海口本省戶籍可“買房落戶” 側面突破限購第二城

4月22日，無錫（樓盤）戶籍新政正式出臺，無錫打響了通過戶籍改革側面突破限購的第一槍。隨后，5月30日，海口也提出實施“購房入戶”政策，成為今年通過戶籍改革側面突破限購的第二個城市。

就海口“購房入戶”政策而言，其中提出自6月1日起在海口市行政區域購買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房，並已合同備案的本省籍購房人，可在該市申請登記本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合計劃生育的未婚子女的戶口，申請登記戶口人數總計不能超過5人。按本政策購房入戶的購房人入戶后不能撤銷或解除備案合同；撤銷2014年6月1日前的合同備案重新購房的人員不能享受上述入戶政策。

海口新政：有利去化“大戶型”房源庫存

仔細研究無錫、海口戶籍新政，不難發現，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達60平方米以上”的條件，還是海口的“購買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯，是針對當前無錫、海口市樓市大戶型庫存較大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在無錫、海口限購政策沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側面突破“限購”，成為無錫、海口兩個城市樓市調控政策短期“微調”刺激房地產市場放量與城市化進程的非常重要手段。

就無錫市而言，並沒有本省戶籍的限制條件，只要購房達到“戶均建筑面積達60平方米以上”，即可買房入戶，因此，無錫的戶籍新政可以有效去化無錫市高階大戶型房源，尤其是對於2014年5月份以后這幾個月來講，無錫市會有新一波高階房源去化的行情。但是，這並不構成無錫市高階大戶型房源去化的長期動力。原因很簡單，無錫戶籍新政會促使2014年年內高階市場需求會大幅釋放，成為高階市場需求集中釋放的“強行針”。但是，到了2015年之后高階需求對於購房入戶籍的新政也就不太敏感，高階市場需求就回歸理性與正常。

就海口市而言，因為只是限定本省戶籍這個范圍“買房落戶”才有效，因此，對於這個旅遊城市來講，海南（樓盤）省外的旅遊地產投資客就很難享受到這個政策層面的優惠。因此，海口“買房落戶”的政策不會吸引大量海南省外的投資客的涌入，這對於防止海口樓市大起大落起到一定作用。因此，海口“買房落戶”政策的影響面相對無錫而言要小得多。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，就海口“買房落戶”政策對本省戶籍購房者影響而言，在市區購房達到“建筑面積達120平方米以上”的戶籍新政，可以有效去化海口市一部分高階大戶型房源，尤其是對於2014年6月1日至年底這個時間段（因為海口“買房落戶”政策暫定執行到2014年12月31日止，視執行效果再定是否延續或調整），海口市會有新一波高階房源去化的行情，會促使2014年年內高階市場需求會大幅釋放，成為高階市場需求集中釋放的“強行針”。

但是，2015年之后海口市高階大戶型市場仍然存在一些不確定性，一方面是和海口“買房落戶”政策是否繼續執行有關，另外，屆時，海口整個房地產市場形勢是否好轉也會影響高階市場放量的節奏。

更多城市會通過放松戶籍制度側面突破“限購”

從無錫、海口的“買房落戶”政策可以看出，在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側面突破“限購”，有可能成為未來政策“微調”刺激房地產市場放量與城市化進程的非常重要手段。

而戶籍制度改革已經有了突破性進展。早在國辦2012年 2月23日對外公布《關於積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》（以下簡稱“通知”），提出戶籍遷移實行分類政策，即縣級市、地級市、直轄市落戶條件不同，落戶難易程度不同。縣級市落戶比較容易，而直轄市的落戶須“合理控制”。隨后，戶籍制度改革在十八大、十八屆三中全會、2014年兩會、2020年中國城鎮化規劃等重要會議、檔案中多次提及。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，國辦《關於積極穩妥推進戶籍管理制度改革的通知》給我們在樓市限購政策差別化執行上有了實際的市場啟示意義，可以說，如果樓市“限購”要差別化執行，或者定向放松執行樓市限購的調控政策，可以從戶籍制度改革說起，戶籍制度的改革將成為樓市限購放松的第一政策。而無錫、海口則成為2014年通過戶籍制度改革側面突破限購的兩個鮮明的案例。

其實，當前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對於落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當然就可以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對於當地市場住房需求也表現比較強勁，有條件地定向寬鬆放松這類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一。這從總體上來講會促使房地產市場需求的增加及成交量的持續回升。

從當前市場發展態勢來看，由於今年回歸市場化及樓市“雙向調控”的指導思路，對於庫存偏大，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會在此時進一步拉開限購逐步退出的序幕，而通過“買房落戶”的戶籍制度改革突破限購的方式，極有可能會比較普遍的推行。

同時，從當前限購政策提出松綁的宏觀經濟背景與房地產市場基本面來看，當前宏觀經濟下行，同時，房地產市場表現欠佳，這樣的疊加因素也為無錫、海口等部分城市樓市調控政策出臺“買房落戶”的定向寬鬆提供了轉換空間。在接下來一段時間內，預計將有一批類似於無錫、海口這樣城市會出臺“買房落戶”定向放松限購的相關措施，比如福州（樓盤）、石家莊（樓盤）等這些省會城市。