統計局：地方三輪救市未顯效 行業關鍵指標仍下行

2014年1-9月份，全國房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.5%（扣除價格因素實際增長11.7%），增速比1-8月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資46725億元，增長11.3%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.0%。

亞豪機構解讀：在全國樓市成交低迷的大背景下，2014年以來，全國房地產開發投資始終保持負增長，同時，1-9月增速回落0.7個百分點也創下近4個月新低。進入下半年，全國40余個城市放松樓市調控，地方政府紛紛通過解綁限購限貸、減免稅費等方式提振樓市，雖然有助於在一定程度上增加購房需求，但開發商在高庫存壓力下，現階段的主要目標是借助政策春風消化庫存，而非加大投資，因此造成開發投資額增速的持續下滑。

開發投資額增速下滑反映出當前全國房地產市場形勢趨於惡化，特別是在今年住建部大力推進保障房建設，1-9月完成投資10700億元，已占到房地產開發總投資的16%。保障房建設的提速仍未能彌補商品房開發投資的疲軟，預計未來幾個月，地方政府還將繼續出臺新一輪刺激政策，從而拉動房地產、拉動經濟。

房企理性保守，抓緊開復工減少購地

1-9月份，房地產開發企業房屋施工面積673230萬平方米，同比增長11.5%，增速與1-8月份持平。其中，住宅施工面積479017萬平方米，增長8.1%。房屋新開工面積131411萬平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2個百分點。其中，住宅新開工面積91754萬平方米，下降13.5%。房屋竣工面積56504萬平方米，增長7.2%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅竣工面積43269萬平方米，增長5.1%。

1-9月份，房地產開發企業土地購置面積24014萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份擴大1.4個百分點；土地成交價款6781億元，增長11.5%，增速回落1.3個百分點。

亞豪機構解讀：房地產施工面積增速開始由6月、7月11.3%的底谷溫和復甦，增速回升0.2個百分點，與此同時，房屋新開工面積雖然仍在下降，但相比今年1-2月27.4%的降幅來看，降幅明顯收窄。體現出當前開發商在政策層面頻頻傳來利好聲音的前提下，仍然理性保守，聚焦於加快開發銷售步伐，而非盲目擴大投資。同時，這一現象也表現出此前開發商土地儲備量過大，存貨周轉率過低導致資金面緊張，部分城市已經出現房地產行業的產能過剩，因此房企普遍加速施工銷售並且減少購置土地。

政策刺激透支樓市需求不可持續

1-9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份擴大0.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降10.3%，辦公樓銷售面積下降9.5%，商業營業用房銷售面積增長7.0%。商品房銷售額49227億元，下降8.9%，降幅與1-8月份持平。其中，住宅銷售額下降10.8%，辦公樓銷售額下降19.7%，商業營業用房銷售額增長6.8%。

亞豪機構解讀：自商品房銷售面積、銷售額增速由去年1-12月分別增長17.3%和26.3%，今年斷崖式下跌至負增長后，開始一路下行，1-9月，兩項指標的降幅雙雙創下年內新低。為了避免房地產市場交易量的失速下滑，今年由中央到地方紛紛放寬調控政策，個別商品房嚴重供過於求的城市，地方政府在開展兩輪松綁既往的限購限貸政策后，發現效果並不明顯，已經開始了第三輪放松政策，意圖刺激購房消費。但是，單純依靠政策拉升樓市交易量，無異於臨渴掘井，而這種透支型消費也難以長期持續，全國商品房銷售數據的持續惡化充分印證了這一點。地方政府還是應該考慮如何加速城鎮化發展、引進核心產業、提高就業人口、增加居民收入，樓市成交量上升的基礎才是堅實的。

海外熱錢開始回流，但基數較小開發商仍需大力促銷方能自救

1-9月份，房地產開發企業到位資金89869億元，同比增長2.3%，增速比1-8月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款16288億元，增長11.8%；利用外資430億元，增長9.9%；自籌資金37535億元，增長11.5%；其他資金35616億元，下降9.1%。在其他資金中，定金及預收款21582億元，下降11.1%；個人按揭貸款9794億元，下降4.9%。

亞豪機構解讀：房地產開發企業到位資金雖然仍保持上漲，但增速明顯下滑，今年1-9月2.3%的增速水平創下自2008年以來近7年新低。資金來源中，國內貸款雖保持增長但增速一路下滑，體現出當前央行的貨幣工具slf僅能緩解短期流動性緊張，與開發企業的資金需求存在期限錯配的問題，兩次定向降準流入房地產行業的資金量也並不大，如果央行新的創新工具psl能夠加快推進，預計有利於解決房企面臨的資金困境，但在此之前，開發企業只能主要依靠加快銷售來自救。

房地產利用外資增速自今年開始下降后，1-9月終於由負轉正，體現出美國退出qe以來外流的熱錢，正在因為中國地方政府的托市而回流國內，但是，進入房地產行業的熱線雖然有所增加，但基數有限，與開發企業到位資金的比值也過低，並不足於捍衛處於低谷中的房地產行業，未來房企“錢緊”仍是主流，在融資難度大的現狀下，大力促銷、降低庫存才是回籠資金、保障現金流安全的王道。