。

2014年也即將過去，回顧與總結過往一年，是為新一年夯實基礎的關鍵。在經過互聯網時代電商興起的大浪淘沙之后，相信最優秀的企業可以贏得足夠美好的未來。

所以在此刻，我們又一次相聚在"2014觀點商業年會"，為企業的美好未來而來，也為行業的更好未來而付出。在這三天兩晚短暫但又緊湊的時間里，一起為中國商業描繪一幅未來圖景。

此外，觀點商業年會現場還將舉行盛大的"2014年度商業最佳表現獎"頒獎典禮。我們將從運營商、商業項目、零售商和品牌商四個方面，尋找最具代表性、最具指標意義的商業項目、企業、品牌和團隊，與會的嘉賓與主流媒體將共同分享這份榮耀。

最後，請允許我代表主辦方觀點地產新媒體、聯合主辦方每日經濟新聞(博客,微博)、年度合作戰略伙伴好屋中國、合作伙伴5100西藏（樓盤）冰川礦泉水，歡迎各位的到來，謝謝大家！

下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云女士

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生

中購聯購物中心發展委員會主任郭增利先生

廣州商業總會會長荀振英先生

五洲國際控股有限公司董事局主席舒策城先生

萬達電影院線股份有限公司總經理曾茂軍先生

中國奧園地產集團股份有限公司副總裁王曙煜女士

新城發展控股有限公司高級副總裁歐陽捷先生

世聯行(002285,股吧)首席技術官黎振偉先生

寶龍商業集團副總經理李震先生

銀河證券研究部執行總經理、房地產行業首席分析師趙強先生

中信地產商業管理公司總經理張強先生

摩提工房集團首席執行官汪志剛先生

恒億集團董事局主席郭建平先生

imax(中國)有限公司高級副總裁袁鴻根先生

深圳（樓盤）市萊蒙商業投資管理有限公司副總經理石盛發先生

好屋中國集團ceo陳興女士

保利商用管理有限公司副總經理兼保利中環廣場總經理葉珂先生

融道中國執行總裁鄭展先生

深圳市卓越商業管理有限公司總經理張尚學先生

味千集團副總裁景志恩先生

佳兆業商業集團總裁助理湯文釗先生

碧桂園集團商管公司副總經理（張研）先生

經濟學博士、華創證券新產業趨勢部總經理楊現領先生

民生國際有限公司執行董事鄭嘉汶女士

合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌先生

華南城集團董事長助理段豐元先生

香港盛大百貨集團總經理黃立新先生

天津（樓盤）希樂城企業管理有限公司副總裁謝軍先生

廣州大食代餐飲管理有限公司執行董事許明鍵先生

喆啡酒店(鉑濤酒店集團)投資副總裁莫步寧先生

廣州桐夢投資有限公司董事總經理張有能先生

大白鯨世界文化發展(大連（樓盤）)有限公司副總經理吳順茁先生

內蒙古西貝餐飲連鎖有限責任公司全國開發總監王萍女士

寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經理韓世同先生

觀點地產新媒體出品人、博鰲（樓盤）房地產論壇創始人陳詩濤女士

本次論壇獲得眾多全國暨華南實力房地產企業、商業及零售品牌企業等參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓，以及參與、支援2014觀點商業年會的朋友們，大會因你們而更加精彩。

主持人：尊敬的各位來賓，下面我們進入的環節是2014觀點商業年會開幕儀式。

2014年是商業發展的關鍵一年，剛剛過去的“雙11”再次創造新的銷售紀錄，將商業中的互聯網元素展現得淋漓盡致。

互聯網時代新模式與新理念的發展如火如荼，傳統與創新的衝突也愈發激烈：無數類似阿里巴巴的互聯網企業正在以自己的方式重塑傳統行業；傳統商業領域也一直沒有走出人們視線，這里有著對過剩、空置率或泡化沫的擔憂，也有對互聯網電商沖擊的思考。

站在這個全新時代開啟的大門外，我們不能止步不前，選擇的路該如何去走？我們可以參考與學習成功者的經驗，也可以尋找和探索自己的道路。

所以，下面的環節是“致互聯網時代的商業地產”，我們將邀請12位嘉賓上臺，用他們自己的語言和方式為我們這個行業致辭，以此作為2014觀點商業年會的開幕儀式。

有請以下嘉賓上臺，他們是：

中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云女士

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生

中購聯購物中心發展委員會主任郭增利先生

廣州商業總會會長荀振英先生

五洲國際控股有限公司董事局主席舒策城先生

萬達電影院線股份有限公司總經理曾茂軍先生

中國奧園地產集團股份有限公司副總裁王曙煜女士

深圳市卓越商業管理有限公司總經理張尚學先生

恒億集團董事局主席郭建平先生

摩提工房集團首席執行官汪志剛先生

好屋中國集團ceo陳興女士

觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士

主持人：請大家一起看大螢幕，螢幕上將按順序給出12個商業的關鍵詞，然后我們會請臺上的12位嘉賓，每人用幾句精辟的語言，闡釋螢幕上顯示的一個詞語，為行業解疑答惑，並共勉。

首先有請蔡云女士，請看大螢幕。我們看到大螢幕給出的關鍵詞是產業，我們要請蔡云女士說一說，您心目中的產業是什么？

蔡云：產業是社會分工的產物，在社會分工當中，由不同行業密切相關地構成了這樣一個產業，在這個產業中的每個企業、每個人共同努力，通力合作，才能使我們的產業不斷向向，欣欣向榮。

主持人：謝謝蔡云女士，接下來請郭增利先生，請看大螢幕--“商業”。

郭增利：我個人的理解，商業的品質是要最有效地滿足不斷變化的消費服務需求，剛才主持人講，市場環境發生了巨大的變化，所以對我們的商業企業而言，對商業流通行業而言，可能因地制宜、因時制宜、因人制宜都非常重要，在這樣一個變化莫測的年代，衷心地希望我們的商業企業，包括我們的零售企業能夠取得更多的創新性的發展。

主持人：謝謝郭增利先生，接下來有請舒策城先生，請看大螢幕--“物聯網”。

舒策成：物聯網是一個新的行業，應該是互聯網跟物聯網結合的時代，應該是我們傳統的行業跟互聯網、物聯網結合起來。

主持人：謝謝舒策城先生，接下來有請曾茂軍先生，請看大螢幕--“改變”。

曾茂軍：傳統商業在互聯網時代遇到的種種問題，解決的辦法就是“改變”。既然時代大勢不能改變，那么我們可以改變自身，去迎接新的發展。

主持人：謝謝曾茂軍先生，接下來有請陳興女士，請看大螢幕--“電商”。

陳興：電商的四大要素，商場、產品、消費者和物流，但是今天我們是在觀點的這樣一個場地，所以我用我個人的觀點和比喻，就像在今天我們這樣一個場地，觀點給了我們很好的產品，各位看官你們買不買賬，就用一下我們的電商，如果你認了，成了，這就是有成就的電商，所以我們觀風云人物，點千軍萬馬，還看今朝。

主持人：謝謝陳興女士，下面馬上請荀振英先生，請看大螢幕--“體驗”。

荀振英：商業是商業地產的生命，體驗是商業的靈魂，體驗只有做到豐富、新奇、情感，商業才能夠永遠是春天，謝謝。

主持人：謝謝荀振英先生的精辟闡述，下面我們有請郭建平先生，請看大螢幕--“o2o”。

郭建平：o2o無處不在，很多商業連鎖店在線上搭了一個電子商務平臺也叫o2o，有些企業耗費了50個億，o2o也還沒有落地，我們在座的朋友們，在下午4點半恒億的專場讓你們了解什么是真正的地產o2o，而且是填補了世界的空白。

主持人：謝謝郭建平先生，接下來是汪志剛先生，請看大螢幕--“生活”。

汪志剛：生活不僅僅是活著，而是要不斷提高，商業是讓生活不斷提高的表現，商業讓生活更美好。

主持人：謝謝汪志剛先生，下面到王曙煜女士，請看大螢幕，--“觀念”。

王曙煜：一個正確的觀念，才是一個企業正確方向的開始，傳統的商業和經營理念，更需要去與這個時代與時俱進。

主持人：謝謝王曙煜女士，接下來請陳詩濤女士，請看大螢幕--“觀點”。

陳詩濤：這是互聯網的時代，而10年后將是工業4.0的時代，這是一個最近引發了資本騷動的觀點，一個充滿挑戰、讓人充滿遐想的觀點，或許將會影響我們一個行業、一個時代，這就是我理解的一個觀點。

主持人：謝謝陳詩濤女士，下面請張尚學先生，請看大螢幕--“趨勢”。

張尚學：我們都希望抓住趨勢，但是能不能夠抓住，關鍵在於我們的預測能力。我也希望在觀點的年會上，通過大家的交流，我們能夠把握住未來的趨勢。

主持人：謝謝張尚學先生，下面請蔡穗聲先生為我們闡述最後一組商業的關鍵詞，同時也作為今天觀點商業年會開幕儀式的總結致辭，請看大螢幕--“思維”。

蔡穗聲：這是一個抽象的概念，今年最流行的叫互聯網思維，我理解互聯網是一個工具，這個工具帶來用戶體驗、數據、關聯的變化等等，現在馬上進入一個世界經濟、中國經濟，乃至房地產產業新常態的時期，這個新常態，我想也有很多思想觀念、思維值得我們去變革、變化，乃至適應它。這使我想起了300多年前在遙遠的歐洲大陸上有一位哲學家的一句名言“我思故我在”，這句話準確翻譯應該叫做“思考是唯一可以確定的存在”，它說明了思維、思考、思想是作為人這個主題唯一的本質存在，我想我們應該用我們的新的思維去思考怎么迎接新的常態，這也是我們今天論壇的目的。

主持人：謝謝蔡穗聲先生，謝謝臺上12位嘉賓的精辟話語，為2014觀點商業年會鑲嵌上了12顆閃亮的珍珠，也為年會定下了出色的基調，請各位回座。

謝謝大家，謝謝每一位參與和出席觀點商業年會的朋友，我們今天的開幕儀式“致互聯網時代的商業”就到這里，下面正式開始大會議程。

主持人：尊敬的各位來賓，2014觀點商業年會大會主題為：互聯網時代的商業。

大會議程分為上午和下午兩個部分，首先進入今天上午的：商業地產發展高峰會。這是互聯網高速發展並不斷改變傳統商業的時代，商業地產發展也需要轉變思維、適應形勢，才能在日新月異的變化和競爭中不被淘汰，爭取到更高、更好的發展。所以，我們商業地產發展高峰會的主題是：商業地產與互聯網思維。

我們馬上請出今天首位奉獻主旨演講的嘉賓上臺，有請：中購聯購物中心發展委員會主任郭增利先生。郭增利先生的演講題目是：在商業地產時代如何構建互聯網思維。掌聲有請郭增利先生！

郭增利：非常高興出席今天的觀點商業年會，我在現場看到了很多老朋友，也結識了很多新朋友，非常開心，希望借助今天觀點這樣一個舞臺能夠跟大家交流，包括分享中購聯對變化的環境下互聯網也好，商業地產也好，零售也好，都會有很多的探討。

今天時間不多，我會充分利用這段時間。剛才臺上的嘉賓探討的很多關鍵詞非常有意思，可能在我今天的15分鐘發言中都會涉及到。大會給我的題目叫“在商業地產時代如何構建互聯網思維”。兩個月之前我在上海（樓盤）參加了一次會議，這次會議的主題是如何在互聯網時代構建購物中心的新思維。在大會結束的時候我拋出了一個問題，我說既然是互聯網時代的購物中心思維，其實我們不妨再轉換一個視角，在增量迅速增大的中國商業地產的時代，到底如何去導入，如何去思考。非常難得的是，兩個月之后的今天，我在廣州，可能要把我在兩個月之前的思考跟大家進行一些交流。

今天大概有四個方面的內容：第一，互聯網時代的生態環境到底怎么樣；第二，在商業地產的時代，它自身又有哪些優勢，我們這些優勢有沒有充分的考慮到；第三，商業房地產、零售業到底如何去學習、運用互聯網思維；第四，商業轉型的發展規則。

在2013年、2014年，恐怕中國的商業真的得了一種病，這種病叫做電商恐懼症，這種恐懼症把我們壓制得在兩年內都透不過氣來，大家看到571億的數字之后恐怕心里更慌了。其實電商的恐懼症真的不是什么不治之症，也沒有想象中的那么可怕。今天不知道有沒有電商的朋友，我想站在電商的角度，我們去看一下電商的生存環境。坦白說，雖然是大數據時代，但是找到一些數據還是難度不小。在2013年12月31號的時候，天貓的賣家數量是93356家，到2014年1月1號，在新簽約的時候，我們發現數字發生了非常戲劇性的變化，減少了7216家。按照最新的數字看，廣東的企業有1800多家也要停止簽約了，這是一個現象。在實體店頻繁關店的背景下，電商日子也不一定比實體商業過得更好，所以我坦率地講，在座的可能有電商企業，我特別希望在今天，實體商業和電商企業坐在一起的時候，我們真正的、充分的、坦誠的交換自己的意見和看法。第二個圖表是關於零售額，大家會發現，從阿里的招股說明書當中可以看到2013年它的零售交易額是15420億元，活躍的商家數量有多種不同的版本，我用了一個折中的數字，馬云先生說的活躍商家是600萬，有人說活躍商家是1000萬，我們用一個折中的數字，800萬，這樣顯得公平一些。按照這樣的活躍買家和交易額，每個店年均營業額只有19.28萬元，折合到每天他的日交易額只有500塊錢。所以到底電商有多少個在賺錢，我這個數據大家也都非常關心，只是我們沒有辦法去考證，到底有多少電商賺錢。什么叫商業模式？商業模式一定是一個封閉的循環，這種封閉性的循環意味著產業鏈當中的各個參與者都能夠分享到足夠的利益，無論它是電商企業還是實體企業。所以我想在電商的生態環境會有贏家，這個贏家是平臺。但是電商也好、實體商業也好，只有平臺贏了，參與者沒贏，這不是一個合理的商業模式。我用這樣相對極端的數字，分析一下電商的環境，也想給我們在座的商業地產開發商、品牌商去看，問題是不是出在電商這里，是我們的自身問題是主導因素，還是外部環境的變化是主導因素，我想透過這樣一組數字跟大家分享，我們該要思考的一些問題。

我認為現在這個時代，互聯網時代也好，商業地產時代也好，它都有它自己的依據，說商業地產時代，是因為中國的商業房地產供應量非常大，中購聯的統計到2013年年底是3450家購物中心開業，在2014年預計也會有390家購物中心又進入到這個市場當中，這么復雜的一個環境，還有這么多的增量，所以說是商業地產時代、購物中心時代，有這么大的增量作用基礎，我覺得也是不過分的。在這個時代當中，一個核心的特征是什么？它叫做“崇尚體驗式的生活方式”。這種體驗式的生活方式是我們在座的每一個人都切身感受到的。在這種新的時代下，商業地產可能要學會一樣東西，那就是要普遍性地借鑒互聯網的核心優勢。

很多人把電商等同於互聯網，其實我們更多的要學習的是互聯網思維，而不是把電商對實體商業的沖擊放大到極限。到底互聯網的優勢是什么？我用六個字來概括：傳播、互動、分享。每個企業都希望在百度搜尋中排到前面去，每一個天貓、淘寶的商戶也都希望在最前面，哪怕是用競價排名的方法，付出很大的代價，但是他會得到眼球，得到關注，要把他的資訊發布出去讓更多人知道。在互動角度，實體商業也好，電商也好，互聯網角度也好，都有很多深層次的體現，比如說我們會在一個實體的購物中心當中，換上不同式樣的衣服，然后再通過led的顯示屏看到我們著裝之后新的效果。我在今年9月份中購聯的年會上也看到了一位澳大利亞朋友，他展示了耐克用4d的維度來試穿一個運動鞋的場景。我們並不一定脫下鞋子、換上鞋子，完全可以用這樣的方法就選擇好一雙你喜歡的運動鞋。它的第三個優勢功能是分享，我們的微信，一個免費的工具，更多的實體商業都在免費的使用，讓更多的人知道，能夠分享我們的體會，大眾點評網也好，還是其它的互聯網也好，包括我們的實體商業，都希望通過對某一個商品的評價，給更多的消費者帶來一種感覺，帶來一種新的思考和參考。所以我想互聯網本身所具有的傳播功能、互動功能、分享功能，這三大優勢我們是需要深入思考的。在我們的實體商業當中，甚至於在我們的電商當中，到底應用了多少。對於電商和商業地產的未來關係，我認為絕非你死我活的關係，雙方都需要為用戶創造更多的價值，價值意味著參與者都能夠得到他應該得到的利益，給消費者帶來更好的生活服務替代，應對消費者主權時代的挑戰。

大家都在說o2o，線上到線下，這是傳統的對o2o的理解，這是在以pc端為主體的環境下，可能是一種線上引流到線下。但是大家有沒有發現移動端，我們的智慧手機出現之后，有更多的人開始離不開手機了，也就意味著新的o2o的2.0的時代，有可能是從實體行業到線上的轉化。這就意味著可能依托實體商業的o2o的發展的規則，我認為更可以落地，更可以持續。所以我想o2o的解決方案會很多，中國在o2o的領域探索方面還算是走在前面的，因為中國的市場面對的無序競爭壓力非常大。但是我想說，未來o2o一定是能夠催生出龐大的產業，在龐大的產業當中可能我們線下的商業並不是存在劣勢的，很有可能是有優勢的，希望我們在座的各位實體零售、實體商業，包括我們開發商要有充分的信心，因為移動端的興起可能會讓我們線下的實體資源發揮到極致。從線下導流到線上的可能性已經是客觀存在的，關鍵是我們要用怎樣的思維去做。所以在商業地產時代一定要學會這樣一種思考的方法，也提出這樣一種建議。

從互聯網的角度去看整個的購物中心的時候，我們發現夠自己的問題，從商業地產角度看互聯網，更有自己不同的體會。天貓“tmall”，mall是什么？這是實體商業才有的，天貓為什么叫mall？它抓住了mall的本質，我們在座的很我做mall的，是不是了解了mall的本質？馬云對mall的組合的形態，跟消費者結合的更緊密的事態是非常關注的。從互聯網的角度看，從商業地產角度看，大家都認為互聯網是工具，我也是這樣看的。但是當這個工具變得讓你離不開的時候，它已經不是工具了，它變成了一種生活方式，因為你生活當中隨時隨地都在用手機。我們跟很多老外朋友交流的時候，我們發現在這一個桌子當中，假設有幾個老外，他們是不動手機的，這是他們的生活方式，他們是可以離開手機的。但是我們中國人在一起的時候，估計10個人坐在一桌，有8個人在玩自己的手機。所以我想互聯網有偉大的地方，它帶給了消費者不能自拔的黏性。從互聯網角度去思考，互聯網很自由，很平等，很豐富，最關鍵的一點是很簡單。比如說互聯網電商之所以能夠快速的發展，中國的外貿出口，我們的很多服裝批發業外貿這一塊沒有了，他的工廠會停工嗎？不可能。他會進入購物中心嗎？如果進入購物中心非常簡單，他也會進去，但是我們的購物中心用復雜的方式跟他們溝通，最後實體商業沒有得到他們的擁護，因為電商的簡單，贏得了這些服裝企業。所以大家會發現，我用實體店的思維，我沒有品牌，我也不知道該怎么做商品結構，我通過電商，通過網絡，把我的東西賣出去，這是互聯網，特別是電商能夠快速發展的一個根本性的原因，所以引起我們商業的一個思考。

同時從互聯網角度去看購物中心的時候，問題就有很多了，沒有抓住用戶的需求，我們抓住的是金字塔當中頂尖的部門，中國的60%到70%的購物中心都是崇尚奢華、時尚的項目，所以未來做一個有生活味道的購物中心非常關鍵。也就意味著商業地產要自我革命，要忘掉我們是一個購物的功能，還原生活服務功能。這是中購聯推出的一個模型，從地產產品到金融產品，有兩個產品屬性，從商業功能到社會功能有兩個功能屬性，商業地產從地產到金融價值的實現，它一定會通過功能屬性的推動完成，所以中國經濟的發展，自然而然地推動了地產向金融的增值，但是我們忽略了商業的經營之下，你的商業經營得好，你的地產價值一定會非常高。在競爭越來越激烈的情況下，文化的功能、社會的功能也會發揮越來越重要的作用。

商業地產要向互聯網學習什么？我們通過用戶體驗的分析，找到用戶需要解決的問題，通過我們的服務實現用戶體驗的完成。為租戶創造更好的價值，給租戶帶來更好的營業額，這也是他們最關心的。從顧客角度，商業地產能不能有他想買的東西，成為他想去的地方，那里面擁有他想享受的服務，從產品的角度，從整合資源的角度，都會對商業地產開發商有很多的啟示。

主持人：謝謝郭增利先生的精彩演講。接下來有請第二位演講嘉賓，他是五洲國際控股有限公司董事局主席舒策成先生，舒先生演講的主題是“如何構建商業地產的物流網絡”。

舒策城：各位領導、行業的專家，地產的同仁、傳媒朋友們，大家上午好！我是五洲國際的舒策成，我們去年在香港主板上市，我們是純做商業地產、商貿物流的，我們在中國還是相對與眾不同的。我們做兩個，一個是商貿物流，一個是城鎮綜合體，在中國很多都做的城市綜合體，而我們是在中國很多城鎮里面做了一些城鎮的購物中心，這一塊的空間還是蠻大的，目前已經做了幾十個，我們覺得這一塊在中國的市場還是蠻大的，因為我們分析，中國接下去的消費增長在城鎮里面應該是更快的。

針對互聯網時代的商業，我做一些分享，今天我想談一下如何建構商業地產的物流網絡。作為中國房地產行業的聚焦點，商業地產發展迅速有目共睹，在商業房地產的引領下，中國商貿物流的發展也熱情洋溢，五洲在這個行業摸索了10年，物流產業作為一個新興的產業領域對國民經濟發展起到重要的支撐和服務作用，物流行業覆蓋了交通運輸、倉儲、配送等產業群體，面臨著一個全面發展、快速增長的良好態勢。

近年來，物流行業受到政府高度重視，具有足夠的政府利好政策，其未來發展機遇良好，從商務部流通司第三季度的中國商貿物流行業報告來看，今年前三季度商貿物流發展態勢平穩，商貿物流重點領域升級調整凸顯出商貿物流市場的結構優化，冷鏈物流快速發展，細分市場活躍，鐵路快運優化城市配送生態。據世界貿易組織統計，2013年中國已成為世界第一大貨物貿易大國，2013年我國貨物進出口量是4.16萬億美金，其中出口2.2萬億美元，進口0.9萬億美元，這是100多年來發展中國家首次成為世界貨物貿易冠軍，也是中國成為第二大經濟體、最大外匯儲備國之后的突破。

中國商貿物流的發展需要新的增長和趨勢，今年提出的絲綢之路經濟帶是非常重要的戰略區域部署，這不僅可以借此打開陸上和歐洲的頻道，使中國繞過南邊馬六甲海峽的瓶頸，另一方面打通絲綢之路經濟帶，也可以開發西部地區，促進沿途區域的產業發展。apec和g20推動的亞太自由貿易區也是未來主動增長的區域。商貿之路變成經濟帶需要物流的鼎立支援，商貿和物流是相輔相成、互相促進的關係。

當前中國經濟正乘風破浪，展開新的浪潮，經濟結構轉型和產業升級或許是唯一的出路，但在商業地產行業，我認為先升級后轉型可能更好，我們必須從大勢中求變。今年9月阿里巴巴在美國成功上市，就在我昨天來廣州的路上，查了一下阿里巴巴的股價是112美元，總市值超過2800億美元。傳統的商貿物流在這一點上是不可相比的，其實淘寶這么厲害，它是無數個商家在做的，商家真正賺到錢的還是不多的。融合資訊化、移動互聯網、云計算、大數據、社交網絡和電子商務時代，阿里巴巴創造了這個奇跡，新技術、新模式、新經濟不斷創新，這是無法忽略的商業潮流，這既是機遇，也是商業地產大寒冷的時代，做商業地產永遠是發現新大陸，開辟新天地，這也是我們在不斷探索和追求的。五洲國際作為一家商業地產開發和運營商，更確切地說是一家商貿物流園開發和運營商，我們探索了十多年，今年戰略部署打造一個集商貿中心、倉儲中心、公路港中心、配送中心和商品結算中心等一體的商貿物流整合平臺，如果我們這個整合起來，加上我們的城鎮綜合體，加上我們的電商配合，應該是一個真正的線下的淘寶，這樣組合起來是一個真正的o2o。

在物流方面，我們將依托各項目具有的交通優勢，以培養產業鏈、上下游的協同，和提高綜合配套能力為核心，引導傳統的單一物流功能向物流產業鏈深度和廣度延伸，大力發展物流金融服務，物流地產服務、物流資訊服務、物流科技服務，建設物流資訊中心和結算交易中心，以提升區域的物流服務水平為目的，打造一個物流大循環系統。在具體的模塊規劃方面，我們以分產業為基礎，規劃建設三位一體的智慧大物流平臺，物流網絡技術中心重點引進物聯網技術和應用電子資訊技術覆蓋區域配送的運營中心，快遞集散中心重點引進國際、國內領先快遞物流企業和區域集散交換中心，公路港物流資訊中心、全國分銷中心及區域級貨物中心、區域結算中心、區域配送中心、展示交易中心。正是商貿物流融合，造就了今天的成功，為未來的發展奠定了基礎。

商業的未來需要沉淀和積累。在商業這一塊，這幾年已經比較飽和了，在商業地產這一塊很多是重開發、輕培育的，也就是說在商業地產這一塊，生小孩的比較多，養小孩的不多，這一塊應該要調整，在這個時代，在商業地產方面，應該不是生小孩的時代，而是養小孩的時代。商業地產應該是招商、運營更重要，滿足商家的需求，才有開發的需求。同時，中國商業地產的物流規模還有很長時間的道路需要摸索，無論在怎樣的時代和商業環境下，我們要用未來的思維做今天的事情，喬布斯用解決的精神、創新的方式成就了蘋果的商業帝國，馬云用他的超前的思維、整合的方式做了今天的阿里巴巴。同樣，在商業地產業的企業家、創業者們，我們如何認真思考現在乃至未來消費者的真正需求，從而創造、培養、滿足他們的需求，在這樣一個共有的時代，需要在座的政府領導、行業專家、業界同仁和媒體共同努力。

我就分享到這里，謝謝大家，謝謝觀點地產。

主持人：接下來有請第三位演講嘉賓上臺，他是中國奧園地產集團股份有限公司總裁助理顧海濤先生，有請。顧海濤先生演講的題目是“奧園商住雙線與時俱進”。

顧海濤：各位來賓，大家早上好！我是奧園集團的總裁助理顧海濤，今天非常高興有15分鐘的時間跟大家簡單分享一下奧園商業地產發展的一些經驗，歡迎各位指正。

我的介紹分為三個部分，主要分為發展歷程、經驗分享和項目的介紹。首先我從發展歷程講起，奧園地產1999年以廣州奧林匹克花園首創一個復合地產的概念，並且把它形成了全國的開發版面，隨后在全國開發了系列奧林匹克花園，創新與復合從此成為奧園地產的一個品牌和文化的基因，2007年奧園地產成功在香港聯交所上市，2010年奧園地產確定商住雙線戰略版面，商業占比提升，並形成了三大系列的產品，主要是奧園廣場系列、城市天地系列，以及一些住宅的商業底商。奧園廣場的系列我們定位是一個區域領先型的家庭購物中心加一個樂活街區。城市天地系列是一個體驗式的主題商業街區，加商業的公寓、寫字樓、酒店的結合。住宅底商主要是用來做一些住宅小區的社區配套服務。

我們的產品版面主要圍繞珠三角、中西部和環渤海。珠三角主要以廣州為中心，中西部以重慶（樓盤）為中心，環渤海以沈陽為中心，目前我們累計開發商業項目20多個，商業面積280萬平方米，我們開發了這么多面積，商住雙線都是以快速開發、快速銷售為主，我們商業的占比大概在40%多左右，我們持有的面積大概在40%的10%左右。

（看圖）這是我們經過這幾年開發形成的一系列代表產品，大家可以稍微看一下。

第二部分，我簡單地跟大家講一下奧園商業發展的經驗。商業項目的開發，剛剛舒總也講了，生孩子的很多，養孩子的不多。商業項目開發成功的有，失敗的也非常多，其中有很多失敗的案例，根本的原因是商業項目的開發和后期經營的定位錯位問題，很多功能滿足不了后期的經營，屢做調整，付出的代價是非常慘痛的。在這一方面，我覺得奧園沒有走什么彎路，我們在集團層面，整合、拿地、定位、設計、建造、營銷、銷售，到后期招商運營，整體的系列環節，我們設計了奧園廣場、城市天地等系列產品，我們是開發一個、成功一個，這也是我們奧園商業的核心競爭力。在運營過程中我們逐步整合了資源，首先是整合了人的資源，我們形成了自己的開發、運營、招商等系列能力，第二是整合商家的資源，我們成立了奧商會的平臺，吸引了近千商家加盟。同時在后期的招商運營中，經營結果的反饋也會及時更新到我們的項目經營中，幫助我們的產品實現一代一代的進化。第三是解決租售比現金流的問題，商業項目，尤其是綜合體的開發對資金要求非常強大，銷售和持有比例的問題，一直是商業發展的難題，賣散了對后期的經營和招商都有非常大的挑戰和壓力，不賣則要求開發商有非常強大的現金流支撐。在當今中國的現狀下，能做到完全不賣的基本上沒有幾家。所以我們在這方面做了一些有益的嘗試，並取得了一定的成績，在稍后具體的項目案例里我會和大家做一個簡單的分享。

現在還有一個很熱的詞叫電商，特別是馬云上美國一敲鐘，圈了美國人的錢給大家分了以后，一時風頭正勁。現在做商業地產的不談電商已經是out了。在現代社會，瞬息萬變的時代，我們也必須要敞開胸懷，擁抱這個時代，積極探索新的模式。奧園的商業在運營中也在推行一個智慧商城系統，並在探索o2o、經營模式的方向，以體驗感吸引我們的客戶，以技術手段提升客戶的滿意度，增加客戶的黏性，使我們的商業在激烈的市場競爭中找到我們的特色和立足之地。

以上是一些簡單的方向，下面我對我們的幾個項目做一個簡單的介紹。

第一個項目是廣州番禺奧園廣場項目。廣州番禺奧園廣場是我們推出奧園廣場的第一個項目，是一個區域領先型的家庭購物消費中心，這里面有幾個概念。第一是家庭消費購物中心。什么叫家庭消費購物中心？我們這個項目定位的時候就證明周邊有非常成熟的、人口密度非常高的大型居住區。第二個是區域領先型。什么叫區域領先型？第一個區域定位是我們的購物中心的體量是合適的，是一個區域級的購物中心。領先型，我們在區域內是要做no.1，我們要做領先的，所以開業的當時，我們在廣州南部樹立了一個時尚型購物中心和綜合開發的典范。

下面我用簡單的數字跟大家分享一下。第一是速度，番禺奧園廣場是從2010年開始建設，2011年全面招商，2012年滿鋪正式營業，這是奧園開發一個商業體的基本速度，我們在后面還會有改善和提升。第二是數據，2012年奧園廣場開業至今，日均客流5萬人，年營業額約20億。社會各界的反映非常良好，已確定區域級商業中心的行業地位。另外番禺的奧園廣場的業態也非常豐富，同時吸引了h&m、zara同時聯袂在廣州首次進入。

除了番禺奧園廣場之外，我們在廣州進行了一系列的奧園廣場的鋪盤，在這里要重點介紹一下蘿崗奧園廣場，項目位於地鐵六號線的始發站上蓋，我們花了3000多萬，把兩個地鐵口直接引到我們的步行街區和我們的mall、寫字樓底下。周邊的新型大型寫字樓林立，兩年之后，周邊將有數十萬人從這里出發，從這里回家，我們相信兩三年之后我們也會有一個全新的奧園廣場項目，成為另外一個代表作，也歡迎大家指導參觀。

我們另外一個產品系列是城市天地。首先給大家介紹一下廣州城市天地，這是一個非常有意思的項目。為什么會說有意思呢？因為它像奧園廣場一樣，是我們一個開模的工具，是我們重點發展的另一種主題體驗式街區的開模工具。城市天地在開模過程中，我們也進行了一些有益的探索，下面我向大家簡單地介紹一下城市天地的情況。城市天地總的項目體量50萬方，是2012年底廣州的總價地王項目，由我們和保利共同開發，一家一半，其中一塊共同持有，裝入酒店、大型演出等業態做引擎。首先這個項目有幾個非常顯著的特點。第一是位於廣州南部的交通樞紐之上，地鐵3號線、7號線、佛山（樓盤）到東莞（樓盤）的地鐵交匯換乘站都在這里，真正的地鐵上蓋物業。第二，它坐落於廣州長隆野生動物園的正門口，每年長隆的遊客資源大概有2000多萬，具有得天獨厚的旅遊資源條件，有鑒於此，我們把它的定位作為一個體驗式的主題商業街區，在具體操作上，我們的產品類型做了公寓與步行街區的組合搭配。公寓的街鋪物業部分結點位置持有，部分帶租約銷售，以實現統一銷售、統一運營，公寓也不是單純的銷售，我們引入了系列酒店管理公司，不僅有效地支撐了我們的銷售速度，同時酒店公寓的客群也為街區商家的消費提供了強大的客流支撐。在業態上我們提供了吃喝玩樂，就是體驗式的消費，適當地壓縮了零售業態的比例，加強了餐飲、兒童、ktv、酒吧街的比例。這個項目到目前為止，公司內部評價認為是成功的。這個開發模式比較好的解決了現金流的問題，我們在開發一年之后，已經成功的把20億的買地資金收回，在現金流上做到了一個很好的平衡。從目前的招商結果來看也是比較滿意的，我們有信心在明年實現城市天地的圓滿開業，到時候也歡迎各位業界同行來參觀指導。

除了奧園廣場的項目，我們城市天地的項目也將在陸續推出。另外今天下午4點半在三樓的水晶一廳有一個奧園的推介會，歡迎各位專家、同行光臨指導。

今天簡單跟大家做一個分享，希望拋磚引玉，大家多多指正。作為商業地產，我們奧園是后來者，但我們也希望成為一個居上者。所以希望在這個風起云涌、激烈變革的大時代，我們也希望敞開心扉和大家多多交流，共同推動行業的進步而努力。

主持人：各位來賓、朋友們，我們這一段演講暫時結束，我們下面進入第一場商業大討論環節。商業地產風起云涌，又逢互聯網電商時代新技術與新模式熱潮洶涌而來，當無數年的營商傳統一朝被顛覆，唯有作出改變才能繼續前行，誰能引領行業、弄潮中流？商業大討論之一的主題是：電商來襲，誰是大英雄？

首先請主持嘉賓上臺就坐，有請世聯行首席技術官黎振偉先生。

接下來有請討論嘉賓上臺，他們是：中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云女士；五洲國際控股有限公司董事局主席舒策城先生；中國奧園地產集團股份有限公司副總裁王曙煜女士；寶龍商業集團副總經理李震先生；好屋中國集團ceo陳興女士；經濟學博士、華創證券新產業趨勢部總經理楊現領先生。

謝謝各位參與討論的嘉賓，下面請黎振偉先生開始主持今天第一場商業大討論，討論時間是40分鐘。

黎振偉：我是世聯首席技術官黎振偉，主持今天第一場對話。我希望我們的對話是真知灼見，我的問題也非常尖銳。在講商業的時候離不開電商，講電商離不開我們剛剛完成的互聯網大會，我用互聯網大會上李克強總理的一句話，他說“互聯網是人類最偉大的發明之一，它改變了人類世界的空間軸、時間軸和思想維度”，所以我想我們今天的商業地產也要改變了。我再加一句話，是馬云先生的發言，他引用了著名的浙商、紅頂商人胡雪岩的一段話。他說：生意越來越難做，越難做越是機會，關鍵看你的眼光，你的眼光看到是一個省，你就做一個省的生意，你的眼光看到的是全中國，你就做全中國的生意，你看到全世界，就有機會做全世界的生意。同樣，你的眼光看到10年后，你就可以做10年后的生意。這就是中國現在的互聯網思維。

我們下面正式開始對話，首先一位嘉賓是我們行業的代表，中國房地產協會商業地產專業委員會秘書長蔡云女士。蔡秘書長，您對上是政府，對下是企業，承上啟下。我們知道您去年出版了中國商業地產藍皮書，今年將要出2014版的，我覺得中國的管理最頭疼的問題就是沒有真實的數據，所以政府也不知道行業做得怎么樣。從行業的角度，從您做商業地產藍皮書的角度，能不能和我們談一談商業地產面對的困難？

蔡云：很高興有這樣的機會和商業地產企業家和商業商家在一起有這么一個聚會，我發現這是一個很有意思的聚會，在前年、去年、今年，每次我們聚會都恰恰是在雙十一之后，我們從190億數字的曝出到今年的500多億的數字曝出，對於來勢洶洶的電商，房地產開發商在王健林和馬云的對賭當中，我們可能認為我們輸了。但是實際上我是這樣看我們的行業，作為中國房地產行業，運行了30多年，發展到今天，從住宅產業到現在行業細分的商業地產，到購物中心、旅遊地產等等行業當中，究竟我們開發商在里頭扮演了什么樣的角色？

首先一點，我認為電商是商業的模式，而房地產開發企業提供了商業地產項目，是所有的商業模式的載體，我們通過提供這個載體，在這個載體上有不同的商業形式運營，才達到我們商業地產的完整的運行構成。我們有了物業，有了運行模式，才有了商業的產生。在這個問題上，地產商做好地產商的事，運營商做好運營商的事，運營商面對著風云變幻的形式，要改變自己的運營方式，從原來老傳統的主力店的形式改到今天的電子商業的發展。房地產開發商在這種情況下，我們應該怎么做？首先一點，我們提供的是一個載體，是一個平臺，在這個平臺上做什么？那應該是我們與運營商、與商業企業進行合作的共贏。今天我拿到這個題目的時候我就想到，在電子商務時代，誰是它最大的贏家？我覺得只有合力，只有努力在一起才是雙贏的。中國房地產協會從2008年開始一直在出版商業地產藍皮書，我們一直看好這個行業，希望這個行業在不斷調整當中走出自己的一條路。但是前些年由於市場的導向，以及政策導向，我們確實出現了一些商業地產集中放量和過熱的情況。但是至今回過頭來看，我們仍然存在著結構不合理的情況，真到了三四線城市，有一些城市大量的蓋一些住宅，但是商業配套是寥寥無幾。蓋什么，做什么，這不是說靠一個電商就能決定整個商業的形象，而更多的靠消費拉動，靠房地產開發企業給老百姓提供什么樣的產品，同時在產品當中去跟商業企業合作，這樣才能達到共贏，才能克服一個結構上的不合理，不能一概而論說誰多了誰少了，哪種商業模式一定成功，而在於一個結合，這是我的想法。

黎振偉：我還是希望蔡秘書長，以后這個藍皮書能為更多的人學習，您又提供了更多的數字給大家。第二位嘉賓是五洲國際控股有限公司董事長舒總，剛才在您的發言里面，我感覺到您對電商的蓬勃而來是很淡定的，您並沒有驚慌失措，您對自己的企業發展充滿信心。我也看到，您做的東西不是傳統的購物中心，您是做了商貿物流產業園和城市綜合體的結合，這個很重要，如果他只是做一個購物中心，我相信我們舒總就不會這么淡定了。我有一個問題，您談到了一個我們現在開發商都很糾結的問題，中國的機會很大，你不發展不行，但一發展就出現了重開發、輕培育的情況，就只顧生孩子，不養孩子。誰都知道養孩子重要，但是你顧了養，你就不能生了。你生一胎兩胎可以養好，你生10個孩子能養好嗎？我看你的“兒子”生得很多，養得也很好。你們是從2004年起步發展的，這么短時間就發展這么快，又這么注重培育，給大家介紹一下，你們是怎么培育的？