央行放松首套房認定標準釋放三大信號

一直流傳的“還清首套房貸再貸算首套”的傳言昨天終於落地。央行發布通知要求積極支援居民家庭合理的住房貸款需求，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策；　首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

業內人士認為，信貸政策松動是一個持續利好，並不是一個限時利好。對於買家而言，並沒有“過了這村沒有這店”的交易緊迫感。他們有耐心繼續觀望房價的走勢，在獲得信貸更多支援的同時，圖謀房價更大幅度的讓步。

七折優惠很難落地實施

【政策】對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行根據風險自主確定。

【解讀】從表面上看，貸款利率下限七折當然是對購房者有利的政策，但問題是如果利率七折，對銀行來講屬於薄利或倒貼執行。就目前銀行對於房貸的姿態來看，仍傾向於至少在基準利率或基準利率之上來執行，按照基準利率七折的做法落地很難，而且即便執行也會有很多限制條件。

“最低標準不等於執行標準，銀行在具體作法上擁有很大的自由度。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，從風險控制和放貸收益兩方面來看，銀行在未來執行中會更傾向於現行標準。該條對市場影響幾乎可以忽略不計。

德佑地產研究咨詢主任陸騎麟也表示，該項政策銀行很難落地，因為上半年央行就出臺過相關政策，希望銀行對首次購房置業要有適當利率優惠，不過到目前幾乎沒有銀行響應，即使有也是十分苛刻的標準，因此基準利率七折的利率優惠短期內幾乎不會出現在市場上。

改善類買家負擔減輕

【政策】對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

【解讀】上海新房交易中普通商品住宅比例約為4.6％，且買家絕大多數是純首次置業，無需政策傾斜。該政策對新房交易的推動力很弱。

二手房中，普通商品住宅占交易比例為75％。以目前剛需和改善的分布比例來看，大約有占市場20％-30％的改善型家庭可以直接受益。

宋會雍認為，此舉對改善類買家入市是一個重大的負擔減輕，並有望激活一部分有意入市但困頓在首付款籌措環節的改善需求購房者。如果按照原先的標準是“認房又認貸”，第二套將會是7成首付，並且利率是基準利率的1.1倍。而此次央行出臺的新標準，購買第二套普通住宅的購房者如果還清貸款，也將享受首套房的優惠。“信貸放松只是幫助了需求最迫切的、且卡在信貸門檻上的那部分改善型買家。信貸放松會形成局部的集中釋放，這些累積需求過后，市場仍會回到一個平穩的態勢。”

取消限購城市限貸也放松

【政策】在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

【解讀】隨著限購令的取消，限貸令對應松動延展，以配合對購房需求的貸款支援。宋會雍認為，總的來說，此次信貸層面的放寬，是對自住類需求強有力的入市支援，一定程度上提高了市場購買力。不過他也強調，買家更愿意看到房屋的降價，那才是購房總成本的降低。

不過上海至今並未取消限購，故該政策對上海影響不大。

房貸政策調整釋放三大信號

並不是要再讓房價“起飛”

市場高度關注的房貸政策調整終於在9月30日得以明晰。央行、銀監會公布通知，積極支援居民家庭合理的住房貸款需求，首套房認定有所放松。

在房地產市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經濟下行壓力較大的背景下，房貸政策調整釋放出哪些信號？

信號1

支援改善型自住房需求

通知明確，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。

“這次調整的亮點是，首套房的認定更加明確，范圍有所擴大，從而支援改善型住房需求。”中央財經大學中國銀行（行情，問診）業研究中心主任郭田勇表示，以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優惠，現在則可享受最低首付款比例30％、貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍的優惠。

隨著經濟發展和生活水平提高，越來越多居民產生了越來越強的改善型住房需求。中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對於現階段的中國人來說，更多是改善型住房需求，而非投資投機需求。房地產信貸政策要在抑制投資投機需求的同時，滿足自住及改善型需求。

“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實現了，對剛性需求也是有幫助的。”國務院發展研究中心宏觀經濟部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足后原有的小戶型住房會周轉起來，帶動滿足剛性住房需求。

國務院發展研究中心金融研究所研究員吳慶認為，對於首套房認定標準放松，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計會降低20％左右。

信號2

穩定房地產市場預期

這次房貸政策調整，是在近期房地產市場價格持續走低的情況下出臺的。最新統計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環比下降。

“房地產市場預期非常關鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地產市場健康發展非常不利。這時調整房貸政策，支援滿足合理住房需求，發出穩定房地產市場預期的明確信號。”中國國際經濟交流中心咨詢研究部副部長王軍分析。

在王軍看來，這次房貸政策調整目的在於“穩”，並不是要再讓房價“起飛”。

房貸政策調整，從某種意義上說，也是回歸常態。交通銀行（行情，問診）首席經濟學家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對前幾年房價持續猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況采取的特殊對策，帶有明顯的行政色彩。

“目前房地產市場的供求關係已發生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。要順應市場的變化，進行合理調整，釋放改善型住房需求，穩定市場預期。”連平認為。

信號3

定向調控穩增長惠民生

放在更大的背景下看，房貸政策調整，與宏觀經濟下行壓力加大緊密相關。8月份中國經濟主要指標，從PMI等先行指標，到投資等實體經濟指標，均明顯回落，形勢比較嚴峻。

“經濟下行壓力很重要的來源之一，就在於房地產投資持續下降。調整房貸政策非常及時、必要，要引導房地產市場需求恢復，使房地產投資由落轉穩，進而穩住投資，穩住整個經濟增長。”張立群分析。

需要明確的是，這次房貸政策調整，並沒有實施根本性轉向和強烈刺激。只是通過放松首套房認定標準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支援改善型自住型需求，從而引導恢復房地產市場的合理需求。

“房貸政策調整，從宏觀調控的視角看，還是一種結構性調控，沒有大轉向，不搞一刀切。就像之前對小微、三農的定向支援一樣，是一種結構性調控。”王軍認為。

住房需求，不僅關係到經濟增長，而且關係到民生改善和消費擴大。連平分析，這次房貸政策適度松綁，是穩增長、調結構、惠民生比較好的結合。

（據新華社北京9月30日電）

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北京調整普通住房標準

五環內單價不超3.96萬

□據新華社北京9月30日電

記者30日從北京市住建委獲悉，北京市住房城鄉建設委、財政局、地稅局聯合發布《關於公布本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》，明確自10月8日起，購房人根據新的普通住房價格標準納稅。據北京市住建委統計，新標準實施后，享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90％以上。

據介紹，北京市普通住房享受稅收優惠，具體包括：個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

政策調整后，北京市享受稅收優惠政策的普通住房價格范圍為：五環內單價低於每平方米39600元或總價低於每套468萬元；五環至六環單價低於每平方米31680元或總價低於374.4萬元；　六環外單價低於每平方米23760元或總價低於280.8萬元。

根據今天三部門發布的通知，新標準執行的節點定在申報繳稅環節。從10月8日起，住房交易的納稅人申報繳納稅款，符合普通住房標準的，即可享受相關的稅收優惠。