光大證券徐高：70城房價下跌 平均降幅已開始收窄

9月房價延續弱勢，但新房房價環比跌幅略有收窄。根據統計局公布的70大中城市房價數據，9月新房房價環比下跌城市數由8月的68個進一步增加到69個。作為前月唯一上漲的廈門，當月房價也降為與前月持平，令9月70城市未再出現房價環比上漲的城市（圖 1）。不過值得注意的是，9月70城市房價整體跌幅較前月略有收窄。我們估算的9月新房房價月環比增速由8月的-1.10%略微升至-0.98%（圖 2）。從70個城市房價環比漲幅的頻率分布來看，9月新房房價環比下跌超過1%的城市比例也由前月55.7%小幅減少至41.4%（圖 3）。同月二手房房價則繼續全面下跌，我們估算的二手房房價平均環比增速由前月的-0.81%降至-0.97%（圖 4）。

一二三線城市新房房價下跌勢頭均放緩，二手房跌幅略有擴大。新房方面，9月一二三線城市房價環比繼續下跌，不過跌幅較前月有所收窄（圖 5）。具體地，一二三線城市跌幅分別由前月的1.10%、1.10%和1.09%，略微縮小至0.95%、0.96%和1.01%。具體到北上廣深，雖然這四大城市房價也繼續走低，但其中北京、上海和深圳的跌幅均已收窄至1%以內，僅廣州跌幅由前月的1.3%微升至1.4%。二手房方面，9月一二三線城市二手房房價環比跌幅較前月略有擴大（圖 6）。其中一二線城市下跌勢頭更為明顯。在北上廣深四座城市中，北京二手房房價表現最差，較前月環比下跌了1.4%；廣州跌幅次之，為1.3%；上海和深圳的跌幅分別為0.8%和0.7%。

地產行業仍有壓力，但銷售狀況有所改善。從9月的地產投資和銷售數據看，地產行業表現乏力的局面仍未根本改觀。一方面，9月地產銷售同比仍處於同比負增長區間；另一方面，地產投資到位資金繼續負增長，且與投資增速之間仍存在明顯缺口，令地產投資前景不容樂觀。不過盡管如此，受各地限購政策放松和房貸政策松綁預期增強影響，9月地產銷售數據還是傳遞出一些積極信號。通過跟蹤30大中城市的日度銷量數據，我們發現，9月中旬以來，地產銷量環比上升的勢頭有所增強。

我們對9月房價數據做中性評價。9月70城市房價數據繼續全面下挫，表明房價仍在下行趨勢之中。與此同時，當月地產銷售狀況也依然弱勢，特別是地產投資還面臨嚴苛融資瓶頸的制約。這些資訊均令我們對地產銷售和投資的前景保持謹慎。不過考慮到9月新房房價跌幅略有收窄，同時政府近期已經陸續出臺了一些地產放松政策，我們認為，地產行業很難再加速惡化下去，10月地產銷售延續環比改善勢頭將是大概率事件。據此，我們對9月房價數據做中性評價。