互聯網金融激活房貸市場 風險向銀行積聚

房地產的“金九銀十”已接近尾聲，央行近期的一系列調控舉措的成效並沒有體現在已有的數據上，銀行依舊惜貸如金。 一些房產門戶從中嗅到了商機，他們的切入點是互聯網金融。

據國家統計局公布的數據顯示，1-9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.3%，。商品房銷售額49227億元，下降8.9%。其中，住宅銷售額下降10.8%。

而一向被樓市寄予厚望的十一黃金周，在今年也表現平平。對比從2010年-2014年10月1日-6日北上廣等全國十大城市成交套數，今年為3857套，是五年來除2011年之外，成交量最差的年份，同比降幅26.5%。

此外，房地產投資增速連續8個月下滑，1至9月房地產投資增速降0.7個百分點至12.5%，創2009年8月以來新低。房地產市場放緩已成定勢。

一邊是樓市放緩，一邊是銀行惜貸。中國指數研究院指數研究總監杜丙國認為，銀行有存貸比限制，可貸資金有限；房地產的回報不具有吸引力；銀行的資金成本在升高，房貸利率七折還會虧本。這些都讓銀行對房貸這一塊積極性不高。

一些房產門戶則開始另辟蹊徑利用互聯網金融來幫開發商賣力推銷房子。“零首付”、“無抵押”已成為它們吸引眼球的賣點。

互聯網金融注入活力

從今年4月以來，陸續有房地產門戶開始推出一些互聯網金融產品，包括平安好房的“好房寶”、“好房貸”；搜狐焦點與搜易貸合作的“首付貸”；此外，還有一些定位於房貸的互聯網金融平臺出現，如搜房網旗下的“天下貸”；新浪、易居中國聯合眾安保險推出的“房金所”等等。

簡單來說，通過提供的這些平臺和產品，購買者可以把計劃買房的錢在平臺上投資獲取收益，也可在平臺上無需抵押就能低息甚至零息貸到首付款。當然，一個共同的前提是，購房者只能購買和平臺有合作的樓盤。

例如，“好房寶”的收益主要來自兩部分，一部分綁定貨幣基金，年化收益率在5%－6%；另外一部分來自平安好房的購房補貼，即把開發商分給平安好房的那部分利潤轉給購房者。而第二部分的收益只有在平安好房購房才能享受到。

在搜易貸COO蔣軒看來，房貸是一塊很大的市場，是個人貸款中的“大頭”。他對騰訊財經表示，目前來說是一個版面房貸很好的機會。如果房子太好賣，開發商就沒有多少合作的動力，如果太不好賣也不會考慮做這個。“而現在恰恰是處在房子不太好賣的階段，房地產市場比較疲軟但仍有剛需，且未來風險不會太高。”

房地產門戶做互聯網金融都選擇與開發商合作。據蔣軒介紹，跟開發商的合作也有地域區別：一般來說，像北京這種一線城市，樓市行情有別於全國，樓盤不愁銷路，開發商合作的意愿就不強，需要平臺去積極主動地溝通；而一些二線省會城市，樓市下行壓力比較大，他們合作的動力就會強一些。

據杜丙國介紹，當前平臺的這些模式都是無抵押貸款，一般來說利率在10%以上。“這對於無力付首付款的購房者來說是難以承受的。”

因此平臺采取跟開發商合作的模式，把開發商的營銷費用補貼給購買者，這樣購房者實際承受的利息在4%—6%。“這樣看來，購房者沒有虧，互聯網企業賺了錢，開發商出讓了一部分利潤 ，所以大家都愿意去做這樣一個嘗試。”

據平安好房相關人員介紹，平安好房為綠地、世茂提供總額為100億元的首付貸款。而這些資金來源於平安陸金所的P2P渠道和一些小貸公司。

對於那些首付款存在缺口的購房者來說，這些首付貸款產品無疑加速了他們購房的進程。而無抵押、低利息、1-3年不等的還款期則大大刺激了消費。

而對於眼下的開發商來說，這一新型模式能在一定程度上幫助去庫存、回籠資金。根據平安好房最新統計，長假7天，好房貸產品購房貸款類申請額達到1.1億元，預計撬動全國新房銷售意向超過10億元。

綠地集團表示，跟平安好房的實現了金融、互聯網、房地產的跨界，是新形勢下新型營銷模式的創新。“對企業來說，這一模式成為拓展客群、提高產品去化效率的積極輔助手段。”

搜易貸CEO何捷此前在接受騰訊財經專訪時表示，‘焦點首付貸’ 一方面幫年輕人實現購房的夢想，另一方面也能解決開發商銷存量的需求，兩者相輔相成。

隱藏的金融風險

首付貸款，無抵押，其風險到底有多大？

在中原地產首席分析師張大偉看來，首付貸款存在一定的政策風險，屬於灰色地帶。杜丙國也對騰訊財經表示，首付貸款是政策空白。原則上首付應該是自有資金，“當然在實際中大家也會通過向親戚朋友借款來籌首付款，只不過這種模式讓首付貸款公開化了。” 他認為首付貸款最終把隱患留給了銀行，畢竟這些貸款者的資質不是很好。

據蔣軒介紹，他們會跟開發商合作，根據樓盤的預售情況等綜合因素會有一個大的授信額度。在他看來，在個人信用貸款這一塊，已有的技術比較成熟了。如對征信記錄不太好的人，會要求有共同貸款人。而開發商業會提供擔保並協助一些貸后管理的工作。

“另外最重要的一點，貸款人必須要在交房之前還款。”他說，這是他們控制風險的重要一環。

平安好房相關人員也向騰訊財經介紹，他們會進行嚴格風控審核，只有通過審核的客戶才能享受到補貼，並借到首付款。並且對於超過30萬的借貸，都要求有抵押物，“風險是可控的”。

未來的想像空間

“連首付都付不起的人，一般不敢買房。”張大偉對平臺提供首付貸款這一模式提出了質疑，他認為中國人的消費傾向比較保守。“目前這一市場的份額太小，幾十個億的規模對於上萬億的房地產市場來說，可以忽略不計。”

中國指數研究院指數研究總監杜丙國則認為，在一些大中城市，即使是沒有首付款的那批人依然有購房需求。“因為市場變化太快，大家對市場的預期不確定。”像北上廣深這種一線城市房價仍有上浮空間。在他看來，房地產互聯網金融這一塊的市場預期還是很好的。

在一位不愿具名的業內人士看來，房產門戶做互聯網金融產品是因為發展到了這么一個階段。首先，現在很多年輕人剛畢業，有買房的剛需，而銀行貸款有諸多的限制，這些產品正好能夠解決他們的需求。

其次，房地產是一個資金密集型的行業，跟金融有著天然的親近關係。房產在線門戶由一開始的廣告模式到電商模式，再到現在的互聯網金融模式，是客觀形勢的需求；第三，這是一個充分競爭的市場，“它們做互聯網金融也是被別家逼得去做。”

他表示，目前這些平臺還在版面階段，大家都在搶占市場，規模還沒有做起來。他認為，未來會有更多類似的產品出來，因為“市場的創新是沒有止境的。”

平安好房相關人員對騰訊財經表示，平安好房的背景是來自平安集團，房地產互聯網金融將是未來主攻的方向，“未來肯定有新產品推出。比如會配合二手房交易推出贖樓貸、循環貸等。”

同時，上述人士還表示，未來不排除幫開發商做一些證券化的產品，將優質房貸打包證券化或設計房屋按揭資產產品銷售等等。