葉青山：關于我國房價走勢的預測與判斷

樓市

自溫州、鄂爾多斯(600295,股吧)房價崩盤以來，房價下跌的新聞不時見之媒體。如去年李嘉誠拋售上海、廣州物業，今年年初杭州、常州新樓盤降價，北京天宮院地區萬科樓盤由精裝2.6萬每平米降為毛坯2.1萬每平米。並且，路透社根據國家統計局每月發布的數據測算，今年以來，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比持續回落，並出現首次同比、環比雙雙回落。這一切給老百姓的直觀感覺是房價真的開始下跌了。房價是否進入了下行頻道？未來房價的走勢究竟如何？這確實是老百姓們非常糾結也非常關心的話題。筆者根據心理預期、房價指數及國際房價漲跌規律對我國今後房價走勢進行分析和預測，僅供參考。

一、房價的心理預期不可逆

心理預期因素包括情緒、態度，簡單說渴望這件事發生的這種心理就是心理預期。理性預期學派的經濟學家羅伯特•盧卡斯（robert lucas）指出，人們在預期即將發生的經濟變動時，總是傾向於從自身的利益出發，根據已獲得的所有資訊，作出合理而明智的反應。因此，平均地來說，人們的預期應該是準確的，也就是理性預期。從某種程度上說，老百姓的心理預期決定房價的漲和跌。2000年以來，房價為什么一直上漲，廣大百姓的心理預期是重要因素。10多年里大家看到的聽到的都是房子漲價，心里覺得房子還得漲，因此有錢就買房。但2012年中國的資產泡沫開始破裂，首先是煤價從高位開始下跌，房價2013年漲幅開始放緩，基本見頂了。尤其是溫州、鄂爾多斯房價崩盤的震撼較大，房價一直上漲的神話破滅，李嘉誠拋售上海、廣州物業再次重創了大家開始變得脆弱的神經，亞洲首富就是靠低買高賣發家的，至今地產投資從未失手，始終有先見之明。進入2014年，廣大百姓的心理預期也進入了關鍵的轉折點，房價下跌已經成為大家的共識，要想逆轉幾無可能。

二、 我國的房價指數不能精確反映房價的走勢

對2000年1月至2013年12月的全國70個大中城市房價指數進行觀察分析，筆者發現房價指數與房價走勢很多時期是背離的，根本不能精確反映房價的走勢。因此，老百姓質疑的聲音也從未停過。質疑主要來自兩個方面，第一是嚴重背離，很多城市的房價上漲很快，但房價指數顯示下降或回落，直觀感覺與房價指數是相反的；第二是一般背離，很多城市的房價上漲幅度較大，但房價指數顯示上漲幅度不大，直觀感覺與房價指數方向一致但上漲幅度有差異。國家統計局2011年2月起不再計算和發布全國70個大中城市房價漲幅的平均數也有這方面的原因。房價指數不能精確反映房價走勢的主要原因有三個：第一，70個大中城市代表性不夠，掩蓋了地域區域差異，難以反映實際情況；第二，只采用簡單的加權平均模型計算同比和環比指數，指數缺乏精準性；第三，沒有剝離房屋質量特征變動的影響，同質化處理不足給指數帶來較大偏差。

三、 房價進入了下行頻道，但斷崖式跳水可能性不大

1997年亞洲金融危機爆發后，香港房價下跌了60%，2007年美國次貸危機之后，美國房價跌幅也超過60%。我國有無這種斷崖式跳水式的深度調整之可能？答案是否定的。主要原因有三：第一，房地產是我國國民經濟的支柱產業，房價大起大落對經濟的傷害太大，這是誰也不希望看到的結局；第二，之前政府出臺很多措施抑制房價過快上漲，效果不明顯，現在理性預期和經濟規律起作用了，房價回調，這就是之前一直苦苦追求的目標，但若調整幅度過大，也不是政府期望的，政府的理想狀態是漲幅放緩、不再上漲或小幅回調；第三，賣地收入已成為地方政府的主要收入之一，深度調整將會導致房地產開發商大量倒閉，政府的土地賣給誰呢？因此地方政府不會坐視不管。

四、 溫州、鄂爾多斯房價崩盤情況不會大量出現

溫州、鄂爾多斯是我國兩個特殊的城市。一個是沿海商品經濟特別發達的地方，實業發展到巔峰之后，隨著人民幣升值及融資成本攀升，實業無利可圖甚至陷入虧損泥潭，做實業的紛紛轉行投資房地產或到全國各地炒房，高利貸盛行。最終高利貸崩盤跑路、經濟轉型失敗導致擊鼓傳花的炒房遊戲戛然而止。鄂爾多斯是一個資源型城市，煤炭的開采讓富起來的人們紛紛投資房地產，高利貸同樣盛行。煤炭下跌、資源城市轉型失敗和高利貸崩盤導致房價崩盤並一蹶不振。目前，經濟結構、資源條件等比肩溫州、鄂爾多斯的城市畢竟不多，因此這種形式的崩盤不會大量出現。

五、 短期內房價僵持和下跌交錯

目前房價在下跌的趨勢下進入僵持階段。時間長短的決定因素有三：第一，地方政府給調控松綁的呼聲很高，松綁在短期內會有一定效果，是否松綁或變相松綁比較關鍵；第二，開發商還能撐多久？這些年開發商賺得較多，底子較厚，實力較強，撐一陣還是可以的；第三，中央調控的決心在地方游說下會不會有松動，是否真正交給市場去調控？僵持之后就是下跌，下跌之后會尋找支撐，支撐一陣之后再下跌，這樣交錯進行。

六、 長期內超過50%幅度深度調整的動力始終存在

根據國際經驗，經濟危機之后房價調整的幅度都不會低於50%。2008年本是我國房價調整的視窗時機，國內房價開始回調，但四萬億刺激措施出臺，大量資金流入房地產業，房價掉頭重拾升勢，五年之后才重新向下。如今經濟又進入拐點，即使我國的經濟結構升級調整順利完成，房價的累計50%幅度的深度調整也是非常有必要和可能的。畢竟高房價嚴重透支未來，低房價在吸引人才和保持經濟活力方面更有優勢。目前60、70、80後基本都成了房奴，根本沒有信心和能力進行消費，因此國家以消費促進經濟轉型的努力成效甚微。要讓90后有信心有能力消費，就不能讓他們再背負高房價，房價必須回歸合理水平。同時，我們也確實沒有理由讓子孫后代都成為房奴。另外，目前房價收入比、房租收入比等指標嚴重超過國際警戒線，北上廣等一線城市老百姓不吃不喝40年才能買一套80平米普通住宅，這種情況極端畸形也不可持續。筆者預測，第一種結局是房價經過3到5年的僵持和下跌之后迎來深度調整，累計調整幅度超過50%；第二種結局是房價經過5到10年的持續緩緩下跌，累計調整幅度超過50%。

（作者：葉青山，管理學博士，獨立財經評論員）