北京樓市階段性拐點臨近 “明降”發酵并逐一釋放

但凡樓市的任何風吹草動，都會引起外界的無限遐想，尤為觸及漲、跌“中樞”令供需者神經緊繃。

有分析者指出，現已進入“敏感期”的樓市，一些地區市場動盪令地產商氣喘，房價高企同盟或不再鐵板一塊，由“死磕”到“點降”，眾房企似乎都在“搶跑”。不過，或許此輪降價仍然難以成為京城樓市的大趨勢。有人預測，階段性拐點或許就在四季度或者明年一季度，彼時，房價又將上揚。

在北京，一向有著樓市風向標意義的通州，近期刮起了新風向。

受高庫存與市場觀望等多重因素疊加影響，北京樓市或迎來今年階段性拐點，“明降”已開始在北京通州諸多入市樓盤中發酵並逐一釋放。

從今年3月份起，通州地鐵沿線的萬達廣場（商業）、K2玉蘭灣及華業東方玫瑰等大型新開樓盤相繼入市，當地房價隨之水漲船高每平方米最高已破3萬元。不過，早已處在樓市寒冬下的通州很快陷入“有價無市”的尷尬境地，慘淡業績已波及市場預期。

為了加速推盤，快速形成成交，包括北京通州在內的多數在售樓盤都拿出了不同程度的優惠折扣吸引購房者。以“買就送”的花樣不斷翻新，讓樓市的促銷亂戰形成，搶市場進入白熱化。

6月22日，《中國產經新聞》記者在位於通州地鐵臨河里站附近的華業東方玫瑰地產項目走訪時了解到，盡管該地產項目早在一個多月前就宣稱，5月13日開盤當天便消化所推C區300套房源中的近9成，約合260套，折合人民約5億元。不過，至今該樓盤仍有大量房源在售，據該樓盤銷售人員介紹稱，目前，C區多棟樓盤中的5層、14層、22至25層均有房源在售，數量不低數十套。

為了應對當前低迷的樓市，“打折、送精裝、返現金”已成為通州多個在售樓盤促銷使出的“殺手锏”之一。

據了解，華業東方玫瑰還打出“降價”組合拳。目前，該樓盤正在推出“2萬抵5萬的優惠”活動，在此基礎上，凡一次付清全房款者再可享受總房款94至97折的優惠浮度。

與此同時，位於九棵樹地鐵旁的K2玉蘭灣商品房項目，地產商針對在售樓盤則打出了凡購買一定戶型面積的住宅可免費贈送該房屋精裝修或返15萬元裝修費等優惠政策，試圖刺激消費者購買欲望意圖不言而喻。

采訪中記者還發現，在通州為深度挖掘潛在購房人群，某樓盤一位不愿透露姓名的銷售代表小葉向記者透露了一些不為人知的業內秘密和黑幕。據她介紹稱，一些樓盤銷售人員為了拉客戶，甚至可為“限購”人員代辦“解禁”業務，即通過有關渠道和特定方式可為“限購”人員取得在京購房資格，近而順利購房。可見，為了推盤，地產商的迫切之意可見一斑。

記者注意到，雖然各樓盤間的促銷在一定程度上釋放出“降價”信號，但地產商們對“死磕”高房價心態依然強烈，堅挺房價原地踏步。

有跡可循的是，諸如通州K2玉蘭灣及華業東方玫瑰等在售樓盤目前的大體運營軌跡是，在以促銷方式向外界釋放“降價”資訊的同時，對在售房源進行提價，試圖巧打保持高房價的如意算盤。這樣一來，看似極具有誘惑力的降價浮度在已被虛位拉高的報價掩飾下，高房價依舊。

繼通州后，高房價已傳導至北京整體房地產市場，其中高階樓盤依然價格堅挺。有機構統計，在近期開盤的中高階項目中，以位於北京朝陽區東北五環的“龍湖雙瓏原著”和位於海淀區西北旺鎮的“五礦萬科如園”為例，兩者開盤調價漲幅在10%左右，3月入市的兩個項目開盤價漲幅則高達50%。而高階住宅春節以來的成交量占到商品住宅總銷量的12%，與去年同期提高了3個百分點。

對此，有地產商始終認為，“北京的樓盤一定不會降價或者是平價銷售，因為市場調研顯示，目前北京樓市需求還是非常旺盛的。”

拐點將至？

不難發現，當下“搖擺” 的北京樓市令地產商有些摸不著“北”，一邊是為隨行就市而釋放著“以價換量”的求穩信號，一邊則又為固守高房價表現出“死磕”意志。那么，北京樓市真的會出現房價下調趨勢嗎？

27日，城市空間發展促進會史書華秘書長在接受記者采訪時表示，部分樓盤在提高入市價格的同時，又推出各種優惠幅度不等的促銷舉措，實際上是“明漲實穩”。這表明，“點降”僅為刺激市場而設計的數字遊戲，房價依然高企不下，地產商對業態企穩持過高期望。

不過，史書華也認為，伴隨自住型住房“圍堵”和商品房庫存壓頂，今後一段時間內將明顯影響市場的預期。在不容小覷的壓力面前，地產商如不再轉變意識和調整心態勢必將鉆入死胡同。

據鏈家地產市場研究部統計顯示，截至6月23日，北京6月純商品住宅成交量2189套，同比下降54.5%。

有報導稱，截至22日，北京樓市庫存量達80263套，這是過去18個月以來的新高。與此同時，上周北京10個新房預售證獲批入市，預售審批的速度和開發商推盤的節奏都在加速。業內人士預測，由於成交量的持續走低，新房入市量的進一步增加，北京樓市新房庫存量不斷攀升的局面預計仍將持續。

采訪中記者還發現，市場低迷令購房者持幣觀望情緒依然濃厚。

據了解，面對開發商開出的種種優惠條件，購房者依舊繼續“看空”，由於北京二手房價格從2013年12月開始已連續6個月價格微跌，大多數購房者認為“房價還未見底”。

有業內人士分析認為，導致市場觀望的另一主因是自住房的大舉介入，由於該“政策房”定價僅為周邊市場售價的一半左右，在很大程度上將牽制剛需入市商品房市場。

資料顯示，目前北京累計出讓含有自住房地塊項目已有近50多宗，這些地塊可供應的自住房項目累計可達5萬套，大部分都將在今年入市。預計年內后續還將有超過20個自住房項目開工建設。雖然申請難度非常大，但大量自住房的入市足以鎖定大量的剛性需求。有統計顯示，單從金隅匯星苑（自住房）項目的供應量來看，幾乎相當於北京一個季度的商品房住宅成交。

很顯然，來自庫存、自住與觀望等方面影響已將部分地產商壓得氣喘吁吁，加大了房企跑量的難度。從市場本身看，房價下跌預期已形成，接著買漲不買跌的市場心理必將起作用，需求將繼續萎縮，房企庫存越來越高，去庫存化壓力越來越大。

史書華認為，出路只有降價走量。在市場成交下行階段，地產商應在下半年啟動本輪市場調整以來較為明顯的“以價換量”規則。在市場杠桿調解供需平衡中，唯有通過價格調整才能吸引購房者入市，才能更好地促進項目成交。這或許是為緩解資金壓力和高庫存，地產商現階段要做的不二選擇。（中國產經新聞報）

編者按：在三、四線城市房價大幅下跌之后，北京樓市也終於被拖下了水。數據顯示，今年上半年，北京新建住宅的簽約套數和成交面積，雙雙創下近9年來的同期最低值。那么，北京等一線城市的樓市，真的難以獨善其身了嗎？

上半年北京新房成交量創9年來新低

5月份二手房跌幅居全國70城市之首

雖然成交量慘淡，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%

相比於去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。根據中原地產研究部的數據顯示，截至6月26日，北京年內新建住宅合計簽約22782套，較2013年同期的44468套下滑了48.77%，環比則下滑40.23%。剔除保障房部分的簽約面積為270.8萬平方米，總成交額為722.68億元。預計整個上半年，北京新建住宅的簽約面積和金額分別為275萬平方米和735億元。其中，成交金額較2013年上半年1190億元下調38%，成交面積的下滑幅度則更大，為48.11%。

而今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數和275萬平方米的成交面積，也雙雙創下了近9年來的同期最低值。

對此，有業內人士指出，“北京上半年房地產市場陷入谷底，一方面是去年市場太熱，需要一個調整來過渡，另一方面自住房大規模入市讓剛需集體陷入了觀望。”

不過，雖然成交量慘淡，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。

庫存將進一步增加

此外，今年以來持續萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總量。截至6月20日，北京期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達到80038套的高點后，該數據再次達到8萬套以上，並創下近18個月的新高。

據悉，自今年春節后，北京住宅的庫存量便快速上漲，從5年來最低點5.5萬套猛增至目前逾8萬套。

同時，截至目前，北京年內期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上漲了70%。

而7月份，北京還將有36個項目入市，而這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由於上述項目供應的住宅數量超過了一萬套，預計北京住宅的庫存量也會進一步提升。

根據亞豪機構提供的數據顯示，北京樓市供應自3月份以來便大幅增加，月度開盤項目數量已連續5個月超過30個，3月份—7月份這5個月的市場總開盤量，較去年同期已經上漲近六成。據統計，7月份預計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低於市場預期價格入市，占比超過五成。

而隨著市住建委對“限高令”的放松，近期入市的高階項目也開始增多，在7月入市的36個項目中，中高階項目達到了三成。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，一方面市住建委“限高令”僅是去年年底特殊時期采取的行政手段，屬於短期行為，在如今整體樓市趨冷、信貸政策持續收緊的背景下，“限高令”的放松對市場影響有限。許多由於“限高令”而推遲入市的高價盤得以入市，是近幾個月高階住宅供應增加的主因。另一方面，下半年自住房項目的大規模入市，將會在統計數據上進一步拉低平均房價，也為高階項目的入場創造了條件。

自住房扎堆入市

實際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生了很大的沖擊。根據北京市住建委官方公開資訊統計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房項目入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。

而對於1.8萬套的供應量，中原地產首席分析師張大偉則表示，這個供應量相當於北京近一個季度的商品房住宅成交量，對市場的影響非常大。

中指院的報告也認為，由於自住型商品房價格具有明顯優勢，其大量入市短期內必將增強剛性需求的觀望情緒。今年以來，北京住宅成交量受購房者觀望情緒影響下滑明顯，出清周期達到15個月的歷史高位，短期內全市房價或存下行壓力。

同時，自住型商品房的分布也導致了北京同城市場表現分化，五環外或將呈現量升價跌局面。分區域來看，2013年9月份至今，北京市累計成交的43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分布在五環以外，由於未來入市項目較多且價格具有明顯優勢，短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用，五環外市場或將呈現量升價跌。而對五環內而言，由於區域內土地供應稀缺且自住型商品房項目較少，購房者觀望周期相對較短，成交量或將率先企穩回升。北京市房地產市場將呈現同城分化局面。

此外，對於近期信貸政策的微調，業內人士也普遍認為難以真正影響到房地產市場。

張大偉表示，“對於市場來說，除非大幅度降準，或者央行[微博]單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產貸款難的趨勢仍將持續。同時，部分銀行響應央行的措施，很可能是把房貸從基準利率上浮回歸到基準利潤的水平，或者提高審批放款的效率，但對市場來說，影響微乎其微”。

二手房量價齊跌

相比於新建住宅，北京二手房市場的表現則更加慘淡，成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國家統計局日前公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京二手房價格在5月份出現了較大幅度的下滑，跌幅位列70個大中城市之首。

而根據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月26日，北京上半年二手房合計簽約43515套，預計上半年簽約總量為4.4萬套，同比環比均明顯下調。而這一成交量也是北京有網簽記錄以來的最低值。

據悉，北京二手房上半年的平均價格相比2013年4季度已經下調超過5%，疊加稅費、中介費等，2014年上半年購入二手房的業主幾乎全部被套，同時，有業內人士預計，年內北京的二手房還將有10%-15%的價格下調空間。

張大偉表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續下滑。2013年，北京二手房價格的漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，但隨著近期信貸政策的收緊，和自住房導致的觀望情緒。二手房價格已經連續6個月陰跌。

有數據也顯示，北京二手房成交均價正在加速下調，6月份的成交均價為2.92萬元/平方米，相比5月的均價3.02萬元/平方米，下調幅度達到了3.3%。

“目前看，二手房掛牌房源的價格已經出現了全面下調。雖然房主心里的預期價格已經出現明顯下調，但購房者的觀望情緒則繼續加強。預計未來二手房均價下滑的趨勢還將繼續。”張大偉認為。

????4月份最瘋狂5月份、6月份驟然轉冷

????有機構人士表示，北京土地市場今年上半年前熱后冷，不過，經營性用地成交金額仍高達1099億元，實現同比增長71%，創近10年新高，但隨著樓市轉冷，開發商圈地熱情也將變得極為謹慎

????截至6月29日，據亞豪機構統計數據顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經營性用地53宗，累計土地出讓金達1099億元，與去年同期相比，增長71%，創2004年土地招拍掛以來同期土地出讓金額最高紀錄。

????對此，亞豪機構副總經理任啟鑫向《證券日報》記者表示，盡管北京樓市成交量一片慘淡，但在政府供應增加以及標桿房企重回一線城市激烈爭奪土地等多方因素下，北京土地市場土地出讓金額早早突破千億元大關，呈現先熱后冷趨勢。

????不過，任啟鑫稱，在房地產整體下行背景下，盡管開發商出於持續經營的考慮仍有拿地意愿，但今年商品房市場“量價齊跌”，除“財大氣粗”的國企央企外，多數開發商在現金流的壓力下普遍顯得有心無力，預計未來更多開發商會實施謹慎的拿地投資規則。

????土地成交金額為1099億元

????據亞豪機構統計數據顯示，2014年上半年，北京土地市場共成交經營性用地53宗，累計土地出讓金達1099億元，同比增長71%，其中，居住類用地共成交30宗，與去年同期持平，土地面積合計264.6公頃，同比大漲154.2%，成交總金額達753.5億元，同比上漲了80.3%。

????對此，任啟鑫向記者表示，去年各大房企超額完成全年銷售目標，相對寬裕的資金面促使標桿房企在土地市場上積極“補倉”。而今年年初，北京土地市場加大推地力度，密集推出優質地塊，助推了房企拿地熱情。此外，一、二線城市和三、四線城市分化日漸明顯，多個三、四線城市自身需求並不足以支撐市場巨大的供給量，過剩危機加大了樓市風險，為應對市場變化，大型房企不得不調整發展戰略，重返市場需求強勁及未來發展潛力巨大的一、二線城市，加大其拿地比重，使得北京土地市場進入門檻不斷提升，土地價格也不斷被推高。

????不過，任啟鑫稱，與以往不同的是，順義區上半年經營性用地成交量大幅增加。據亞豪機構統計數據顯示，今年上半年，順義區共成交7宗經營性用地，同比增加了4宗。此外，這7宗經營性用地的成交總金額達126億元，不僅達到了去年同期的7.4倍，而且也遠超去年全年順義區經營性用地95億元的出讓總額，創下自2008年以來的同期最高值。

????有業內分析人士也認為，隨著北京可供應的土地資源日漸稀缺，房企對優質地塊的爭奪非常激烈，尤其可規劃為部分低密度高價值住宅的地塊，即使這種項目的周轉速度比剛需產品慢，但利潤空間較高，銷售額較為穩定，若定位精準，營銷規則得當，甚至可以成為企業的“提款機”。

????然而，盡管上半年土地市場成交額創新高，但北京完成全年供地計劃依然有難度。據統計，今年上半年，北京全市土地市場經營性用地成交面積達583公頃，占年度1550公頃經營性用地的38%，而去年同期全年供地計劃已完成近半。

????房企拿地轉為謹慎

????事實上，北京今年上半年土地出讓金額的波動情況恰好印證了上述觀點，今年上半年，北京土地市場呈現“先熱后冷”局面。早在4月末，土地出讓金就已突破千億元大關。

????從具體變化來看，據亞豪機構統計數據顯示，一季度北京土地市場共成交經營性用地33宗，土地出讓面積合計為360.5公頃，累計土地出讓金額達748.7億元。而二季度北京土地市場共成交經營性用地20宗，與一季度相比，下降近四成；土地出讓面積合計為106公頃，環比降幅為70.6%；土地出讓金額為350.4億元，環比減少近400億元。

????而從住宅用地的出讓情況來看，同樣呈現出先揚后抑的局面，一季度成交居住類用地22宗，總成交金額為578億元；二季度居住類用地僅成交8宗，且均為4月份出讓，總成交金額為175億元，環比減少403億元。

????事實上，北京土地市場在4月份集中成交34宗地塊后急轉而下，5月份僅成交4宗商業地塊，而6月份全月僅成交1宗工業用地，整體市場明顯轉淡趨冷。

????對此，亞豪機構認為，今年上半年全國房地產市場持續低迷，低成交、高庫存的現狀使得房企銷售回款大幅減少，與此同時，信貸持續緊縮進一步加大房企融資難度，使得大量房企現金流備受考驗，去庫存、回流現金成為房企的主要任務。在這種背景下，開發商“囤地”有心無力。此外，為了減少地塊流拍現象的發生，國土部門放慢了土地出讓的步伐，尤其是住宅用地，6月份甚至進入了“停滯”供應的階段。

????對於下半年土地市場的走向，任啟鑫預計，由於上半年房企銷售數據普遍不樂觀，多數企業資金鏈緊繃，下半年若無政策層面利好帶動，房地產下行局面將難以扭轉。在此情形下，房企對於整體資金情況的把控將更為謹慎和理性，拿地可能會更有針對性，土地市場將整體保持平穩，趨於理性，但是優質地塊仍然會因為“僧多肉少”，保持白熱化的競爭態勢。

????雖然成交量慘淡，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%

????相比於去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。根據中原地產研究部的數據顯示，截至6月26日，北京年內新建住宅合計簽約22782套，較2013年同期的44468套下滑了48.77%，環比則下滑40.23%。剔除保障房部分的簽約面積為270.8萬平方米，總成交額為722.68億元。預計整個上半年，北京新建住宅的簽約面積和金額分別為275萬平方米和735億元。其中，成交金額較2013年上半年1190億元下調38%，成交面積的下滑幅度則更大，為48.11%。

????而今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數和275萬平方米的成交面積，也雙雙創下了近9年來的同期最低值。

????對此，有業內人士指出，“北京上半年房地產市場陷入谷底，一方面是去年市場太熱，需要一個調整來過渡，另一方面自住房大規模入市讓剛需集體陷入了觀望。”

????不過，雖然成交量慘淡，但上半年北京新建住宅的成交均價卻繼續走高，達26687元/平方米，較去年同期上漲18.86%。

????庫存將進一步增加

????此外，今年以來持續萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總量。截至6月20日，北京期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達到80038套的高點后，該數據再次達到8萬套以上，並創下近18個月的新高。

????據悉，自今年春節后，北京住宅的庫存量便快速上漲，從5年來最低點5.5萬套猛增至目前逾8萬套。

????同時，截至目前，北京年內期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數達到了37220套，同比2013年上半年的22006套，上漲了70%。

????而7月份，北京還將有36個項目入市，而這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由於上述項目供應的住宅數量超過了一萬套，預計北京住宅的庫存量也會進一步提升。

????根據亞豪機構提供的數據顯示，北京樓市供應自3月份以來便大幅增加，月度開盤項目數量已連續5個月超過30個，3月份—7月份這5個月的市場總開盤量，較去年同期已經上漲近六成。據統計，7月份預計開盤的剛需項目中，有17個項目已給出定價，其中9個項目以平價或低於市場預期價格入市，占比超過五成。

????而隨著市住建委對“限高令”的放松，近期入市的高階項目也開始增多，在7月入市的36個項目中，中高階項目達到了三成。

????對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，一方面市住建委“限高令”僅是去年年底特殊時期采取的行政手段，屬於短期行為，在如今整體樓市趨冷、信貸政策持續收緊的背景下，“限高令”的放松對市場影響有限。許多由於“限高令”而推遲入市的高價盤得以入市，是近幾個月高階住宅供應增加的主因。另一方面，下半年自住房項目的大規模入市，將會在統計數據上進一步拉低平均房價，也為高階項目的入場創造了條件。

????自住房扎堆入市

????實際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生了很大的沖擊。根據北京市住建委官方公開資訊統計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房項目入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。

????而對於1.8萬套的供應量，中原地產首席分析師張大偉則表示，這個供應量相當於北京近一個季度的商品房住宅成交量，對市場的影響非常大。

????中指院的報告也認為，由於自住型商品房價格具有明顯優勢，其大量入市短期內必將增強剛性需求的觀望情緒。今年以來，北京住宅成交量受購房者觀望情緒影響下滑明顯，出清周期達到15個月的歷史高位，短期內全市房價或存下行壓力。

????同時，自住型商品房的分布也導致了北京同城市場表現分化，五環外或將呈現量升價跌局面。分區域來看，2013年9月份至今，北京市累計成交的43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分布在五環以外，由於未來入市項目較多且價格具有明顯優勢，短期供應結構的變化將對區域均價形成明顯的下拉作用，五環外市場或將呈現量升價跌。而對五環內而言，由於區域內土地供應稀缺且自住型商品房項目較少，購房者觀望周期相對較短，成交量或將率先企穩回升。北京市房地產市場將呈現同城分化局面。

????此外，對於近期信貸政策的微調，業內人士也普遍認為難以真正影響到房地產市場。

????張大偉表示，“對於市場來說，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產貸款難的趨勢仍將持續。同時，部分銀行響應央行的措施，很可能是把房貸從基準利率上浮回歸到基準利潤的水平，或者提高審批放款的效率，但對市場來說，影響微乎其微”。

????二手房量價齊跌

????相比於新建住宅，北京二手房市場的表現則更加慘淡，成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國家統計局日前公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京二手房價格在5月份出現了較大幅度的下滑，跌幅位列70個大中城市之首。

????而根據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月26日，北京上半年二手房合計簽約43515套，預計上半年簽約總量為4.4萬套，同比環比均明顯下調。而這一成交量也是北京有網簽記錄以來的最低值。

????據悉，北京二手房上半年的平均價格相比2013年4季度已經下調超過5%，疊加稅費、中介費等，2014年上半年購入二手房的業主幾乎全部被套，同時，有業內人士預計，年內北京的二手房還將有10%-15%的價格下調空間。

????張大偉表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續下滑。2013年，北京二手房價格的漲幅超過了受到限價影響的新建住宅，但隨著近期信貸政策的收緊，和自住房導致的觀望情緒。二手房價格已經連續6個月陰跌。

????有數據也顯示，北京二手房成交均價正在加速下調，6月份的成交均價為2.92萬元/平方米，相比5月的均價3.02萬元/平方米，下調幅度達到了3.3%。

????“目前看，二手房掛牌房源的價格已經出現了全面下調。雖然房主心里的預期價格已經出現明顯下調，但購房者的觀望情緒則繼續加強。預計未來二手房均價下滑的趨勢還將繼續。”張大偉認為。

????編者按：在三、四線城市房價大幅下跌之后，北京樓市也終於被拖下了水。數據顯示，今年上半年，北京新建住宅的簽約套數和成交面積，雙雙創下近9年來的同期最低值。那么，北京等一線城市的樓市，真的難以獨善其身了嗎？

“貨幣永遠在貶值，什么東西都會漲價，房價肯定也會漲。”華遠地產(行情,問診)董事長任志強6月27日由經濟觀察報主辦的2014年度第十一屆中國藍籌地產年會上表示，如今的貧富差別恰恰來自於資產投資，過去投資了房產今天都是富人，早有能力可以買房而苦等著降價不買房的，該你窮。

任志強表示，大部分老百姓工資收入不一樣，遇到的不是同一個問題，富人覺得現在的房子很便宜，而窮的人則覺得房子很貴，中等收入以上的人才能討論購房問題，最窮的人不需要討論房價，真正的貧窮家庭應有政府保障，不應由市場解決買房。

對於城鎮化的問題，任志強稱，靠行政力量、政府調配而形成的城鎮化，最後導致自然資源擁擠，這些城鎮化就是我們說的鬼城，只有靠市場經濟形成的城鎮化，在未來的發展中才能有活力。

任志強認為，城鎮化是因為市場化才存在，如果沒有市場化就沒有城鎮化。譬如羅馬古跡最大的是市場，而當地先有市場才有羅馬城市，如果沒有市場做基礎，羅馬這個城市根本就建立不起來。中國的城鎮化，也將來自市場，如果沒有市場化和產權制度改革的承包制，就不能解決農民從土地解放出來的問題，沒有私有經濟的發展也解決不了吸納大量勞動就業的問題。只有當市場經濟創造就業條件，人有了勞動收入時，才有可能在這個地區聚集而形成城鎮化。同時大量私有經濟增加勞動收入，這些人才能活得下來。

任志強指出，在改革開放前中國只有17.9%的城鎮化率，到30%的城鎮化率用了15年時間，這個發展的過程恰恰是市場化和私有化的過程。而城鎮化與房地產的關係，可分為四個階段：一是農村人口進入城市；二是從小城市進入大城市，到今天中國仍處於這樣的階段，所以目前所有政策出臺都是限制人口向超大城市轉移，希望所有人留在小城鎮；第三階段是人口由城區進入郊區，第四階段則是人口聚集形成城市群，但土地所有制限制了第三、四階段發展的過程。

任志強指出，土地所有制條件導致商品資源不可能自由交換，也進而影響到市場供求關係，同時影響市場供應價格。目前看到的限購、限貸等政策，實際是對產權的一種侵犯。而目前來看，很多城市取消限購的舉動，首先我們要明確限購政策本身就是在破壞市場，取消限制性措施才叫回歸市場化。

任志強說，恰恰是非市場化給了地產商機會。如果沒有過去幾十年政府對資源的壟斷，地產商都不會發這么多財，應該感謝非市場化。因為如果完全市場化就變成完全自由競爭，如資源自由競爭。很多地產商敢於舉高價地，是因為他們認為政府會再繼續壟斷資源，每年只按制定的指標供應土地，這些無法解決當下市場的供求關係。

任志強還表示，也應看到一些城市大量供應土地導致供給過剩房價下跌，地方政府為土地財政還再繼續供地，就出現了土地流拍。“這些不是由市場決定價格，真正市場化改革的目標是希望通過完全市場的手段來調整經濟結構的不合理。”

在樓市面臨所謂“拐點”的社會心態下，我們不妨借機深入反思“限購”本身的功過得失。

最近，呼和浩特率先放開限購的烏龍事件引起輿論關注——6月25日，該市房管部門發布檔案，稱該市居民購房不再需要提供房屋套數證明，但檔案於當日下午被以“列印錯誤”為由從官網撤下；26日，其官方網站發布更正聲明，稱將檔案中“含二套住房”改為“含二手住房”，即：取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。

明眼人不難看出，“一字之改”並未本質上改變檔案的中心思想。此檔案的“改后重發”，意味著呼和浩特成為“全國首個正式發文確定放開樓市限購的城市”。專家認為，這一做法將對其他城市形成示范效應，一些二、三線城市將會跟進。這種聲音正在日益成為主流——因為就在呼和浩特發文取消限購之前，已經有南寧、天津、無錫等數個城市變相或曲線為限購松綁。而商業機構發布的研究報告則顯示，在國內大中城市中，溫州、西安、福州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比超過20個月，地方政府正面臨限購松綁的沖動。

當然，從整體上判斷，目前盡管經濟下行有所壓力，但從目前各方共識來看，中國已不大可能再押寶於房地產的拉動效應；同時，國家花了3年時間剛剛建立起剛需主導的相對健康的樓市，貿然全面放開限購將導致投機氛圍變本加厲，令前期調控努力付諸東流。因此，中央對涉及限購政策的調整必然非常謹慎。

理性看來，此前一些所謂“樓市崩盤”信號，其實更多是企業促銷出貨的個別行為，一些人以此大肆唱崩樓市，或者是反應過度、或者是別有用心。對於這些論調，不妨探尋背后的利益紛擾和心態糾結，一方面兼聽則明，另一方面也要看透紛擾。

同時，對部分因地制宜的地方性微調，也要辯證看待。中國各地發展參差不齊、千差萬別，必須強調實事求是。個別城市松綁限購，可能確實有著“救急”的特殊緊迫性；有些地方放寬限購條件，又可能是對以往“誤傷剛需”政策的趁勢糾偏。對此，也不可一概而論，不妨多些耐心，以觀后效。

更重要的是，在樓市面臨所謂“拐點”的社會心態下，我們不妨借機深入反思“限購”本身的功過得失。在前兩年投機氛圍過濃之時，相較之其他一些揚湯止沸的調控手段，這一狠招確實起到了釜底抽薪的遏制效果。但也必須清醒：抽掉的“薪”很容易被重新放回“釜底”，尤其是在樓市與地方經濟捆綁過深的背景下，當“釜底”柴火太少，這鍋“湯”溫度過涼有些讓地方經濟吃不消時。

從更長遠的視角分析，抑制需求終究不該是“殺手锏”，至少不應該是終極手段。“讓市場在資源設定中起決定性作用”，樓市的運行當然也必須遵循這一要義。改變供求關係不能只從打壓正常的市場需求下手，而更應增加不同層次的市場供給。畢竟，人為扭曲供求關係、人為隔斷市場“無形之手”的自動調節，容易造成“需求堰塞湖”，從而一旦政策有所松綁或執行有所走樣，則地方土地沖動與公眾投機情緒極易卷土重來甚至變本加厲。這種調控動機和意愿上的“上下錯配”，長遠來看既不利於樓市秩序的深層優化，又可能令政令威信向下衰減。

樓市治亂，必須多些“系統性重構”的決心。與當前中國經濟形勢高度對應，中國樓市同樣處於“三期疊加”階段，即“增長速度換擋期”、“結構調整陣痛期”、“前期刺激政策消化期”，轉型壓力客觀存在；而鑒於中國經濟對房地產業的依存度，“土地財政”又與財稅體制改革有著剪不斷理還亂的關係，樓市轉型的難度可想而知。越是在這種時候，越需要習近平總書記不久前所強調的“系統性重構”的理念、決心和魄力，絕不可再刻舟求劍、頭痛醫頭，一味添加新的政策補丁，而應該力爭既求一時之效，更謀一攬子解決。

近幾年來，一飛沖天的房地產價格讓人們擔心住房市場存在過熱現象，隨著近期房地產價格漲勢減緩，政府遏制房地產風險的舉措似乎終於見效。然而，現在有觀點認為中國住房市場可能崩潰，並將嚴重拖累經濟增長。

為了控制房價上漲，決策層曾采取多項政策，包括將按揭限定於首次購房者、北京和上海等一線城市要求達到最低定居時限才能買房等政策，這都有助於遏制需求。但供給端的規則如限制房地產開發商信貸、實施新房銷售稅等，效果卻適得其反。

這一存在缺陷的方針讓房價繼續穩步上升，催生了巨大的住房泡沫，特別是在一線城市。例如，普通北京居民需要將收入不吃不喝存34年才能全款購買一套公寓，上海和廣州則分別為29年和27年，遠遠高於其他國際大城市。

由於預期這一趨勢還會持續，業主選擇繼續持有自己的房產，即便房租率只相當於房產市值的2%。但是，隨著房地產最終開始面臨下行趨勢，反思這一投資戰略的時間也已到來。

2014年前4個月，住房銷售同比下降近7%，新建樓面面積下降22%以上。照此看，房價下跌壓力正在積聚。在正常時期，這一趨勢會受到歡迎。但是，在經濟表現不力的時候，無法承擔至少貢獻了增長總量30%的房地產業出現崩潰。事實上，盡管決策層表示愿意為結構改革和再平衡犧牲一些增長，但住房市場崩潰對金融業的沖擊，會導致經濟增長下降至遠低於可接受下限的水平。

這一沖擊部分反映了放松利率管制政策存在問題。利率自由化並沒有采取直接方式，即提高銀行利率上限，而是通過允許影子銀行發展的方式實現。結果，如今大量非銀行金融機構如理財公司和在線金融服務商，以高回報承諾吸引小投資者。更糟糕的是，貨幣當局收緊了信用供給以促進中國經濟去杠桿化。

盡管利率自由化和去杠桿化對中國經濟長期健康至關重要，但高企的借貸成本迫使許多低風險公司因為無法提供足夠高的回報率而被擠出市場。與此同時，認為房價將繼續穩步上升，大量從影子銀行機構舉債的房地產開發商可能難以償還債務，房地產價格急劇下跌將不可避免地導致違約。考慮到影子銀行金融的很大一部分資金來自正式銀行部門，這可能導致影響整個金融業的連鎖反應。

為避免重大金融風險，決策層必須緊急采取反周期措施，應該從取消房地產業的非市場限制開始，這些限制所造成的嚴重扭曲不但影響了經濟，也影響了人民的生活。在房地產問題上，決策層的目標和行動應該一致，否則，金融業甚至整體經濟都要受到拖累。