星石投資：限貸放開 樓市長期調整趨勢難改

9月22日下午有傳聞稱樓市限貸政策放松：首套房貸款利率或重回7折優惠,放貸還清再購房享受首套房優惠政策，此外二套房限制也將有所放松。目前已有銀行證實了這一訊息。

限購放開效果不佳，限貸放松不意外。去年底以來房地產市場持續調整，到今年6-7月份地方政府紛紛放開限購，截至目前全國除北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞等六城市外已經全面放開限購。8月份是限購放開后的首月，銷售面積同比下降8.3%，銷售面積同比下降8.9%；傳統的金9銀10也很有可能落空，據經濟參考報引用的統計數據顯示：9月前21天，54個主要城市合計住宅簽約量為131947套，環比8月份基本持平。限購放開並沒有起到地方政府預期的挽救樓市的效果，如果限貸政策放松傳聞屬實也不意外。

短期成交量或有提升，長期頹勢難改。若首套房貸款利率7折、認貸不認房等限貸放松的政策屬實，短期內購房者的購房能力有所提升，有可能對樓市成交量的增加有所幫助。但從長期來看，限貸放松與限購放松一樣也難以改變樓市長期調整的趨勢。一方面樓市需求不再強勁，北京自住房大面積棄購顯示過高的房價導致所謂“剛性需求”已經由於缺乏購買力而不再是“有效需求”；富人全世界掃樓則表明投資性需求已經傾向於全球設定。另一方面，樓市供給仍然維持在高水平，根據國家統計局公布數據顯示：截至8月末全國商品房待售面積56160萬平方米，這已經是商品房庫存第29個月連續上漲，最近兩年房地產庫存已經翻倍。房地產市場供需的反轉決定了其長期調整的趨勢難以改變。