【蔡志雄專欄】太老的房子可以買嗎？

因為長期在不動產界耕耘並經常發表意見，所以網路上常常有朋友針對不動產的問題留言給我，其中有些問題是比較抽象的，像是房價會跌到何時？但不乏也有非常具體的問題，像是已經找到了特定的物件，把照片甚至於謄本統統傳給我，然後詢問我的意見？

所謂「秀才不出門，能知天下事」應該就是這個意思，我每段時間彙整網友當時提問的類型跟內容，大概也能推估市場的景氣跟行情。沒錯，房地產冷了一段時間，但這陣子我一下子收到三個不同的人詢問我關於特定物件的意見，當然，每個人的物件都不一樣，但是卻出現幾個共同的特色，「公寓、屋齡很老、頂加」。我想，見微知著，如果你最近也在物色物件，碰到這樣類型物件的機率應該 不小，那麼，這樣的物件可以買嗎？

能不能買是買方最關心的答案，但解答之前，應該要先思考一個問題，為什麼近期出現在市場上被考慮的物件，很大的比例是「公寓、屋齡很老、頂加」？要從賣方的角度出發，賣方為什麼會想要把「公寓、屋齡很老、頂加」的物件拿出來賣？

過去老公寓曾經有過非常風光的年代，一來使用空間大，二來土地持分高，一旦都更成功，那可是翻好幾倍的漲幅，但是目前遇上法令及實際狀況停滯不前，都更簡直是不可能的任務，這樣的物件當然會被屋主列為第一波出清的對象。

再者，詢問我的三個物件裡，有一間屋齡 36 年，其他二間都在 40 年以上，屋齡比年紀輕一點的買方還老。觀察這一波房地產的不景氣恐怕會持續不算短的時間，倒不是說會一路跌下去，而是會盤整很久甚至七、八年都有可能。老宅現在不賣，要擺到下一波起漲，那恐怕不小心都要變成古蹟了。

頂加多一層，使用空間更大為什麼要賣？其實頂加真正好用還不是自住，而是隔間出租，像雙北市目前出租投報率不到 2%，頂加只要合法樓層房價的二成到三成，卻可以讓租金收入乘以二，一來一回瞬間可以把投報率拉高到接近 4%，乍看是很好，但通常房子隔間出租後，只能轉手給投資方，自住的買方不會接手，未來房價不排除還有一成的下跌空間，短期所收租金無法彌補差額，倒不如趁現在脫手。

所以「公寓、屋齡很老、頂加」這樣的物件賣方想賣，很簡單一句話，就是「汰弱留強」。你希望你買的是別人把手上一堆挑出想淘汰的賣給你嗎？從賣方心態來觀察，自然很容易知道買方應該要做什麼樣的決定了。

不管是自住或者投資，都要考慮將來脫手換屋的時間，比如說，屋齡 30 年的房子打算持有 10 年，當然，買的時候只有 30 年會有人想買，但加上持有的期間變成 40 年，那就未必有人願意接手了。所以考慮屋齡，不是只有現在的屋齡，而是要把脫手前的持有期間也加上去，屋齡 36 年，甚至 40 年以上的房子，顯然太老了。

價格的考量之外，更重要的是居住的安全，老建物當時的建築法規對耐震係數的要求較不嚴謹，一定要確認建築結構的安全，畢竟，不管是自住還是出租，最終是人住在裡面，安全才是最重要的。