李稻葵：本輪房地產調整直接影響gdp的宏觀增長

著名經濟學家李稻葵

和訊房產訊息 10月28日下午，第十二屆中國財經風云榜暨第五屆地產金融創新峰會在北京（樓盤）召開。本次論壇主題為“大並購時代啟航”，著名經濟學家李稻葵、住建部政策研究中心主任秦虹、華遠地產(600743,股吧)董事長任志強、首創集團董事長劉曉光等經濟學領域精英、地產行業一線大腕齊聚一堂，就地產新經濟時代的話題展開深度思考與交流。和訊房產全程進行了報導。

會上著名經濟學家、清華大學蘇世民項目主任李稻葵教授就宏觀經濟走勢作了主題演講，他認為這一輪房地產調整恐怕不能夠短時間調整過來，盡管9月底限購政策已經基本退出，但他仍認為這一輪調整時間比較長，或將需要兩年甚至於更長的時間。以下是他的演講實錄：

李稻葵：謝謝主持人，各位來賓、房地產大佬大家下午好！

今天的論壇議題非常重要，房地產。房地產此時此刻的敏感度、影響力比3、4年前增長速度比較高的時代更大一點。主持人剛才提了很好的問題，明年的貨幣環境，要回答這個問題視角打開一點，不能就變量談變量可能談不清楚。今天交流兩個方面的想法：

一，整體增長態勢。當前中國經濟以及未來一兩年到底處在什么樣的增長環境增長的區間，這個問題如果搞不清楚，就無法預判政策變化以及金融影響。

二，未來若干年金融會對經濟尤其是房地產產生什么樣的影響？

一，經濟增長態勢。現在基本上兩派觀點：

一派觀點在我看來比較占主流的，認為中國經濟正在下臺階，從過去兩位數增長逐步往下走，有人講不出兩三年中國經濟可能會步入到6時代，從7%降到6%，這一派人的主要論據是什么？是供給方。就是他們看到中國經濟的人口在逐步的老齡化，農村的剩余勞動力在逐步的減少，新加入勞動大軍的勞動力的人數在逐步減少。有人甚至講，再過一兩年中國勞動大軍的總數將達到尖峰，主要從供給方，從生產方談這個話題。

另外跟這個相關的另一個論據是什么，中國經濟的收入水平逐步提高，因此我們跟發達國家之間的差距在縮小，因此我們生產效率的空間在壓縮。我不同意這一派觀點，盡管這派觀點占主流。我的觀點屬於第二類，可能是少數派。

第二派觀點，當前中國經濟的增長速度的下滑，主要是短期的周期性的或者是結構性的。如果大家在經濟調整中做對事情，包括金融，中國經濟有可能走出一條u型曲線，現在開始到未來兩三年增長速度有所下降，甚至低7時代。如果調整到位會往回走，回到中期甚至高期時代，甚至略微超過8%。

我的理由，首先要看到中國經濟目前人均的發展水平仍然是非常之低，我們現在是美國人均gdp的20%，這20%是經過匯率調整的，我用的是人民幣的購買力評價，而不是市場匯率。如果是市場匯率那是15%以下。就是按照購買力評價，抬高了我們的匯率之后我們的人均水平只有美國的20%。在這個發展階段給定我們的儲蓄率仍然是非常高的。我們應該跟誰比？應該跟儲蓄率非常高的，發展水平比較低的國家比。那是誰？韓國、日本、台灣地區，30年前、40年前的水平。那些國家處在這個階段，儲蓄率比較高，同時人均水平比較低，他們還有10年的8%以上的增長空間可以挖掘。

第二個論據必須要回答，這一輪的經濟的增速下滑原因何在？既然根據剛才我的第一個理由，不是增長潛力下滑，而是短期的周期性的結構型因素帶來的。那么是哪些結構型因素？這里面主要是兩個因素，一小一大。

小的因素是國際環境。國際環境由於這幾年整體上講世界經濟增長速度從過去的降到了4%左右，甚至發達國家更低一點。所以整體上講對中國經濟從出口拉動力是大幅度下降，再加上我們的經濟體到今年年末將達到10萬億美元的大型規模，我們5年前才剛剛是5萬億美元，由於匯率的變化，由於我們的通脹，由於增長速度的三個因素疊加，使得現在是十萬億美元。一個十萬億美元的經濟體，相當於美國gdp的65%到70%，靠出口拉動的動力越來越小了。就好像我們是一部汽車，汽車的增重量不斷上升，發動機卻沒有增加馬力。這個因素對中國經濟略有影響，但是影響不大。從貿易順差來講，今年仍然能夠達到2.7%左右，就是純粹靠外貿拉動中國經濟的部分，2007年是8.8%。

大的因素主要是房地產的調整。房地產調整對中國經濟的下滑是非常明顯的。我個人算過一個數字，假如今年從1月份到9月份，房地產投資開發力度增長速度不是12%，這是統計局公布的數據。房地產的投資增速不是12%，而是跟整個固定資產的增速是齊平的，是16%。那么我們的宏觀經濟的增長速度，從1季度到3季度累計就會上漲0.3%，就從現在的7.4%上升到7.7%。請大家注意，0.3這個數字聽起來很小，可是在今天大家神經高度緊張，對每一個0.1個百分點都高度關注的時代下，0.3的心理落差是非常巨大的。所以我的基本觀點是房地產這一輪的調整直接影響著我們的gdp的宏觀增長。

下一個問題了，到底房地產還需要多少時間能夠進入到一個比較穩定的房價和銷售量都能夠穩定甚至於略有上升的這么一個階段呢？這個問題各位房地產大佬你們會有很精彩的觀點，我期待聽你們的觀點。

我個人做了一點非常粗淺的研究，我個人基於粗淺的研究，我的傾向性的觀點，我認為這一輪房地產調整恐怕不像2008年末到2009年大概幾個月能夠調整過來，盡管9月底限購政策已經基本退出，我的觀點是這一輪調整恐怕時間比較長，我傾向性的意見正在做研究，恐怕需要兩年甚至於更長的時間。主要理由是兩個：

第一個理由，城里人的基本住房需求已經得到了滿足，人均住房面積34平米，89%的家庭都有自己的住房，10%幾的家庭有兩套房甚至更多。

第二個理由，為什么房地產調整這一次不簡單，這就要引到金融話題了，就是這一輪的房地產金融環境跟以前不一樣了。老百姓的投資，自己個人財富投資或者保值增值的興奮點已經從房地產投資轉向了金融投資。我經常說的一個例子就是，理財產品，網上操作的理財產品，現在輕而易舉180天的，90天的，達到了4.8%、4.9%，甚至5%的利率基本上沒有風險，也不費勁，網上操作就行了。通脹現在是2%多一點，盡管明年還有一點通脹壓力，取決於農產品(000061,股吧)價值。但是總的說來我們的實際利率基本上是零風險的實際利率，達到了3%。中國經濟我們老百姓享受這種3%的利率的幸福時光還不多，剛剛來到我們老百姓生活中間，這3%的實際利率是很高的。國際上經常就是1%、2%，所以我的觀察老百姓的興奮點已經逐步地從投資於房地產保值增值轉向了金融投資。

進入到金融話題。我的觀點是，金融不能眼睛只盯著貨幣政策，盡管我認為由於目前整個房地產的調整，整個增長的下滑壓力還是比較大的，因此明年甚至於后年，整個的貨幣政策可能會定向調整，對單個產業，包括房地產提供一定的金融的支援，包括首次買房的或者是改善性住房的貸款利率會有所調整，我指的政策取向，而不是實際發生，落地還需要時間，貨幣政策有定向的調整。但是大家一定眼光放得遠一點，放得開一點，金融正在發生聚變，金融業，金融改革這兩者正在發生聚變，為什么兩三年請大家做好準備，金融業的聚變將會帶來房地產的方方面面的改善，什么變化？我總結這么幾條變化。第一，利率市場化，相信未來三年一定能夠兌現，洋行已經宣布了，兩三年實現市場化，存款利率逐步放開，存款利率放開意味著老百姓通過把資金放在銀行獲得的回報還會有所上升。第二，利率市場化以后銀行業競爭更加激烈，這帶來一系列有益的變化。第二個變化，資產帳戶正在逐步放開，還有一個沒有實現的變化，滬港通，這五六百支股票是藍籌股，影響股指的股票。香港都在討論滬港通對他們的影響，它們萬事俱備，等著滬港通槍聲一響，就瞄準了銀行股還有其他金融股。所以滬港通將使得中國股市的估值跟估計上接軌，目前是太低，尤其是金融股太低了。

滬港通作為金融是一個舉措，還有一個舉措會影響我們的估值呢？現在據我了解，金融監管部門正在試點，允許一些百姓把資金放到國外去投資，這就使得國內國外的這兩個市場進一步接軌。同時，在資本帳戶開放的大范疇下，還有一個非常重要的變化，就是國外的資金正在想方設法涌入境內，大家關注不關注外交的變化。比如近兩年領導人到歐洲訪問，不管德國、法國、英國，對方提出一個要求，幾年前沒有想過的，就是要求在法蘭克福在倫敦，巴黎設置人民幣交易中心，這個以前沒有想到過。