10月北京二手房交易量強勢反彈 房價環比上漲5.2%

和訊房產訊息 在“9•30房貸新政”、三部委下發“公積金貸款新政”以及北京（樓盤）市調整普通住宅標準等多重利好的綜合影響下，10月的北京二手房市場終於迎來了久違的回暖反彈。

偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院根據北京市住建委網簽數據統計，截止10月28日，北京市二手住宅網簽量為6617套，比9月同期回落14.1%，比去年同期回落25.6%。按照近期日均網簽量的增長勢頭來算，10月全月網簽預計與9月份基本持平。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由於北京市網簽的相對滯后（滯后15-20天左右），現階段網簽數據已無法準確反映市場實際成交情況，加上10月份國慶假期網簽低谷的影響，網簽數據從目前看到的下滑情況已經與市場實際相背離。

據偉業我愛我家市場研究院監測，10月前28天，通過我愛我家達成的二手房買賣合同簽訂量（含未網簽）比9月同期上漲了118.4%，比去年同期上漲了56.4%。實際交易量的強勢反彈，已經在10月末一周的日均超過600套的網簽量方面明顯體現出來，預計11月中上旬北京二手房網簽量將出現小高峰。

在成交均價方面，10月份前28天，北京市通過我愛我家達成的二手房交易成交均價為29944元/平，環比上月均價上漲5.2%，與去年同期相比回落2.5%。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從10月份目前我愛我家的合同簽訂情況來看，10月份北京二手房市場的實際成交情況整體表現為量、價齊漲。受房貸新政、公積金新政、普宅標準調整等多重利好影響，以及每年10月份通常的成交小高峰因素影響，北京二手房市場在本月內的表現已可以用回暖反彈來概括。9月末以來密集的市場利好，已對低迷了9個月的樓市產生了實質性影響。

據偉業我愛我家市場研究院統計，10月份北京市二手房價格變化呈現出城市外緣郊區縣環比漲幅明顯，同比跌幅較小的特征；而城市核心區則呈現出環比漲幅相對較小，同比跌幅較大的特征。

數據顯示，位於城市核心區的東、西城，10月份環比漲幅僅為2.27%，同比則下滑5.75%；位於城市中間區域的朝陽、海淀、豐臺、石景山四個區域，10月份環比漲幅為3.42%，同比回落7.45%；而位於城市相對外緣的大興、昌平、通州、順義四個區域，10月份環比漲幅為5.86%，同比回落3.36%。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，綜合對比城市內、中、外三個區域的價格同比、環比變動特征，核心區價格同比跌幅較大、環比漲幅較小的特征主要有幾方面原因。

一是城市核心區房屋總價、單價本身就遠高於其他區域，其對應的消費客群相對其他區域來說，更偏向於購買力較好的富裕人群，這一人群數量本就相對有限；同時對於市場購買力而言，核心區房價即使是較小的漲幅，往往也意味著總價較大額度的增加，這會直接影響購買人群的決策。因此在市場反彈的情況下，價格的反彈幅度也相對有限。

二是城市核心區相對來說集中了以往較多的投資性需求，此類需求在今年年初樓市下行的情況下出售房屋，由於房屋總價普遍較高，對於議價空間的接受幅度較大，影響同比跌幅的相對顯著。

對於城市外緣區域二手房價格環比增幅顯著，同比跌幅較小的特征，胡景暉認為，這與此類區域總價因素、賣房人心理有較大關係。

一方面，城市外緣區域二手房單價相對偏低，受密集利好因素的影響，在市場成交反彈的情況下，房屋總價的止跌、試探性漲價，即使增量較為有限，反應在單價上的增幅也會相對較為明顯。

第二，城市外緣區域集中了目前市場上占成交主體的剛需、改善型剛需人群，在市場利好的刺激下，該區域市場需求的增加相對顯著，賣房的業主不議價、提價心理也相對明顯。

11月將迎網簽高峰 利好刺激作用持續時間仍需觀察

考慮到北京市房屋買賣網簽情況的滯后性，胡景暉認為，10月份由於三大利好因素刺激而形成的市場成交反彈，將在未來11月份的網簽數據中進一步體現出來，11月或將迎來網簽小高峰。事實上，從10月下旬以來，本輪市場成交反彈已經在10月份網簽數據中逐步體現。

不過，胡景暉認為，盡管現階段二手房市場的成交情況出現了顯著的反彈，但是這一勢頭是否能夠長期持續，仍有待觀察。

一是利好落地有折扣，買房實惠難兌現。胡景暉認為，930房貸新政和公積金新政，雖然分別利好改善型剛需和剛需人群，但其實際執行落地卻都可能打上折扣。房貸七折利率在商業銀行利率市場化的情況下，從目前來看基本無法實現，無條件的9折利率也屈指可數，買房人的貸款成本依然較高；而公積金方面，調整公積金貸款額度從北京現階段的市場情況來看，短期內仍然無法實現。這兩大利好對於現階段的北京市來說，其實際執行效果的有限很可能影響本輪市場需求入市的持續性。

二是本輪利好所釋放的市場需求，事實上主要是前一階段市場下行時積壓的各類較為迫切的改善型和剛需需求，這些需求本就有年內置業的打算，受利好刺激的影響，在10月份集中入市，未來則很有可能難以持續。

基於以上因素，胡景暉認為，從目前到春節前，樓市成交反彈、比前三季度明顯好轉的情況將會出現；而價格方面，在10月份階段性的反彈之后，受銀行利好執行有限、購買力支援力度不足等因素的影響，成交價格暴漲的可能性也將相對微弱。