鉅亨網新聞中心
北京---一個成就中國樓市奇跡的地方，一個被認為房價不會下跌的地方，近期開始跌落神壇，失去了往日的神采，取而代之的是部分地區住宅庫存量的升高、房價的松動以及購房者觀望的心態。數據顯示，4月份北京商品住宅共成交約5700套，環比、同比分別下降22%、31%，同時，商品住宅的成交均價約為24800元/平米，不僅環比下滑近一成，也創下半年以來月度成交價格的最低。目前北京庫存量已經突破7萬套，為近13個月來新高。其中通州、大興庫存量分別為14017套和13779套，未來將面臨較大的去化壓力。
中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮表示，今年以來，北京住宅市場量價齊跌，樓市逐漸進入買方市場。以亦莊板塊為例，亦莊從去年10月份開始推盤加速，至今已有8個項目進行14次開盤，供應量達到2555套。如此集中大量供應，只能加大市場壓力，在老百姓普遍“買漲不買跌”的心理作用下，房價越是持續出現松動的跡象，購房者入市買房就越不積極。雖然有各路大佬鼓吹，現在是一個買房的機會視窗，錯過此次買房機會還要再等30年。是的，放到一個長周期、大階段范圍來看，未來房價或許還要漲，但是短期內樓市自身調整的規律不可違。這與之前房價上漲過快、過高，前期購買力的透支，宏觀經濟環境不好有很大的關係。
北京樓市更是受到自住房的沖擊，全年6萬多套的自住型商品房能夠滿足很大一部分人的住房剛需，開發同類型的開發商將很難與政府抗爭。為了促進銷售，加快回款，開發商普遍開始降價，北京部分地區的個別樓盤降價幅度達20%。效果卻不明顯，地區交通不便，離主城區太遠，基礎設施等不健全，很難吸引購房者。樓市開始進入寒冬，此時降價再難以引起轟動效應，之前的降價就光盤，現在即使降價買賣也不好成交。
北京樓市是國內房地產市場的標桿，“面包”銷售出現困難，面粉銷售亦然，然而，地方政府卻如同吸食“鴉片”難以自拔，難以擺脫對土地財政的依賴。確實是個難題，地方政府躺在土地財政這張金床墊上，過了這么多年的舒服日子，如今世道一變，讓地方政府直接“斷奶”去開拓新的財源，去促進地方產業經濟的發展，確實不是一朝一夕的事情。數據顯示，45個樓市限購城市中，土地財政依賴度超過80%的城市有13個城市。而這13城市全部為二三線城市，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴度甚至超過100%。
地方政府對土地財政的依賴已經陷入了一個惡性循環。房地產行業不景氣，與之相關聯的上游土地市場風光不再，地方政府收繳的土地出讓金減少；中游的建筑、建材等行業也受到沖擊；下游的裝修、房地產中介以及家居等行業也受到嚴重的影響。牽一發而動全身，其他行業的稅收收入也相對減少。
一方面無法“斷奶”，另一方面近兩年，地方政府融資平臺貸款正逐步進入還債高峰期，約37.5%的貸款在2013年至2015年內到期。隨著到期潮的逼近，目前無論哪一級地方政府，集中還款風險都迫在眉睫。如此情況下，地方政府只有硬著頭皮持續大力推出地塊，本來按照市場規律，住宅供應過多，應該控制地塊的供應，減少尤其是三四線城市的土地供應，可是往往事與愿違。最近，成都、福州、順德等地都召開了大型土地推介會，集中推出本省各城市優質土地資源。缺乏買主，地方國企則義無反顧的充當起托市的角色。
國企托市是應急之策，長遠之策也開始啟動，中央允許地方政府發債在一定程度上也是為了緩解地方政府債務危機。從這一連串的動作來看，樓市對整個國內經濟的影響恐怕不僅僅是我們看到的關於銀行、關於土地財政等問題，更多深層次的經濟、社會問題都有所牽扯。房地產行業的健康發展十分重要。（作者系中投顧問產業與政策研究中心主任）
上一篇
下一篇
