經歷快速擴張和加杠桿化后 商品房銷售加速下滑

房地產開發商償債壓力增加

2014年5月27日，北京—受銀行信貸收緊及價格預期變化等因素影響，全國商品住宅銷售面積同比持續下降，帶動商品房銷售量加速下滑。2014年1~4月，全國商品房銷售面積和銷售額分別為2.77億平方米和1.83萬億元，同比分別下降6.9%和7.8%，降幅比1~3月分別擴大3.1個和2.6個百分點；其中商品住宅銷售面積和銷售額分別同比下降8.6%和9.9%。在銷售下滑和高庫存的雙重壓力下，住房價格漲幅趨緩，部分城市房價環比出現下跌。2014年4月，70個大中城市價格環比下降的有8個，比上月增加了4個；環比上漲的有44個，比上個月減少了12個。

2013年，在房地產銷售快速增長帶動下，房地產開發企業快速擴張，土地支出大幅增長。購地支出的擴張在經營活動凈現金流的變化上得到明顯體現，2013年中誠信國際監測的絕大多數房地產開發企業經營活動凈現金流明顯下降，債務總額相應大幅增加，負債率呈現上升趨勢。

目前房地產行業正在實施的調控政策較多，保障性住房建設、限購、稅收、土地、房貸、房地產融資等政策可操作的空間較大。但是，中誠信國際高級分析師高仁航認為，經歷2013年的快速擴張和加杠桿化以后，國內房地產行業出現商品房銷售量加速下滑、住房價格漲幅收窄甚至下降的局面，房地產企業短期流動性壓力和投資風險均明顯上升。前期高價拿地、擴張激進的房企，融資渠道有限、融資成本較高的中小企業，以及開發區域集中且主要分布在三四線城市的開發企業面臨的償債壓力更為明顯。