中銀國際田世欣：十一成交下滑,新政有待逐步見效

上周（2014/9/29-2014/10/5）17個城市合計成交38.2萬平米，環比下降46.7%，同比增長12%，剔除包含假日天數不同的影響，估算假日成交水平與去年同期相當。國慶節前央行發布按揭新政，全面放松限貸政策，並首提支援改善性需求，托市力度超市場預期。而從數據上看，由於房貸優惠政策尚未在執行層面落地造成假日期間的觀望情緒，同時疊加假日季節性的成交下滑以及部分認購轉簽約的滯后，綜合致使“十一”期間成交數據下滑，但目前一二手房市場的看房量確實有較大幅度的上漲，市場情緒在逐步改善，預計后續隨著銀行執行細則的逐步落地，觀望性需求也將逐步入市，提振4季度的樓市成交表現，加快庫存去化速度，並且我們預計房企4季度推盤規則仍以去庫存為主，全面漲價仍不具備條件，但房企降價意愿將進一步降低。目前行業基本面顯著受益於政策寬鬆，板塊有望迎來新一輪估值修復行情，我們維持行業增持評級，龍頭房企推薦:萬科、保利地產(行情,問診)；改善需求房企推薦:華夏幸福(行情,問診)、招商地產(行情,問診)；高杠桿房企推薦:中南建設(行情,問診)、陽光城(行情,問診)；並維持推薦轉型房企:廣宇集團(行情,問診)、世聯行(行情,問診)；及國企改革房企:建發股份(行情,問診)、華僑城和天健集團(行情,問診)。

支撐評級的要點

市場概況:上周我們觀察的17個城市合計成交面積38.2萬平米，環比下降46.7%；價格指數環比上升0.8%至202.3；十五大城市新增可售面積197.7萬平方米，環比下降59.9%，3個月移動平均去化月數為17.8，較上周上升0.4，3個月移動平均批售比為1.44，持平上周。

政策新聞動態:上周國土資源部出臺土地節約集約利用“指導意見”，發改委確定洛陽等62個地區進行創新城鎮化試點，央行、銀監會發文全面放松首套房認定；央行南昌支行發文將二套房首付從70%降到60%，南寧市10月1日起全面放開住房限購，河南放松首套房標準，公積金貸款買房首付最低20%；用益信托數據顯示，上周共成立房地產集合信托產品4款，募集資金2.9億元，占總規模的4.11%，創近4月新低，中指院數據顯示，2014年前三季度，出讓金累計為1.7萬億，同比下降22%；招商地產擬重慶版面養老地產；房貸新政節后落地銀行稱7折利率優惠可能性很小；國土資源部統計顯示，在全國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作。

上市公司動態:上周天健集團收購深圳市粵通建設工程有限公司100%的股權；上實發展(行情,問診)子公司以7.2億元收購成都上實置業49.60%股權；華夏幸福出資1億元設立全資子公司；深振業A(行情,問診) 以人民幣20.3億元競得廣州市荔灣區芳村土地使用權；深國商(行情,問診)實際控制人旗下的皇庭投資擬以其持有的皇庭文化100%的股權認購公司非公開發行的股票1.1億股；棲霞建設(行情,問診)以2億元將持有的網板公司50%的股權轉讓給江蘇匯金控股集；云南城投(行情,問診)籌劃非公開發行股票事項，自10月8日起停牌。融資方面，大名城(行情,問診)擬非公開發行5億股A 股，募資30億元；華夏幸福擬向銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過39億元的中期票據；銀億股份(行情,問診)擬申請發行不超過17億元的中期票據。

投資評級和建議

目前房地產行業基本面顯著受益於政策寬鬆，板塊有望迎來新一輪估值修復行情，我們維持行業增持評級，公司推薦如下，龍頭房企推薦:萬科、保利地產；改善需求房企推薦:華夏幸福、招商地產；高杠桿房企推薦:中南建設、陽光城；並維持推薦轉型房企:廣宇集團、世聯行；及維持推薦國企改革房企:建發股份、華僑城和天健集團。