北京剛需盤降價搶客 首創自住房項目認購率僅48%

和訊房產訊息 據亞豪機構統計，上周（7.7-7.13）共有5個項目入市，包括華業東方玫瑰、首創·悅都匯、保利春天派和京貿國際公館4個剛需項目，以及1個高階別墅項目華墅山，開盤項目個數較上周增加一個，5個項目累計新增供應套數1130套，環比上周增加133%。其中，自住房項目首創·悅都匯上周共提供544套房源，占全市總供應量48%，成為上周樓市供應量大增的主要因素。

剛需盤降價搶客 自住房項目首次“遇冷”

7月以來，自住型商品房開始進入集中供應期，在缺少政策層面的利好、購房需求依舊低迷的狀態下，剛需盤為了與自住房競爭購房者開始大舉降價。

近日，繼首開、東亞等房企下調旗下多個在售項目的市場價格以外，上周開盤的華業東方玫瑰入市價格也由5月的24000元/平方米小幅下調至23200元/平米，成為通州新城首個降價的樓盤。至此，北京（樓盤）剛需市場已進入實質性降價階段。

同時，隨著剛需盤下調價格后逐步縮小與自住房的價差，導致購房者游離於剛需盤和自住房之間，因此上周選房的自住房項目首創·悅都匯認購率僅為48%，甚至還低於華業東方玫瑰和保利春天派兩個剛需盤60%的認購率。

未來，自住房與剛需盤的拉鋸戰還將上演。相比之下，上周入市的高階別墅項目華墅山定價為3000萬元/套起，顯示出開發商對項目的自信。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析表示，在信貸政策持續收緊和大量自住房項目入市的雙重壓力下，北京商品房供應市場呈現明顯分化趨勢，隨著自住房規模化供應入市時間臨近，剛需項目為實現銷量被迫轉變銷售規則，以平價或低價規則刺激剛需客群，加速資金回籠。而中高階項目作為房企利潤所在則采取“小步沖利”的規則，保持較高的報價水平，但通過給予客戶一定的折扣讓利來刺激成交。

去年土地競價模式的轉變，造成未來商品住宅供應減少、價格高企，這一影響將在明年下半年開始逐步顯現。因此，對於當前在售的一些中高階項目來說，開發商要想項目未來的定價水平可以與市場同步水漲船高，從而獲得高收益，就不得不扛過當前成交匱乏的困難時期，並在此基礎上保持項目的高階形象，因此采取了“高報價、低成交”的規則。

北京連續四周保持千套銷量 僅相當於去年同期的一半

受市場觀望情緒影響，上周成交量出現小幅下跌，據亞豪機構統計數據顯示，上周（7.7-7.13）北京商品住宅成交1255套，環比前一周下降7%，同比下降20%、成交面積為11.9萬平米，環比前一周下降22%。至此，北京商品住宅市場已連續四周維持千套左右的銷量水平，而去年同期周度成交則在2000套上下。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析表示，進入2014年以來，房地產投資增速持續下降，房地產處於下行頻道已成為不爭的事實，在樓市庫存高企，成交上漲乏力的局面下，購房者對於房價平穩甚至下行的預期逐漸增強，因此購房決策更為理性和謹慎，隨著剛需項目價格的調整，購房者“買漲不買跌”的心態與日俱增，濃厚的市場觀望情緒是成交量上漲乏力的主要因素。

任啟鑫表示，在樓市庫存高企，成交上漲乏力以及未來市場預期不明等多因素疊加影響下，短期內樓市或將維持冷清狀態，若無明顯的金融、政策等行政手段刺激樓市，下半年北京樓市或進入一輪深度調整期，持續低迷的樓市，無疑將加劇房企資金鏈和現金流的持續性，或帶來新一輪的行業洗牌。